Активо - про личный опыт владения и убыток по итогу
За 8 лет опыта «непрофессионального» инвестора довелось опробовать некоторое количество инструментов и активов и сложить о них личное мнение. Одним из активов был ЗПИФ Недвижимости АКТИВО
Как все начиналось
Наслушавшись и насмотревшись умных людей, пришла идея заняться диверсификацией по классам активов, в частности за счет недвижимости, да не простых, а приносящих пассивный доход. К тому моменту у меня уже были паи ПНК Рентал, которыми я вполне был доволен, и я решил разнообразить «рацион».
Ранее, до 2022 года, я этим также пробовал заниматься, покупая фонды REIT через Interactive Brokers, но времена поменялись, и возможности для имеющих российский паспорт сильно сократились.
Одним из вариантов были фонды недвижимости ЗПИФ Активо.
На тот момент была возможность приобрести один из существующих фондов на вторичном рынке или вложиться во вновь создаваемый, коим был Активо-18. Это был торгово-развлекательный центр «Малина» в центре Рязани.
Крупный торговый центр в самом центровом месте Рязани с хорошей проходимостью сулил хорошие доходы от арендных поступлений. Управляющая компания обещала доходность в районе 12% до вычета налогов, и на тот момент это было вполне неплохо.
В общем, я решился и в середине 2022 года подписал договор на покупку одного пая за 353 тыс. руб.
Вся процедура проходила в дистанционном формате путем подписания электронных документов на сайте управляющей компании.
Первые выплаты
Далее пошли томительные месяцы ожидания, пока выкупят остальные паи, утрясут все юридические нюансы и начнут выплаты.
Ждать первой выплаты пришлось 4 месяца, которая пришла сразу за 2 месяца с момента запуска ЗПИФ в размере 5331 руб.
С первой выплатой сразу ощущалась легкая эйфория от того, что «кидалова» не случилось и теперь все будет хорошо!
Выплата НДС за покупку
При покупке данного ЗПИФ управляющая компания обещала сделать выплату НДС за покупку, как только это будет возможно.
Данная выплата пришла к середине 2023 года вместе с доходом от арендных платежей. Общая сумма составила 37 тыс. рублей.
Долгожданный пассивный доход
Далее все пошло буднично. Каждый месяц на карту падали платежи, соответствующие выплате за мой пай, что, несомненно, было очень радостно и приятно.
По месяцам это выглядело так:
Доходность
Среднегодовая выплата с учетом возврата НДС за 2 года составила 36 870 очищенных от налогов рублей.
Доходность к сумме покупки за 2 года составила 10,4% чистыми, что вполне неплохо, на мой взгляд, на длительном временном промежутке.
Завершение истории
Несмотря на вполне неплохие, на мой взгляд, результаты по пассивному доходу, меня в процессе владения данным активом смущало несколько вещей:
- Постоянно меняющиеся от месяца к месяцу выплаты. Рассчитывать на какую-то конкретную сумму было нельзя, не говоря уже о росте.
- Регулярные обстоятельства, которые влияли на снижение выплат: задвоение налоговой оценки, повышенные выплаты за обслуживание самого ТРК по не совсем прозрачным для меня причинам и т. д. Вероятно, нужно было глубже вникать в отчетность, но за эту «цену» не хотелось этого делать.
- Низкая ликвидность. Нельзя просто взять и продать пай при необходимости.
- Стоимость пая имела склонность к снижению.
В итоге в конце 2024 года, учитывая вышеописанные нюансы и поднявшиеся ставки на рынке, когда можно было неплохо переложить деньги, было принято решение о продаже пая спустя чуть более двух лет владения.
Все в целом прошло организованно. Пришлось совершить визит в офис компании, чтобы подписать поручение о продаже.
Пай продавался на вторичном рынке, и с учетом желаемых сроков продажи пришлось демпинговать, поставив цену ниже, чем на тот момент были в продаже.
Пай продался довольно быстро с учетом его особенностей, примерно за 3-4 недели.
Выручил я за него 268 тыс. руб., что ниже цены покупки на 85 тыс. руб.
Итоги
- Цена покупки — 353 тыс. руб.
- Выплаченный доход за все время — 83 тыс. руб.
- Цена продажи — 268 тыс. руб.
По итогам владения за 2 года и 4 месяца я остался в минусе на сумму около 2 тыс. рублей, не считая обесценивание денег естественно.
Управляющая компания показала себя вполне нормально и, на мой взгляд, по большей части выполняла свои начальные обещания, а продажа ЗПИФ — это соответствие моего видения и стратегии, нежели проблема в УК. Покупать или не покупать такой класс активов — дело сугубо личное.
Больше фактов о личных инвестициях здесь:
А да, телега при таких «успехах», это лишнее.
Деньги стоят денег. Если оценивать консервативно — по ставке ЦБ (а не по реальной инфляции), то в 2023 г это в среднем 10%, а в 2024 грубо 18%.
Итого за 2 года вы потеряли 2 тыс. руб на купле/продаже/выплатах + 35 тыс за 2023г (по ср ставке ЦБ) + 63 тыс за 2024г (по ср ставке ЦБ). Итого за 2 года минус 100 тыс. руб, доходность составила -28%. Т.е. это полный провал, катастрофический результат
Кто?
«У ТЦ отличное местоположение, т.к. он находится в выгодной локации, по сравнению с ТЦ на окраинах...»
У ТЦ на окраинах парковки на тысячу машин забиты + на общественном транспорте и пешком народ со спальных районов добирается, а у Малины парковка только подземная и платная, нет там ничерта хорошего.
Выше все верное писали, чужое управление сжирает весь пассив, а если свое управление, то пассив ли это?)
Но вернёмся к доходности. Расценивать инвестиции в недвижимость стоит на очень долгий срок от 10-15 лет, а в комерцию ещё больше. Или простыми словами, больше срока окупаемости.
А теперь возьмите и уберите возврат ндс в выплатах активо и получается, что там будет 6% годовых, ведь вы получили 1 раз НДС и все.
А теперь самое инетерсное. Недвига растёт, в паи нет, то есть все же не недвижимость вы покупаете, а вложенные в неё паи, а это совсем другое. Сейчас если открыть циан, то увидите ту же доходность в 6-8% на комерцию, однако люди понимают, что ещё есть огромный потенциал роста цены. А вот у активо его просто нет.
Доходность при сегодняшних условиях не супер, да, но за эту часть портфеля чувствую себя спокойнее, все-таки недвижка. Арендатор надежный- РЖД, он никуда не денется.
Арендную плату индексируют процентов на 5, доход будет постепенно увеличиваться, облигации так не умеют. Но даже долгосрочные офз сейчас дают намного больше и доходность активо их догонит только лет через 10...
Выплаты тоже очень сильно прыгают, то 1100 приходит, то 2700 (после вычета ндфл). Доходная часть стабильна, но то налог надо оплатить, то асфальт сменить.
Либо вам не повезло с объектом, либо с точкой входа, и после повышения ставки, инвесторы просто сливали паи и уходили в облиги и депозиты. Вы как- то тоже совсем на лоях вышли, может, стоило наоборот, докупить и усредниться?
В целом, считаю целесообразным держать 10-20% портфеля в подобных фондах
Евгений Иванов, прям сейчас 130 паев в продаже на вторичке со средней стоимостью 284 тыс. А по факту где-то от 270 до 300 люди выставляют. У меня была задача продать максимально быстро, поэтому я узнал у УК почем продают и поставил цену на 2 тыс ниже минимальной. Можно было поставить и больше 300 тыс, но продавалось бы оно не ясно сколько. Решение это было осознанное и в рамках общего портфеля этот убыток погоды не делал. Как то рвать на себе волосы вообще не вижу смысла.
А иметь недвижку, да целесообразно, но конкретно этот вариант мне не подошел, это была покупка «на попробовать» и я попробовал. На данный момент у меня сохраняется еще одни пай Активо-19, но пока рано по нему делать какие-то выводы.
Вам возможно вариант с Активо подходит больше.
Покупка кстати состоялась на положительных эмоциях в процессе владения ПНК Рентал, где все было сильно лучше.