Бизнес или благотворительность? Тайны Московской аренды.

Занимаюсь сдачей квартир в аренду в Мск уже 9лет…
аренда расчет оптимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000 в год
3 Скрытый доход от роста недвижки +10% за 12год 800000руб
Прикинем Р/Е=8000000/(480000+800000)=6.25 что весьма неплохо

аренда расчет пессимистичный:
1 квартира однушка у метро цена 8лям примерно 36кв м… достаточно новый дом постройка 80ых-90ых панель
2 Сдается за 40000руб в месяц… Это 480000руб в год
3 -13% подоходник -62400руб
4 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
5 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в десять лет), что -70000 в год… (следует отметить, что ремонт, мебель и техника обновляется несколько чаще чем в обычной квартире, т.к захламленная и убитая хата задорого не сдастся и приличных людей в нее не поселишь)
6 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет, что весьма оптимистично. При этом надо учесть, что квартира в старом доме сдается хуже чем в новом. 8000000/50=-160000 в год
Итого: 480000-62400-36000-70000-160000=151600 чистого профита за год (12000 в месяц)
Р/Е=8000000/151000=52, при этом имеем дополна рисков: кидалово жильцов, порча имущества, заливы соседей и вечный геморрой со сбором денег

Теперь прикинем ипотеку
1 те же 8лям и таже хата на 50 лет под 10% годовх, ахуитетный платеж будет -67000 в месяц или 804000 в год
2 коммуналка и новый налог на недвижку -3000*12=-36000руб
3 затраты на ремонт, мебель и бытовую технику -700000(раз в 15лет), что -50000 в год…
4 Амортизация. Стоимость квартиры должна списаться за 50 лет. 8000000/50=-160000 в год
Итого затраты на жилье: -800000-36000-50000-160000=1046000 в год или 87000руб в месяц

Вообщем мораль:
1 аренда жилья счас благотворительность в чистом виде…
2 московская недвижка переоценена раза в 2
3 сейчас деньги проще в банк положить, чем вкладываться во вторичку

недвижимость Москва

ves2010

тбилиси

1274

14 188

с 28 мая 2011

52 Комментария

RC
29 марта 2013, 13:46
www.vedomosti.ru/realty/news/10488521/pokupka_kvartiry_za_svoi_sredstva_prineset_ne_bolee_7
на днях статья была в ведомостях на эту тему…
+3
- ves2010
  29 марта 2013, 14:34
  Руслан rzusynin, прочел… имхо безграмотная статья…
  0
  - RC
    29 марта 2013, 14:38
    ves2010, аха, там самое полезное — сравнение по регионам
    если отойти от непонимания того, как считали «специалисты», то можно хотя бы посмотреть соотношения доходностей
    0
GHJK
29 марта 2013, 13:55
в банк? Кипр ржет всей страной
+1
GHJK
29 марта 2013, 13:56
а так согласен
+1
Andron
29 марта 2013, 13:57
да, недвижка явно выигрышнее смотрится, чем электронные деньги в банке.сегодня есть, завтра нет. а метры всегда есть метры. особенно в москве. это факт
+1
SHCHUTUSHCHA
29 марта 2013, 14:01
В регионах за 8 лямов можно 6-7 комнатную хату в центре города с площадью за 150кв/м купить.
+8
- Александр Строгалев
  29 марта 2013, 14:10
  SHCHUTUSHCHA, регионы разные бывают
  +2
  - SHCHUTUSHCHA
    29 марта 2013, 14:19
    billikid, в подавляющем большинстве регионов имею ввиду. Сам в интернете случайно увидел объявление как соседи продают за 5,5 лямов 5 комнатную квартиру с площадью 120-130 кв.м. дом кирпичный построен в конце 90х с видом на Волгу и в 3 остановках на троллейбусе от центра города.
    +1
Революционер
29 марта 2013, 14:10
>>>аренда жилья счас благотворительность в чистом виде…
то есть тот кто сдает занимается благотворительностью?
+1
- ves2010
  29 марта 2013, 14:23
  revol2,
  1 да благотворительность… доходов ноль… одна беготня…
  2 в банк имеет смысл класть деньги краткосрочно… во всяком случае сейчас лучше в банк положить чем вторичку покупать…
  3 я еще просчитывал вариант с новостройкой… но там договора писец — полный лохотрон… уж лучше в банк унести
  0
  - Революционер
    29 марта 2013, 14:30
    ves2010, спасибо
    я спрашивал не праздного интереса ради… а как раз хотел купить эту однушку за 8 лям и сдавать за 40 в москве
    сам я из регионов
    
    выходит что идея кислая… с ваших выкладок
    но в банке тоже в года деньги сквозь воремя не пронесешь
    как еще можно получить пассивный жоход с 8 лям?
    0
    - ves2010
      29 марта 2013, 15:14
      revol2, сам голову сломал…
      0
    - Exstan
      29 марта 2013, 16:08
      revol2, о долевом строительстве не думал? Только застройщик должен быть надежен.
      +1
      - ves2010
        29 марта 2013, 20:41
        Exstan, думал и договора читал… в договорах там беспредел просто… деньги берут, строящуюся квартиру закладывают, а ты поручитель… и все по 214ФЗ
        0
    - Exstan
      29 марта 2013, 16:09
      revol2, еще норм тема берешь первичку с черновым ремонтом, делаешь ремонт и сразу продаешь. Тут конечно тоже гемороев хватает, но зарабатывать можно хорошо.
      0
      - Революционер
        29 марта 2013, 17:02
        Exstan, ну я по сути так и делал… только это не пассивный доход… а самый что ни на есть активный :)
        0
    - pasha2206
      29 марта 2013, 16:36
      revol2, можно инвестировать в новостройку, которая только начинает строиться, а как ключи получите можно и перепродать
      0
      - Революционер
        29 марта 2013, 17:01
        pasha2206, ну я по сути так и делал… только это не пассивный доход… а самый что ни на есть активный :)
        0
  - McQueen
    29 марта 2013, 15:30
    ves2010, а где сейчас сладко? автоперевозки, тоже на грани рентабельности, да там и форс-мажоров побольше будет. Оплата труда растет, топливо растет. Любой бизнес выживает за счет оборотов. Слабые и случайные уходят с рынка.
    0
  - IliaM
    29 марта 2013, 15:42
    ves2010, это не благотворительность, это жизнь. Так как пока ты бегаешь ты живой, а как перестал — мертвый.=))
    0
TradingKit
29 марта 2013, 14:11
Какая разница, что процент не такой большой. Главное, что он есть и будет и квартира никуда не денется в отличие от денег в банке. 7% в год от квартиры в 15 миллионов будет приносить с учётом расходов на ремонты, коммуналку и прочие нужны чистыми чуть больше 80000 рублей в месяц. Как источник дополнительного пассивного дохода это неплохая сумма, мне кажется.
+1
- Dirk
  29 марта 2013, 14:23
  fireburned, «квартира никуда не денется в отличие от денег в банке», вот проблема в том, что в России ВСЕ думают так =) Поэтому и тарят квартиры по любым ценам.
  +3
  - Революционер
    29 марта 2013, 14:32
    Dirk, ну они не то что прям «думают так», а научены личным опытом
    я попал на все реформы что только мог с честным отъемом денег у населдения начиная от трудовых облигационных займов вместо зп :)
    +2
Dirk
29 марта 2013, 14:11
Недавно рассматривал вариант покупки квартиры в своем городе с целью сдачи в аренду, пришел к тем же выводам. Не должна квартира 50кв. стоить 3.5млн в городе с средней з/п 25к. Может конечно и еще вырасти, но участвовать в этом безумии не хочется.
+2
Олег Сергеевич
29 марта 2013, 14:12
в Самаре метров 150-200 двухярусную напротив Волги можно взять и форд фокус с горничной впридачу!
+1
Arkadiy Marin
29 марта 2013, 14:15
Квартира в Москве — это как юстрежерис. А с банками может произойти всё что угодно.
+4
- Alex3585
  30 марта 2013, 00:23
  Mark_777, да нет она просто коррелирует с баррелем, с которым тоже может произойти всё что угодно
  0
Байкал
29 марта 2013, 14:56
Автор сто плюсов молодец!!! сохроню и покажу некоторым товарищам которые мне уже весь мозг проели со своей недвижкой.
+1
pasha2206
29 марта 2013, 15:46
Согласен, от аренды выхлопа нет, но вот инвест в новостройки может легко приносить 20% годовых, а договора нужно изучать…
+1
- ves2010
  29 марта 2013, 20:44
  pasha2206, я уже писал про договора выше… по договорам ты даешь деньги, а строители сразу же закладывают твою хату — берут кредиты, а ты поручитель… случись что у тебя ни денег ни хаты… и все по 214ФЗ…
  0
  - pasha2206
    29 марта 2013, 21:23
    ves2010, это договора ДДУ? А застройщик кто, у кого такие договора? Просто не один договор ДДУ заключал, у разных застройщиков, но такого не видел.
    +1
    - ves2010
      30 марта 2013, 12:07
      pasha2206, да это договора ДДУ по 214ФЗ… застройщик МИЦ… типовой договор… там все пишется верно и хорошо, а затем одним маленьким предложением в договоре все херится… пункт о согласии на перезлог… я с ихними юристами общался… и со своими юристами… вообщем решил не влезать в это дело…
      0
  - Alex3585
    30 марта 2013, 00:25
    ves2010, а кредиты-то зачем, если дольщик внёс деньги, маржа у них не менее 30%. Т.е. они отбили себестоисмость и получили прибыль ещё не сдав объект
    +1
    - ves2010
      30 марта 2013, 12:10
      alex3585, вот и я о том же… застройщики охренели… все риски повесили на дольщика… застройщик МИЦ типовой договор… кстати я общитывал проект на новостройку… тож выхлоп минимальный… чуток лучше чем вторичка (выгода не в разы, а %30), но риски писец просто
      0
    - ves2010
      30 марта 2013, 12:17
      alex3585, добавлю… застройщики не продают дом сразу целиком… сначала продают неликвид, а за тем под конец строительства продают самые вкусные няшки за большие деньги… конечно свои люди получают вкусные няшки еще на этапе котлована по бросовм ценам
      0
      - ves2010
        30 марта 2013, 12:18
        ves2010, именно поэтому застройщики нуждаюся в деньгах… и в залогах… т.е долщик оплачивает их хитрожопость
        0
        pasha2206
        30 марта 2013, 12:31
        ves2010, да МИЦ конечно хитрые и строят долго, но на них то рынок новостроя клином не сошелся. Сейчас конечно мало хороших объектов для инвеста, но они есть. Застройщики не охотно делятся своей маржой. А риски так где их нет, да еще и при 30% годовых.
        0
VpnS
29 марта 2013, 15:50
налог больше будет на недвигу
0
pasha2206
29 марта 2013, 15:50
Больше чего, простите? Больше 13%?
0
- VpnS
  29 марта 2013, 15:51
  pasha2206, налог на недвижимость, не подоходный
  0
- VpnS
  29 марта 2013, 15:53
  все суются в недвигу здесь и цены на неё такие высоки, потому что в России очень низкие удельные затраты на содержание недвиги.
  в той же европе никому в голову не придёт просто держать недвигу, ибо налоги всё съедят.
  только коммерческая и никак иначе.
  0
pasha2206
29 марта 2013, 15:53
а понятно, так совсем не обязательно дожидаться собственности на хату.
0
pasha2206
29 марта 2013, 15:58
так я о том же, владение это одно дело, а инвестиции в недвижимость немного другое, а коммерческое у нес вообще не вариант, тот же налог 0,5 от кадастровой стоимости + раза в 2,5-4 больше эксплуатационные расходы.
+1
sds
29 марта 2013, 16:42
А ещё квартиры взрываются и соседи меняются с хороших на «ужасных» ))
+1
R0land
29 марта 2013, 17:07
В Москве дышать уже не чем. Мусоросжигательные заводы шт 8, вечные пробки, в метро давка. Как Вы там умудряетесь еще и работать? Ума не приложу. Это сколько нервов надо сжечь, для того чтобы выдержать такой темп. А главное чего ради? Жить в однушке за 40к и по 3 часа «жизни» до работы каждый день сливать и еще по 8ч на работе на?
+5
- Sekator
  29 марта 2013, 18:03
  R0land, Москва уже давно город не для жизни, даже кремлевский офис навиг руководителям не нужен, живут и работают теперь на Рублевке или в Сочах.
  +1
Pancha
30 марта 2013, 13:03
Не умеете — не беритесь, а говорить, что это не выгодно — не нужно. Нужно работать правильно. Реальный доход — 13-16% годовых, покупаю третью.
0
forts_trader
25 июля 2013, 00:12
Ну если у тебя хороший паяльник и друзья в госорганах, то, пожалуй, любое дело будет правильно спориться, а не только покупка недвижимости.
0

Читайте на SMART-LAB:

Новый выпуск облигаций Л-Старт (B.ru, 500 млн руб., YTM 31,89%)

❗️Информация для квалифицированных инвесторов ▶️ Разработчик и производитель оборудования для нефтегазовой отрасли Л-Старт объявляет о размещении нового выпуска облигаций ▶️ Основные...

Иволга Капитал

27.03.2026

RENI провела семинар по финансовому моделированию страховых компаний

26 марта 2026 года мы вместе с экспертами компании «Технологии Доверия» провели семинар для аналитиков и портфельных управляющих на тему финансового моделирования страховых компаний на примере...

Ренессанс страхование

27.03.2026

Эфир Финам Инвестиции с участием ПАО «АПРИ»

Эфир Финам Инвестиции с участием ПАО «АПРИ» Сегодня состоялся прямой эфир Финам Инвестиции, в рамках которого Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «Финам» , обсудил с Игорем...

АПРИ

27.03.2026

Самый большой "перетряс" моего портфеля за последние годы. Синтетический валютный бонд с доходностью 13% годовых

Доброго дня, дорогие читатели. Сегодня я все утро совершал сделки. Вероятно, это даже самый большой перетряс портфеля за последние годы. Ротация портфеля затронула почти все позиции в нем. Я не...