Как у меня сосед продал квартиру через 10 лет которую сдавал

Всем привет, вчера узнал что сосед снизу продал квартиру, за сколько не знаю, но я решил прикинуть и посмотреть сколько он заработал и попробовать сделать какие то выводы. Сразу оговорюсь что подсчеты по его квартире специально будут грубые и в его сторону (без уплаты налогов, простоев, ремонтов и прочего что бы не усложнять расчеты), поэтому не цепляйтесь пжл за всякого рода допущения.


Вводные данные:
Квартира была куплена за 7,2 млн в декабре 2013 г. на этапе стройки (столица за мкадом)
В 2014 г. в ноябре дом сдали
Полгода на приемку, документы, ремонт
Итого у нас получилось 10,5 лет инвестиций из которых 9 лет он ее сдавал (в идеальном мире)
По моим прикидкам ему удалось ее реализовать за 17 млн
Сдача с аренды получилось в районе 5,4 млн (9 лет*12 месяцев*50 тысяч), деньги эти тратились в месяц получения дохода
Итого общая сумма 22,4 млн (17 + 5,4)


Доходность в руб:
В экселе чиствндох получилась 13,6% годовых
Что бы понять много это или мало, посчитаем сколько он айфонов мог бы купить
на 7.2 млн по 30 тысяч можно было тогда купить 240 айфонов
сейчас на 17 млн при цене айфона за 129 тысяч рублей можно купить 132 айфона, за 5.4 по средней цене 80 можно купить 68 айфонов итого 200 айфонов, то есть инфляция сожрала не только доходность, но и деньги!
Вывод:
Если ты хочешь инвестировать в рублях, тебе нужно искать доходности более 20% что бы просто твой капитал в реальных товарах прирастал на 5% без его извлечения...!!! (инфляция получилась примерно 15%)


Доходность в долларах:
к сожалению он купил квартиру в то прекрасное время стоимости доллара, поэтому ниже будет расчет по иному курсу
по курсу 32.6
7,2 по курсу 32.6 это 220 тысяч долларов
17 по курсу 95 это 178 тысяч долларов + 5,4 по курсу 78 это 69 тысяч долларов итого 178+69 = 248 тысяч долларов
В экселе чиствндох получилась 1,3% годовых
Вывод:
Не факт что ты смог заработать если зашел в недвижимость при курсе 32

Предположим он бы взял квартиру по курсу доллара в 61 руб
7,2 по курсу 61 это 118 тысяч долларов..
17 по курсу 95 это 178 тысяч долларов + 5,4 по курсу 78 это 69 тысяч долларов итого 178+69 = 248 тысяч долларов
В экселе чиствндох получилась 8,8% годовых
Вывод:
Если курс доллара скаканул (твой капитал в рублях ополовинился как в примере), то через 10 лет ты себя можешь почуствовать мега инвестором с 9% доходности в долларах, хотя это нихрена не так, ты просто вышел уровень чуть выше того капитала который был до ополовинивания

Общий вывод:
При инфляции 15% по рублю, нужно искать ставки доходности минимум в 20% иначе цифра капитала будет расти, а покупательная способность нет
Не инвестировать все в рублях, минимум половина в валюте, это аксиома, от нее нельзя отступать



А теперь послушайте как звучит фраза — купил квартиру за 7.2, продал за 17, еще и на 5 млн сдавал в аренду, звучит круто, красиво, завораживающе и хочется так же пойти и сделать, но по факту простая математика говорит совершенно о другом.
Можно еще конечно посчитать по другому, например 50% вложил 50% взял в ипотеку и все платежи отправлял на гашение, но это уже тема не этого поста.