Эталон успешно справляется с вызовами рынка недвижимости в 2024 году

Эталон опубликовал финансовые результаты. У компании длительный производственный цикл, поэтому все успехи предыдущих кварталов в кратном росте продаж начинают реализовываться в финансовой отчетности по МСФО.

Продажи остаются на отличном уровне, несмотря на пересмотр формата льгот в 1-ом полугодии 2024 года, а с июля и вовсе окончанием одной из них. При этом первая половина этого года сопровождалась не просто ростом относительно прошлого года, но и относительно второго полугодия — беспрецедентно высокий спрос на недвижимость был именно в нем.

В июле мы знаем, что рост продаж Эталона год к году составил 52%, достигнув 12,2 млрд рублей. Это лучший июль в истории компании. Рекордный июль для компании случился на фоне новостей о сокращении выдач ипотек в 2 раза. Эталон исторически имеет наименьшую долю ипотеки в структуре продаж среди публичных девелоперов. В 2023 году она составляла около 50%, в этом году в среднем около 35%. Поэтому рыночные изменения в этой части имеет меньшее влияние на результаты.

Вернемся в отчетность, рост выручки составил +71%, а в сегменте девелопмента жилья +80% к прошлому году — это также лучшее полугодие в истории компании.

Компания увеличивает свои масштабы, объем строительства с начала года вырос с 823 тыс. квадратных метров до 1013 по данным ЕРЗ (+23%). Один из вызовов для компании — контролировать затраты. 

В отчете мы видим успехи в этом процессе. 

Во-первых консолидированная валовая рентабельность осталась примерно на уровне прошлого года. Региональные проекты находятся в активной инвестиционной стадии, поэтому здесь можно видеть давление на рентабельность, однако Эталон сохраняет высокий для отрасли уровень рентабельности до РРА в 35%.

Во-вторых доля накладных  расходов от выручки существенно снизилась относительно прошлого года и составила 11,6% (было 17,1%). Цель компании снизить этот показатель до 10% к 2026 году.

Оптимизация расходной части позволила добиться роста EBITDA в 2,2 раза год к году и операционной прибыли в 2,6 раза. Со вторым главным вызовом — высокая ключевая ставка, которая взвинчивает финансовые расходы, компания также имеет локальные успехи в виде сокращения убытка относительно прошлого года на 29%.

Понятно, что здесь возможности более ограниченные, потому что политику диктует Центральный банк. Но наращивать коэффициент покрытия проектного долга средствами на эскроу счетах Эталону под силу. С покрытием выше 100% от размера проектного финансирования позволяет компании иметь по проектному финансированию сниженную процентную ставку.

Производственный цикл в девелопменте составляет несколько лет. Развитие проектов в регионах началось в 2021 году, ощутимый результат они начинают приносить только сейчас. Сегодня география присутствия компании состоит из 9 регионов, и Эталон планирует расширить его до 15 к 2026 году. В площадях региональные проекты занимают бОльшую часть портфеля компании.

Рост долга как раз связан с развитием этих проектов. С вызовом в виде контроля операционных затрат компания уже справляется. Вызов в виде высокой ставки подвластен ЦБ. 

Как может выглядеть финансовый результат компании при снижении ключевой ставки публиковали ранее.

Что в итоге? Эталон находится в стадии инвестиций в развитие своих региональных проектов. Это то что в будущем даст рост результатов, так как цикл длится несколько лет. 

При этом компания хорошо справляется с оптимизацией затратной части и движется к тому, что доля накладных расходов будет до 10% от выручки. Это одно из доказательств успешной бизнес-модели компании.

Да, высокие ставки оказывают влияние на финансовые расходы компании. Но и здесь есть инструменты, чтобы компенсировать этот рост. Так компания наращивает покрытия проектного долга средствами на эскроу, что позволяет иметь более низкую ставку по нему. 

В свежем отчете мы видим, что по сути только высокий уровень ставок, который я напомню не бесконечный, отделяет нас от прогноза компании по росту прибыли до 15-20 млрд рублей. Это мультипликатор P/E = 1,5, хоть и через 2 года. Много знаете компаний с таким показателем? Я — нет. Поэтому продолжаю быть акционером и следить за развитием.