Кейс. Гостиница у моря — это бизнес?
В своих статьях выдвигаю мысль, что большинство гостиниц у моря — это не бизнес, а форма существования капитала. Деньги, вложенные в гостиницу, в других финансовых инструментах давали бы столько же дохода, если не больше. Тот же вклад в банке перебьет доходность многих отелей. И вот пришло время сравнить теорию с практикой. Поступил кейс.
К моему партнеру-риэлтору обратились с задачей продать гостиницу в Цемдолине (Новороссийск). Это работающий бизнес, но не для отдыхающих у моря, а для бригад рабочих, которых организации командируют в Новороссийск. Гостиница, по словам владельца, дает доход в 400 тысяч рублей в месяц на протяжении уже 15 лет. Продают ее за 23 миллиона рублей.
Посчитал, что при текущей ставке рефинансирования равной 16%. При цене объекта в 23 миллиона рублей, вклад под 16% будет давать в год 23000000/100*16= 3680000. Делим на 12 и получаем: 306 666 гарантированных рублей в месяц без каких-то вообще хлопот по содержанию гостиницы. То есть, всего на 100 тысяч в месяц меньше, но без каких-либо накладных расходов.
Вопрос к знающим людям в недвижимости, имеет ли кому-то смысл покупать такой объект по такой цене?
Как можно продать такой объект? Кому? Снижать цену?
Само объявление: https://www.avito.ru/novorossiysk/kommercheskaya_nedvizhimost/gostinitsa_385_m_3661428553
P.S.
Другой мой товарищ-риэлтор жалуется, что люди умные пошли, научились считать стоимость согласно ставке по вкладам, и продажи недвижки просели.
Купить это можно по цене участок-издержки на снос всей этой «красоты».
1. Не бывает ровно 400 т.р. в месяц, т.к. есть сезонность. Знаю некоторых отельеров, которые работают только на новогодние каникулы и летом и получают с этого 80-90% годовой выручки, а остальное время закрыты — экономят на затратах (так же Египет, Турция)
2. Гостиница по доходам проигрывает вкладу и это нормально, но стоимость недвижимости удвоилась за последние 2 года. Как вы это учли в формуле?
Поэтому рассматривать вложение в гостиницу и вклад это хорошо, но гостиница это не вклад, а именно бизнес. В гостинице еще и пахать надо, пусть и периодически.
Если любой бизнес называть альтернативой банковскому вкладу, то вы и бабушек, продающих пирожки проверьте, т.к. они свою пенсию вложили в оборотку (тесто и мясо), а могли бы отнести в банк.
Если только как вариант людям с севера, которые хотят переехать в относительно теплое место, но никаких навыков в любой денежной профессии не имеют, чтобы устроиться по новому месту проживания.
PS: если челоке смотрит на доходность повыше:
1. У него нет денег
2. Он и зарабатывать их не умеет
3. В самом начале пути, еще не опытный
При снижении цены заявляемая доходность будет ещё больше. Кого не устраивает минимальная заявляемая доходность 20,9% годовых?
С учётом, что за 15 лет инфляция обесценила деньги раза в три. 400 тысяч рублей ежемесячной чистой прибыли 15 лет назад имели большую ценность, и доходность вероятно была на уровне 60% годовых, и теперь упала раза в три раза.
Или просто продавец путается в числах.