Новости для инвесторов в недвижимость №4

Друзья, приветствую. Сегодняшний пост о новостях для инвесторов в фонды недвижимости будет полностью посвящен итогам первого полугодия 2025 от УК «Парус» — они выпустили соответствующее видео, ссылка на видео размещена в подписи к каждой из картинок в статье. Кому-то может показаться, что есть в таком посте какой-то элемент рекламы, я же скажу, что никто не мешает любой УК делать свои интересные видео для инвесторов. В общем, кто хочет, тот работает. И так, поехали.

Рынок ЗПИФ на сегодня

Недавно я получил комментарий, что рынок ЗПИФ недвижимости — это узкоспециализированная тема. С одной стороны это так, с другой стороны ситуация стремительно меняется. Впервые в фонды недвижимости я инвестировал в 2022 году, по итогу которого объем всего рынка достиг 244 млрд рублей, а по итогам текущего года рынок вырастет до 750 млрд рублей. Можно обратить внимание, что и объем активов, и объемы торгов растут с ускорением. Все больше консервативных инвесторов добавляют недвижимость в свои портфели.

Источник: видео от УК «Парус» vk.com/video-221654100_456239059?to=L3ZpZGVvLTIyMTY1NDEwMF80NTYyMzkwNTk/

Главная же проблема, на мой взгляд в том, что рынок ЗПИФ в России переживает свой период средневековья, это уже не «первобытные островки», которые населены редкими и «дикими» инвесторами, которые вкладываются в странные, экзотические продукты, но для перехода к цивилизованному рынку решительно не хватает большего количества управляющих компаний, которые были бы значительно активнее вовлечены в работу с клиентами и старались сделать свои продукты более прозрачными и удобными. Такой заинтересованности в первую очередь со стороны около банковских УК на сегодня не наблюдается, но я верю в силу свободной конкуренции, которая вынудит бизнес выстраивать более качественные процессы.


Источник: видео от УК «Парус» vk.com/video-221654100_456239059?to=L3ZpZGVvLTIyMTY1NDEwMF80NTYyMzkwNTk/

Новые продукты

В своем видео УК «Парус» объявили о появлении нового складского объекта в портфеле, стоимость которого 11 млрд рублей, который расположен в Московской области. Коллеги загадочно заявили, что пока не могут анонсировать, что это за объект.

Источник: видео от УК «Парус» vk.com/video-221654100_456239059?to=L3ZpZGVvLTIyMTY1NDEwMF80NTYyMzkwNTk/


Но я надеюсь, что нам с вами никто не запретит зайти на сайт ЦБ РФ, скачать «Реестр паевых инвестиционных фондов» и предположить, что новый объект с некоторой вероятностью — это ЗПИФ «ПАРУС-Белый Раст». Я могу ошибаться, ведь в реестре еще много фондов УК «Парус», которые не отражены на слайде, но «Белый Раст», согласно данным официального сайта, имеет площадь 260 000 кв. метров, совпадение? Возможно.

О чем коллеги точно готовы говорить, так это о запуске на рынок своей линейки продуктов фондов торговой недвижимости:


Источник: видео от УК «Парус» vk.com/video-221654100_456239059?to=L3ZpZGVvLTIyMTY1NDEwMF80NTYyMzkwNTk/

ТРЦ «Триумф» в городе Саратов. Параметры доходности будут раскрыты позже. Фотографии красивые. Изменю ли я ранее озвученный скепсис относительно перспектив торговой недвижимости? Пока сомневаюсь, но наблюдать буду с большим интересом. В конце-концов, решения надо принимать на цифрах, а их надо еще дождаться.

Но пока можно предположить, что доходность торговой недвижимости традиционно должна быть ниже, чем у складов и быть сопоставимой с офисами:

Источник: видео от УК «Парус» vk.com/video-221654100_456239059?to=L3ZpZGVvLTIyMTY1NDEwMF80NTYyMzkwNTk/

Не исключаю, что в регионах торговая недвижимость может быть представлена с более высокой доходностью. Но еще раз повторю — надо дождаться официальных цифр и финансовой модели, чтобы сформировать окончательное представление.

Портфельный подход

Особенно интересным мне показался следующий слайд, на котором представлены расчеты риск-доходности портфеля при включении в него недвижимости:


Источник: видео от УК «Парус» vk.com/video-221654100_456239059?to=L3ZpZGVvLTIyMTY1NDEwMF80NTYyMzkwNTk/

Пишут, что доходность растет, а риски падают. На каком горизонте проведено исследование — не указано. Добавление 30% недвижимости в портфель обосновано включением в него 10% складской, 10% офисной и 10% торговой недвижимости. Лично мне нравится цифра 30%, но каких-то строгих правил из области «10% туда, 10% сюда» я разумеется не придерживаюсь, в целом смотрю, есть ли на рынке с интересными параметрами и докупаю.

Вообще, было бы интересно больше узнать о распределении активов институциональных инвесторов: что это за инвесторы (пенсионные фонды, частные инвестиционные фонды, еще кто-то) и как они инвестируют. К сожалению, эта очень интересная тема пока что освящается весьма скромно.

Буду благодарен всем, кто оценит статью лайком.

На этом все.

Статья не содержит инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендации. В статье не содержится призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно. Результаты в прошлом не гарантируют результат в будущем.

Канал в Дзен: Механика Капитализма