Инвесторы скупают апартаменты на этом курорте в надежде, что он станет лучше Красной поляны и Сочи.

Эта статья посвящена ключевым вопросам, которые волнуют инвесторов, рассматривающих покупку апартаментов на горнолыжных курортах:

Какова стоимость жилья в топовых локациях?

Какой доход можно ожидать от сдачи в аренду?

Какая прибыль возможна при последующей перепродаже.

Если вы интересуетесь такими инвестициями, вы наверняка заметили, что сейчас повсюду активно рекламируют курорт Архыз.


Сейчас в сфере инвестиций в недвижимость царит настоящий ажиотаж вокруг Архыза. Повсюду звучат обещания исключительной доходности от вложений, блогеры на YouTube соревнуются в количестве обзоров, убеждая инвесторов поторопиться с покупкой, пока спрос не обогнал существующее предложение и цены не «взлетели до небес».


❗️❗️❗️Однако, не спешите вкладывать деньги в апартаменты курорта Архыз, поддавшись всеобщему ажиотажу.

Прежде чем переводить средства, обязательно дочитайте эту статью до конца.

Только тщательный математический расчет и логический анализ, представленные в ней, смогут показать, будет ли эта инвестиция действительно выгодной и удачной для вас как инвестора.

Во-первых, нужно понять, что происходит с рынком Сочи и по каким ценам продаются объекты в главном курортном городе страны:


👆 Выше, представлен рейтинг продаж (количество зарегистрированных ДДУ) за май и июнь по объектам, строящимся по ФЗ-214 (на основе аналитики Дом.РФ).

Таким образом за 2 месяца низкого (в сфере недвижимости Сочи) сезона рейтинг гостиничных комплексов выглядит таким образом:


Первое место занимает комплекс Нескучный сад в Адлере. Комплекс на завершающей стадии строительства и идеально подойдёт тем, кто не хочет долго ждать возврата инвестиций.

Да, на перепродаже много не заработать (так как многие инвесторы входили в проект в 2021-2022 годах совсем по другим ценам...)… Но в качестве стабильного пассивного дохода, либо в качестве собственной резиденции на берегу Чёрного моря- вариант замечательный.



Уверенное второе место по продажам занимает комплекс Volna Residences.

Застройщик почти год судился с Генпрокуратурой, доказывая, что все разрешения на строительство он получил законно… И наконец справедливость востержествовала и стройка продолжилась.

Это вариант для тех, кто хочет отдыхать в своей резиденции на территории 5-ти звездочного отеля.
👆 Именно такие премиальные объекты имеют самую высокую капитализацию.


Замыкают рейтинг Ливингстон, Роял Бич, Скайвиль и Поляна Пик.

Хорошие объекты для пассивного дохода и капитализации… но все Сочинские объекты — это уже давно не старты продаж… апартаменты по самым заманчивым ценам уже разобрали… Поэтому, если Вы рассматриваете перепродажу и (или) пассивный доход с высокой рентабельностью… то на сегодняшний день это точно не Сочи...

КУДА ЖЕ ТОГДА ВКЛАДЫВАЮТ ДЕНЬГИ ИНВЕСТОРЫ? 🤔


Красноречивей всего ответ на этот вопрос нам даёт сухая статистика 👆:

Если в Сочи за май было продано 52 апартамента (учитываем только ФЗ-214 с эскроу-счетами), то в Крыму продажи за тот же период составили 113 апартаментов...

Туапсинский район, Анапа и Архыз показали результат в 65 проданных гостиничных номеров.


С Крымом понятно, средний чек входа там совсем другой (на 40 — 70% меньше, чем в Сочи). Поэтому и число сделок в 2 раза выше. К тому же, цены указаны за отделку Вайт-бокс. За ремонт, мебель и технику нужно будет доплачивать отдельно (около 100-120 т.р. с кв.м).


👆 Здесь цены под ключ (ремонт, мебель, техника, текстиль… никаких доплат)...

Про ГК Николай Первый и другие гостиничные комплексы Анапы, есть отдельные статьи в моем профиле, при желании можно ознакомиться.

В ЭТОЙ ЖЕ СТАТЬЕ ПОДРОБНО ОСТАНОВИМСЯ НА ИНВЕСТИЦИЯХ В АРХЫЗ:
Проанализируем все плюсы и минусы инвестиций в Архыз:

Аргументы ЗА инвестиции (Потенциал):
1. Бурное развитие курорта:
✔️ Архыз – один из самых амбициозных и быстрорастущих горнолыжных курортов России. Инвестиции в инфраструктуру (подъемники, трассы, коммуникации) огромны.
✔️ Планируется расширение зон катания, строительство новых отелей, создание круглогодичной инфраструктуры (аквапарк, СПА, конгресс-центр и т.д.).

2. Популярность и растущий спрос:
✔️После ограничений на выезд, спрос на внутренний горнолыжный туризм в России резко вырос. Архыз – один из главных бенефициаров.
✔️ Красивая природа (горы, озера, чистейший воздух) привлекает не только лыжников, но и летних туристов (треккинг, отдых у озера).

3. Потенциал арендного дохода:
✔️ В высокий сезон (зима, особенно новогодние каникулы, февральские праздники; лето) спрос на аренду очень высок, цены на аренду существенные.
✔️ При удачном расположении (близость к подъемникам, центру поселка) и грамотном управлении апартаменты могут приносить хороший доход.

4. Рост стоимости недвижимости:
✔️ По мере развития курорта и роста его популярности, стоимость недвижимости в перспективе (3-5 лет) имеет высокий потенциал роста. Удачно купленный объект может значительно вырасти в цене.

5. Государственная поддержка: Курорт имеет статус ТОСЭР (Территория опережающего социально-экономического развития), что предполагает налоговые льготы для резидентов (застройщиков, операторов), косвенно стимулируя развитие.

АРГУМЕНТЫ ПРОТИВ и РИСКИ:
1. Высокие первоначальные вложения: Цены на апартаменты в новых комплексах Архыза уже довольно высоки, сопоставимы с Красной Поляной на определенном этапе ее развития.

2. Сезонность:
✔️ Основной поток туристов – зимой (декабрь-март) и в летние месяцы (май-сентябрь). В межсезонье (весна, поздняя осень) спрос и цены на аренду резко падают, доходность может быть низкой или нулевой. Круглогодичность пока не достигнута.

3. Зависимость от развития инфраструктуры:
✔️ Потенциал напрямую зависит от выполнения планов развития. Задержки в строительстве инфраструктуры, проблем с транспортной доступностью (дороги, аэропорт Минеральные Воды) могут снизить привлекательность.


👆 Официальная статистика по посещаемости, а так же подписанные инвестиционные договора по развитию курорта полностью снимают аргументы против инвестиций в данный курорт....
Осталось только понять, насколько цены на апартаменты адекватны… Это сейчас и выясним:


Отель Феникс и Отель Орион — это разные корпуса одного и того же огромного гостиничного комплекса в Архызе: Лунная поляна.

Разница лишь в том, что по Фениксу продажи стартовали полгода назад… а старт продаж по Отеля Орион был 15 июля 2025 года.


✔️ Рассрочка на 1 или 2 года.
✔️ Стартовые цены от 15,3 млн ₽
✔️ Рост цены квадратного метра от 20 до 30% в год
✔️ Рентабельность… а вот её сейчас и посчитаем...

ДЛЯ РАССЧЕТА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ НАМ НУЖНЫ СЛЕДУЮЩИЕ ВВОДНЫЕ:
✔️ Среднегодовая загрузка
✔️ Средняя стоимость аренды номера в сутки
✔️ Расходы

❗️При расчёте среднегодовой загрузки опираемся на официальные данные:


В летний сезон, стоимость номеров в Архызе (стандартные номера площадью до 30 кв.м) такая 👇:


Итого: средняя ставка размещения в летний период составляет 18 678 ₽ в сутки.

120 дней (загрузка в летний сезон) × 18 678 ₽ (средняя ставка) = 2 241 360 ₽.

👆 валовая прибыль с апартамента за летний сезон.


Большинство гостиниц ещё не открыли бронирования на зимний период… но для отелей такого уровня стоимость будет порядка 24 — 29 т.р в сутки (на основании данных прошлого года).

Итого 👆: средняя ставка размещения в зимний период составляет: 24 000 ₽ в сутки.

143 дня (загрузка в зимний период) × 24 000 ₽ = 3 432 000 ₽

👆 валовая прибыль с апартамента за зимний сезон.


Стоимость в межсезонье низкая… около 6,2 т.р. в сутки… но это всего 2 месяца в году...

Итого 👆: средняя ставка размещения в межсезонье (апрель и октябрь) составляет: 6 200 ₽ в сутки.

30 дней (загрузка в межсезонье) × 6 200 ₽ = 186 000 ₽ валовая прибыль в межсезонье.

Таким образом, мы определили валовую прибыль с апартамента за календарный год работы: 5 859 360 ₽.

Вычтем расходы и посчитаем чистую прибыль:
5 859 360 ₽ (валовая прибыль за год) — 35% (агентское вознаграждение Управляющей компании) — 10% (маркетинг) — 5% (коммуналка, страхование, фонд капремонта) — 6,5% (налог на прибыль и налог на имущество) = 2 548 821 ₽ чистая прибыль за календарный год.

«А КАК НАСЧЕТ РОСТА ЦЕН ЗА КВАДРАТНЫЙ МЕТР? Насколько дороже потом можно будет перепродать?»
В Архызе за последние 3 года метр в среднем дорожал на 20-25% каждый год. А теперь представьте: вливаются миллиарды, строят аэропорт, новые подъемники и трассы, рестораны, аквапарки, торговые центры… Туристов с каждым годом все больше и больше… Прогнозировать конкретные цифры даже немного страшно, но одно ясно точно – рост будет весьма большим.

Какая же рентабельность получается у апартамента:
2 548 821 ₽ (чистый доход) / 15 388 080 (стоимость номера стандарт) × 100 = 16,5% годовых.

👆 И это цифры по состоянию на сегодняшний день… без учёта развивающейся инфраструктуры и ежегодной индексации цен 🤷‍♂️.

Спасибо, что осилили этот лонгрид, и хорошего времени суток 🤝

С уважением,
Литовка Роман