Москва и Сочи всё дороже и дороже. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь–февраль. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Сочи уже готовится к летнему сезону, вторичка начала дорожать, ведь в этом году сдать её можно ещё дороже.

Сочи: февраль → март

• Первичка: 404к → 409к (+1,2%)

• Вторичка: 255к → 277к (+8,6%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву, где своя атмосфера, где нет сезонности, а что есть-то?

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/ 

А есть то, что недвижимость в Москве растёт и растёт в любое время года. Всё, что было недорого, скупили, дешёвого не построили (и не построят). 

Москва: февраль → март

• Первичка: 354к → 357к (+0,8%)

• Вторичка: 416к → 420к (+0,9%)

В Москве продажи идут достаточно бодро относительно других регионов. Продано 41% площади, не продано 43%, а по 16% площади продажи не начаты. В других регионах продано в среднем около 30–35% площади.

Данные отсюда: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/ 

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 295к, на 7к больше февраля, это исторический максимум.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/ 

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 151к за метр — новый исторический максимум.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market 

299к за метр в Москве, +6к за месяц. Обновление исторического максимума. Опережает MREDC на 4к, но надо понимать, что это данные на 1 марта. 

Цены на 19% ниже, чем цены в объявлениях. Примерно такое значение держится всё время моего наблюдения. 

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 174к — стало на +2к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и решил посмотреть Новороссийск. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. 

Объявления

• Москва: первичка 357к, вторичка 420к

• Сочи: первичка 409к, вторичка 277к

• СПб: первичка 251к, вторичка 214к

• Новороссийск: первичка 193к, вторичка 145к

• Краснодар: первичка 170к, вторичка 126к

Средний первоначальный взнос по ипотеке вырос до 37,2%

Средний размер первоначального взноса по ипотеке в России в феврале составил 37,2%, посчитали аналитики Домклик. Эта статистика включает только ипотечные сделки Сбербанка. 

При этом на вторичном рынке первоначальный взнос в среднем составляет 42,9%, а на первичном рынке — 29,5%.

Но оно и понятно. Брать большие суммы по текущим ставкам довольно сложно, зато можно продать гараж, автомобиль и импортный портсигар, чтобы первоначальный взнос был побольше. Ну и не стоит забывать про альтернативные сделки, они сейчас преобладают. Также в качестве причин эксперты называют изменение параметров льготных программ и ужесточение политики ЦБ в части выдачи ипотеки. Поэтому и приходится сначала подкопить (хотя особо хитрые пользуются плечом под названием «потреб»).

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 3,2 млн с июля 2021 (данные за 1 марта), на 1 апреля должно быть почти 3,5 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,74 млн. Месяц назад было 10,81! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 12,53 метра! 

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Март — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).