Доходность по свежей сделке покупка-для-аренды студии в Мск

В свободное от работы время с 2019 я занимаюсь инвестированием в недвижимость в Мск. по
стратегии «для сдачи в аренду» (buy-to-rent). В апреле 2024 сделал очередную инвестицию (5-ю с
2019), купил студию для сдачи в аренду с использованием ипотеки с Господдержкой (под 8%).

Стартовый возврат на собственные вложенные (cash-on-cash) получился очень маленьким.
Фактическая скорость возврата для первого года и прогнозная для последующих (основанный на
моем прошлом опыте, выглядит примерно так):

1й год 2,7%
2й год 5,7%
5й год 10,0%
15й год 17,6%

Рост скорости возврата происходит из-за постепенного увеличения ставки аренды и доли тела
кредита внутри ежемесячного платежа.

Если сравнивать возврат с текущей ставкой по депозитам, ОФЗ или корпоративным
облигациям в валюте – сделка кажется плохой.

Тем не менее она мне нравится, по следующим объективным причинам:
• позитивное плечо (по цене 8%), которое со временем будет пару десятилетий работать на меня. У депозита и ОФЗ такой длительности нет.
• очень прогнозируемый и стабильный денежный поток
• высокая вероятность («скорее да, чем нет») роста стоимости недвижимости. Я закладываю 5% в год (хотя мои предыдущие объекты росли почти на порядок быстрее, но то была аномалия)
и субъективным причинам:
• «встроенная дисциплина» — если зашел в сделку, то буду дисциплинированно идти, без позывов «продать и откупить на просадке»
• психологический эффект – недвижимость дает ощущение стабильности в быстро меняющейся среде
• я сторонник стратегии «штанги» Талеба, где супер-надежный инструмент для меня (90% портфеля) это недвижимость в Москве, а супер рискованный (10%) это крипта и акции техов

Сейчас на рынке есть сделки со стартовым cash-on-cash от 10%, работаю над тем чтобы зайти в одну такую…