Глобальный профицит квартир. Почему жилье скоро будет некому заселять

Обычно считается, что плохая демография снижает спрос на жилье. Логика тут как будто понятная: меньше людей, меньше спрос на недвижимость.
Однако, все гораздо сложнее.
Спрос на недвижимость вполне себе может расти даже при сокращении численности населения.
Во-первых, спрос зависит не столько от количества людей, сколько от количества денег у них.
Во-вторых, спрос предъявляют не люди, а домохозяйства. А численность домохозяйств также растет за счет эффекта дробления домохозяйств. Подробнее об этом рассказывал в данной статье.
Дробление домохозяйств наблюдается во всем мире и вполне может компенсировать отрицательный естественный прирост. Люди разъезжаются, разводятся и им нужно больше квартир для этого (впрочем, тут сложно сказать, где причина, а где следствие – возможно само появление нового жилья стимулирует домохозяйства дробиться).
Дробление домохозяйств с течением времени происходит примерно по следующему закону:

По мере разложения традиционного общества домохозяйства быстро дробятся, однако с течением времени темпы дробления снижаются. Почему так?
Во-первых, очевидно, что в любом случае теоретический предел среднего размера домохозяйства – 1 (единица). Это возможно, только если каждый человек будет жить в отдельном жилье.
Во-вторых, также очевидно, что этот предел недостижим в принципе. Даже при полной деградации института семьи, часть пар все равно будут жить вместе. Также вместе будут жить родители с детьми. Так что практический минимум находится где-то в вилке 1,8-2. Ниже уже просто некуда. Собственно, приближение к этому минимуму мы и наблюдаем в развитых странах, а также в России.
Соответственно, кривая роста домохозяйств постепенно спрямляется (условно функция y=√x (корень из x), в то время как количество единиц жилья растет по линейному закону.

Подобная движение рано или поздно приводит к проблеме пустующего жилья.
Помешать этому может только рост населения, либо активная миграция.
Если активной миграции нет, то появление пустующего жилья совершенно неизбежно. Квартиры попросту некем заселить! И сдать его не получится, т.к. арендаторы тоже уже все заселены.
При этом пустующее жилье не обязательно означает, что на него не окажется покупателей. Его могут купить (благо деньги в отличие от людей можно производить бесконечно) и держать на балансе, а вот жить там никто не будет.
Получается, что строить жилье до бесконечности нет особого смысла.

С проблемой пустующего жилья первым, по-видимому, столкнулся Китай. Во-первых, из-за сверхамбициозных планов по строительству. Во-вторых, из-за фактически отсутствующей миграции из других стран. Рассказы про пустующее китайское жилье долгое время казались мне преувеличенными россказнями и байками. Однако, когда я ознакомился с цифрами, картина нарисовалась следующая:
Китайцы настроили жилья больше, чем у них есть домохозяйств и больше, чем в принципе у них будет домохозяйств, даже учитывая все возможные эффекты дробления. Уже сейчас на одного китайца приходится примерно по квартире. С учетом среднего размера домохозяйства 2,5, получается, что 60% жилья у них пустует прямо сейчас! Просто в голове не укладывается. И еще по 20-30 млн. квартир прибавляется ежегодно. А население Китая уже начало сокращаться.
На этом фоне ставится понятно, зачем нормальное жилье там активно сносят и строят новое. Ведь других вариантов поддержать дутый ВВП по сути и не осталось.
А вот России до подобного абсурда еще довольно далеко. Впрочем, и в России уже немало пустующего жилье (обычно в отдаленных провинциях), и дальше этот тренд будет только нарастать. При населении в 140 млн, теоретический максимум жилья, при котором не будет простаивания – это 78 млн. квартир. Сейчас в России – 72 млн, и каждый год прибавляется по миллиону. Соответственно, глобальный профицит возникнет уже через несколько лет. Дальше строительство новых единиц жилья, по сути, лишено смысла (но не лишено смысла строительство более просторного жилья взамен клетушек).
Подчеркнем еще раз, что пустующее жилье появляется при условии, если нет миграции. Если миграцию не ограничивать (как это происходит, например, у нас), в экономически сильных регионах в пустующие квартиры заселяются мигранты. И чем больше строить там жилья, тем больше будет мигрантов.
В экономически слабые регионах мигранты не едут, и там квартиры реально будут стоять пустыми.
Ослабить эффект пустующего жилья помимо миграции могут также следующие моменты:
— Использование жилья для сезонного проживания (например, летом семья живет в одной своей квартире, а зимой в другой). Впрочем, оставшееся время квартиры все равно останутся без жильцов.
— Использование жилья для посуточной сдачи.

В принципе, сейчас никого не удивляет, что на одну семью может быть несколько машин. И большую часть времени автомобиль пылится где-нибудь на парковке. Видимо, примерно то же самое скоро случится и с жилой недвижимостью.

//////

ТГ канал EPICRIS