Как мы превратили старую коммерцию в комфортные офисы для малого бизнеса и сделали 101% доходности

Привет, любителям инвестиций и занимательных бизнес историй! На связи Иван Мудров, сооснователь инвестиционной платформы Estate Invest, и сегодня я расскажу вам историю о том, как мы взяли старое пыльное помещение на улице Ветлужской в Перми, превратили его в удобные офисы для малого бизнеса и продали с доходностью 101%. Это будет рассказ о смекалке, неожиданных бонусах и курьезах с соседями. Приятного чтения.

Было: помещение, которое пугало риелторов

Этот объект мы выкупили с торгов по банкротству за 4,2 миллиона рублей. Площадь — 259 м², центр Перми, звучит неплохо, да? Но рядом продавалось коммерческое помещение на 1000 м² за 8 миллионов рублей — более выгодное по цене за метр. Посчитать разницу за квадратный метр, думаю не составит труда. Три риелтора посмотрели на нас как на чокнутых и сказали: «Не ввязывайтесь, это провал».

Помещение было старым, с пыльными углами и кучей работы впереди. Изначально мы хотели продать его целиком за 7,5 миллиона рублей, но конкурент рядом со своей ценой за квадратный метр вынудил нас проявить смекалку и к чему это привело я расскажу далее

Цифры на старте:
Покупка: 4,2 млн рублей

• Цель: продать за 7,5 млн рублей

• Проблемы: конкурент-гигант, ветхий объект, много ремонта

Мы решили: раз целиком не берут, превратим этот актив в нечто уникальное.

Стало: офисы-конфетки для малого бизнеса

Решением было разделить помещение на маленькие кабинеты. Это как разрезать большой торт на кусочки — их разбирают быстрее. Мы сделали 11 уютных помещений, чтобы продавать их по отдельности. У малого бизнеса нет ни возможности, ни желания брать огромные площади, а вот компактные кабинеты — самое то. Так мы повысили ликвидность объекта.

Во время ремонта случился приятный сюрприз: обнаружили возможность провести коммуникации для подачи воды в каждый кабинет, так называемые — «мокрые точки». Это сделало помещения еще привлекательнее. Мы вложились в ремонт, поставили перегородки, согласовали перепланировку и коммуникации, и вскоре кабинеты начали находить своих арендаторов, а позже и владельцев.

Арендаторы, которые заезжали, пока мы продавали объект, удивили: почти все были из бьюти-индустрии! Среди них:

• Салон маникюра

• Студия наращивания ресниц

• Парикмахерская

• Кабинет косметолога

• Массажный салон

• Грумминг

В первый год мы продали 5 кабинетов и вернули инвесторам их вложения — 4,2 миллиона рублей. За последующие 7 месяцев разлетелись остальные 6, и в итоге выручка составила 10,2 миллиона рублей. Чистая прибыль — 6 миллионов за 609 дней, или 101% доходности (50% годовых). Для инвесторов это ликвидные деньги, которые можно быстро вытащить и пустить в новые проекты.

Итог:

• Продажа: 10,2 млн рублей

• Чистая прибыль: 6 млн рублей

• Срок: 609 дней

Подробнее с карточкой объекта можно ознакомиться на нашем сайте

Плюсы проекта: всё сложилось как надо

1. Доходность-чемпион: 101% за два года — это 50% годовых, выше среднего по рынку недвижимости.
2. Гениальная идея: Маленькие кабинеты стали хитом для малого бизнеса, особенно бьюти-сферы.
3. Бонус с мокрыми точками: Вода в каждом помещении подняли ценность объектов.
4. Быстрая отдача: Продажа половины за год позволила вернуть инвесторам «тело» вложений.

Минусы проекта: приключения включены

1. Увеличился срок реализации: Планировали продать быстрее.
2. Трубы-сюрпризы: Через некоторые кабинеты шли транзитные коммуникации, пришлось договариваться с соседями.
3. Соседка-анекдот: Об этом ниже — она стала нашей головной болью и звездой курьеза.

Соседка и её выключатель

А теперь представьте: вы ложитесь спать, а тут звонок от арендатора: «Иван, света нет!» Приезжаем — соседка, опять вырубила электричество нашим арендаторам, считая его своей собственностью. Приходилось вызывать полицию, чтобы ей разъяснили, что эта электрощитовая — это не ее собственность. В итоге это стало анекдотом в нашей команде, но нервы нам это потрепало знатно.

Вывод: переориентация на сегмент малого бизнеса победила большого конкурента

Этот проект показал: даже сложный актив можно превратить в золото, если подойти с умом. Мы обошли конкурента, нашли бонусы в виде мокрых точек, помогли бьюти-бизнесу обрести свои уголки и вернули инвесторам деньги с отличной прибылью. А история с соседкой запомнится нам на долго.

Автор: Иван Мудров — предприниматель, инвестор и любитель занимательных историй. Вместе с Estate Invest мы делаем недвижимость прибыльной.