Сочинские риелторы редко рассказывают про этот комплекс в Ольгинке. А на нем заработать можно больше, чем в Сочи. Бонус к статье: информация о самом ожидаемом Старте продаж на Черноморском побережье

90% сочинской недвижимости принесут их собственникам лишь геморой. Ведь инвестором человек становится не в момент покупки квартиры или апартаментов, а в момент выгодной продажи или получения девидендов от аренды.

Большое колличество клиентов, обращаются к сочинским риелторам с целью купить апартаменты для получения стабильного пассивного дохода или для перепродажи. Они наивно считают, что это принесет им большой доход. Риелторы рассказывают покупателям сказки про несметные богатства, которые те заработают от этой «удачной» сделки.



Можно конечно довериться «специалистам по недвижимости» и надеяться на то, что вас не одурачили. А можно, немного проанализировать поступающие предложения, чтобы понять: выгодны они или нет.

Разобраться а этом вопросе самостоятельно не так сложно. Достаточно открыть Google и проанализировать правдивость слов риелтора.
Если же Вам лень с этим возиться, то потратье 3 минуты на эту статью, с помощью которой Вы лучше поймете дикий сочинский рынок недвижимости.

Достаточно популярен следующий запрос клиентов: Приобретение апартаментов стоимостью 10 — 15 млн рублей для сдачи в аренду в центре города Сочи.


Выше 👆 варианты апартаментов в уже действующих комплексах. С помощью Интернета, мы легко можем спрогнозировать доходность от этих, либо любых других комплексов в этой локации.


Получается, что средняя цена размещения в межсезонье в отелях центра Сочи (стоимостью от 10 до 15 млн ₽) — это 3 400 рублей в сутки.
Зная среднюю загрузку в зимний период (55%) и в летом (85%) мы можем посчитать доходность от сдачи в аренду, которая получится:

3 400 ₽ * 99 (дней загрузки) = 336 600 ₽ — 30% (доход Управляющей компании) = 235 620 ₽ доход собственника за зимний сезон.

5 000 ₽ * 153 (дня загрузки) = 765 00 ₽ — 30% = 535 500 ₽ доход собственника за летний сезон.
Итого за год: 771 120 ₽

После оплаты налога на прибыль (13% если выступаете как физлицо или 6% если у Вас есть ИП) — чистая прибыль от сдачи в аренду составит: 724 852 ₽.

Таким образом, срок окупаемости вложений (не берем в расчет инфляцию) составит более 15 лет… 🤦‍♂️

Хорошая ли это инвестиция? Не думаю...

КАКИЕ ЖЕ ЕСТЬ АЛЬТЕРНАТИВЫ?

Рассмотреть приобретение апартаментов в Ольгинке или Агое.

Почему же апартаменты в Ольгинке и Агое выгоднее, чем номер в центре Сочи?

Этому есть логическое обоснование:

1) Цены на недвижимость в Сочи с февраля 2021 года аномально росли (в среднем на 350%), а стоимость размещение в гостиницах за этот же период подросла всего на 25%;

2) Огромная конкуренция среди отелей Сочи вынуждает УК идти на демпинг и делать акционные цены за проживание;

3) Как бы кто не говорил, но практисески НЕТ в Сочи отелей, которые загружены и зимой и летом. Ярко выраженая сезонность присутствует. И она такая же, как и в отелях на остальном побережье.

4) Огромное количество отдыхающих приезжает на море на машине… и преодолевать сочинские серпантины готовы далеко не все… поэтому и размещаются они от Анапы до Туапсе. А это, на минутку: Ростовская, Белгородская, Воронежская и Астраханская область, а также Адыгея и Краснодар…

4) Отельер… но об этом позже...

Проведем анализ отелей Туапсинского района (Небуг, Ольгинка, Агой):

1) в Сочи летом отдыхает 4,5 млн туристов… в Туапсинском районе (Небуг, Агой и Ольгика) отдыхает 2 млн человек.


2) Количество отелей, где можно остановиться в Сочи — больше 2 500 гостиниц + огромное число квартир в жилых комплексах.

В Туапсинском районе: 300-350 отелей.



Не нужно быть Эйнштейном, чтобы понять, что при такой разнице в количестве гостиниц на количество туристов, загрузка отелей в Туапсинском районе будет намного выше, чем в Сочи… а это уже повлечет за собой следующий пункт 👇

3) Отсутствие конкуренции позволяет хорошим комплексам в Ольгинке, Небуге и Агое поддерживать высокую загрузку и цены на размещение (включая межсезонье).

Попробуйте посмотреть цены на стоимость проживания в Отеле Лавикон в Небуге и Вы сможете увидеть по чем сдаются сейчас номера 👇


В сезон (с мая по сентябрь включительно) цены конечно намного выше 👇:


Это 👆 минимальные цены на размещение в гостинице 4 звезды в Туапсинском районе.

Что нам дает анализ этой информации? То, что зарабатывать на отеле в Ольгинке или Агое Вы будете на 96% больше, чем на отеле в Сочи (который к тому же и стоит намного дороже)…

Переходим к кульминации:
Есть 2 инвестиционно привлекательных объекта в этом районе (и обе гостиницы будут работать под управлением Отельного оператора Alean).

1. ГК Alean Olgknka — 4-ех звездочный отель (ФЗ-214, эскроу-счета, проектное финансирование Сбербанка), номера сдаются с ремонтом, мебелью и техникой. Начало функционирования отеля — конец 2024 года (Уже в этом году).



2) Alean Select (Агой) — старт продаж будет 18 октября.
Ещё неизвестны цены, нет даже рендеров. Предполагаю, что цены начнутся с 10-12 млн ₽.
Ажиотаж уже очень большой. Ведь все понимают, что купить на старте выгоднее всего.



Вот такие 2 объекта есть на побережье.
Первый вариант — купить и сразу начать зарабатывать на аренде.
Второй вариант — увеличение капитализации за счёт роста цены квадратного метра.

Более подробные расчёты и информацию предоставлю по запросу.

Спасибо и хорошего времени суток 🤝