ЗПИФы недвижимости

Фонд предназначен исключительно для квалифицированных инвесторов. Его инвестиционным активом является современный складской комплекс в Подмосковье, полностью сданный в аренду ритейлеру «Золотое Яблоко».

Ключевые данные о фонде

• Базовый актив: Логистический комплекс класса «А» площадью 47 044 м² в индустриальном парке «Ориентир-Запад» (Московская область).
• Арендатор: «Золотое Яблоко».
• Условия аренды: Долгосрочный договор на 15 лет с ежегодной индексацией арендной платы на размер ИПЦ, но не более 7%.
• Стоимость актива: 4.5 млрд рублей.
• Стоимость пая при размещении: 900 рублей.
• Регистрационный номер и ISIN: 7223-СД от 12.08.2025, RU000A10CFM8.

Стоит отметить, что официальное решение о допуске паев к торгам на Московской бирже было принято ранее, а дата начала их обращения указана как 1 декабря 2025 года. Таким образом, анонсированное мероприятие 4 декабря является публичной презентацией для инвесторов.

• Фонд рассматривается как «крепкий середнячок» в линейке Parus, а его главной особенностью является имя надежного арендатора — «Золотого Яблока».

Ну что, поднять паруса, откусить яблоко и встречаем новый фонд от Паруса. А, не, прежде всего угораем над названием ЗОЛЯ;) Хорошо ещё, что яблоко золотое, а не серое. Фонд на 100% для квалов, и если кто-то еще не получил этот статус, то я даже не понимаю, почему. Инфы мало, но посмотрим, что есть.

Новый склад — самый децльный среди имеющихся у Паруса, но зато стоимость квадрата самая высокая. Новая Рига — это вам не 60 км от Зажопинска, тут премиально и красиво.

Напоминаю, что у меня есть таблица ЗПИФов: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/ 

📦 Что за склад?

Ультрасовременный складской комплекс класса А общей площадью 47 000 м². Был введён в эксплуатацию в конце 2024 года. Площадь земельного участка составляет 9,7 га. Расположен рядом с Новорижским шоссе, в 30 мин от МКАД. Стоимость актива составляет 4,5 млрд ₽. Стоимость м² — 95 700 ₽.

В основе фонда — логистический комплекс общей площадью 47 044 м², ключевым арендатором которого на долгосрочной основе выступает сеть «Золотое Яблоко».

Основные параметры сделки:

📍 ISIN: RUO00A10CFM8 
📍 Стоимость актива: 4,5 млрд рублей
📍 Стоимость пая: 900 рублей
📍 Арендатор: ООО «Золотое Яблоко»
📍 Договор аренды: 15 лет с индексацией на размер ИПЦ (но не более 7%)

Управляющая компания с подтвержденной репутацией.

Фонд находится под управлением УК «ПАРУС Управление Активами».
Компания является одной из крупнейших на рынке коммерческой недвижимости:
📍 Общая стоимость объектов под управлением — 110 млрд руб.
📍 Площадь недвижимости — 1,6 млн м².
📍 Суммарный оборот торгов на бирже в этом году — 26,6 млрд руб.

Спикеры презентации:
📍 Денис Степанов — основатель PARUS Asset Management
📍 Алексей Сивяков — генеральный директор PARUS Asset Management
📍 Антон Сырников — владелец продукта «Коллективные инвестиции» Московской биржи

Я провел разбор закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «Современная коммерческая недвижимость» от УК СФН (Бывшая УК Сбер). Фонд для квалифицированных инвесторов.

На момент проведения анализа фонд выделяется на рынке следующими метриками:

Эти цифры, безусловно интересны, но прежде чем принимать решение, необходимо тщательно изучить активы, которые стоят за этими показателями.

Портфель фонда состоит из шести объектов класса А, преимущественно складских комплексов, с крупными и надежными арендаторами. Ниже представлена информация по каждому объекту, полученная из открытых источников и презентаций:

💼 Как мы уже выяснили с вами ранее, диверсификация портфеля с включением туда не только рискованных, но и консервативных инструментов, позволяет снизить риски, а также сформировать постоянный денежный поток. Что для частного инвестора является очень важным параметром.



Исторически фонды недвижимости демонстрируют хорошие результаты в условиях смягчения ДКП, и именно поэтому я не так давно вложился в ЗПИФ «Парус Макс» (RU000A108VR7), который объединяет в себя сразу несколько монофондов. Одним из таких монофондов является ЗПИФ «ПАРУС-НОРД» (RU000A104KU3), и сегодня я предлагаю вместе с вами разобраться в его преимуществах и недостатках .

🤔 Разумеется, начнём как и всегда с лирики. До заседания ЦБ остаётся уже чуть меньше месяца, и текущая динамика инфляции сигнализирует о том, что регулятор продолжит постепенно снижать ключевую ставку. На середину ноября инфляция замедлилась уже до 7,2%, опустившись до минимума с октября 2023 года, и это ещё один сигнал в пользу этого сценария.

Прошел 1 торговый день с момента прошлого поста, и сегодня новый рекорд по котировкам — 1045р.
В этот раз уровень взят спокойно и непринужденно — на среднедневном объеме.
С чем и позравляю всех 2689 пассажиров поезда под названием Парус ДВН, занявших места согласно купленным билетам.
Особенно тех, кому достались билеты по старым ценам в районе 900р.

PS  РСП сейчас около 940р, значит в районе этой цены паи ДВН залетают в фонд Макс (если я правильно понимаю их декларацию).
Впрочем не буду здесь душнить — все это подробно разбирается в одном из постов фин архитектора — кому интересно, велком.
Историю с Максом можно сравнить со своего рода байбэком, что ведет к:
а) дополнительной поддержке котировок
б) вымыванию паев из слабых рук, ибо доп выпуски закончены и теперь весь оборот только вторичный

PPS Все просходит по классике, описанной еще дедушкой Баффетом — деньги переходит от активных к терпеливым )
Впрочем вашего покорного слугу тоже можно отнести к этим самым слабым, ибо опять фиксанул чутка, что тут греха таить ))

Друзья, привет!

Мы подписали сделку по приобретению логистического комплекса класса «А», который арендован «Золотым Яблоком».

Новый комплекс расположен в индустриальном парке «Ориентир-Запад» в Московской области. Общая площадь комплекса – 47 тыс. кв. м. Его мощности позволяют обрабатывать более 100 млн единиц продукции в год и обеспечивать поставки во все магазины сети в Центральном федеральном округе.

Комплекс был введен в эксплуатацию в 4-м квартале 2024 года и сдан в аренду флагману бьюти-ритейлера России — «Золотому Яблоку» — на 15 лет. Этот распределительный центр стал крупнейшим складом бренда.

В 2025 году логистический комплекс стал финалистом двух премий в области коммерческой недвижимости, что подтвердило его уникальные характеристики и высокое качество исполнения проекта.

Актив приобретен в состав ЗПИФ комбинированного «ПАРУС-ЗОЛЯ» и будет доступен для покупки нашим инвесторам. Размещение инвестиционных паёв на Московской бирже запланировано на 4 декабря.

Заметил интересную деталь. В моменты пролива рынка в отдельных неликвидных фондах также заметно заливает.
При этом движение цены на юг как правило не особо активное, но объемы растут кратно по отношению к среднедневным.
Сей факт легко объясняется тем, что отдельные индивиды спасаются таким образом от дяди Коли.
Поза в ЗПИФ как резерв ликвидности — вполне разумная затея ИМХО.
Сам иногда практиковал сие, но в мелкой дозировке и в других целях — для покупки изрядно упавших голубых фишек.
Обратную историю кстати пока не замечал, чтобы во время роста индекса были задерги вверх обитателей моего портфеля.
Обычно они всегда рандомные и связаны со случайным входом крупного инвестора.
Впрочем ближе к делу.
Парус Двинцев — вполне ликвидный (в сравнении с прочими) товарищ.
Первый заметный объем прошел 12 ноября, после чего бумагу медленно но верно, без объемов потащили наверх от 940.
Закончилось сие тем, что сегодня прошел второй изрядный объем с задергом до 1020.
Не знаю, связано ли это с общим позитивом. И не буду врать, что получилось продать на самом верху — конечно это не так.

Если говорить конкретно о ЗПИФ Парус-НОРД, то в целом это фонд не плохой. Он сформирован в 2021 году на 15 лет. В составе фонда логистический комплекс в Шушарах общей площадью 108 тыс. кв.м., состоящий из нескольких отдельных зданий. Из дополнительных рисков здесь стоит отметить наличие кредитного плеча. Насколько я понимаю из документов на сайте компании, заемные средства здесь в виде кредита под фиксированный процент. Но в других фондах Паруса уже были прецеденты с тем, что ставка по кредитам оказывалась плавающая, и из-за роста ключевой ставки в какой-то момент фондам переставало хватать поступающей арендной платы и на обслуживание долгов, и на выплаты владельцам паев. Поэтому кредитное плечо в составе фонда — это как возможность в будущем роста доходов, так и определенные риски.

Из того что мне здесь сильно не нравится — я бы отметила очень высокие комиссии. Одна комиссия управляющей компании за успех и привлечение капитала составляет 15%, и это не считая других комиссий типа как за управление и комиссии на сопровождение кредита. И, кстати, эта ситуация характерна для всех фондов Паруса, поэтому они там все плюс/минус одинаковые.

В продолжение предыдущего поста рассмотрим 3й инструмент, который помогает обгонять инфляцию
А именно ФОНДЫ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 🏡
Их достаточно много, на любой запрос и кошелёк, но все они направлены на то, чтобы:

1Впитывать инфляцию. Квадратный метр недвижимости впитывает инфляцию в свою стоимость, за счёт чего растёт цена каждого пая фонда.

2Давать премию за риск к ключевой ставке. Это достигается за счёт регулярного арендного потока от сдачи недвижимости и роста стоимости недвижимости. В свою очередь, инвестор получает регулярные дивиденды.

3Быть достаточно ликвидными (оборачиваемыми в деньги). Можно продать/купить в любой будний день (попробуйте так сделать со своей недвижимостью 5-6 месяцев сейчас в среднем продается квартира)

4Обеспечивать Предсказуемость. Регулярные, часто ежемесячные дивиденды позволяют рассчитывать доходность и использовать её.

Сегодня мы заглянем чуть больше под капот фондов Парус, которые уже есть на фондовом рынке и дают возможность купить кусочек конкретной недвижимости от 900р. за пай.

Друзья привет! 👋

📣Продолжаем сбор заявок в формате SPO по «ПАРУС-НОРД»!

Это первый этап размещения, который проходит по звонку брокеру. Затем начнется классическое размещение оставшихся паев через биржевой стакан. Мы всегда стараемся идти навстречу пожеланиям инвесторов, даже когда речь идет об удобстве покупки паев!

📍 Сбор заявок: открыт до 21.11.2025, 15:00

📍 Стоимость пая: расчетная стоимость пая на 24.11.2025

📍 Поставка паев: 26.11.2025

📍 Метод обработки заявок: FIFO т.е. заявки, которые не войдут в объем будут резервными и исполнятся только в случае отказа от ранее выставленной заявки предыдущим инвестором.

📍 Объем: ~675 млн ₽ (по состоянию на 18.11 книга заполнена на ~85% и мы уведомим, когда книга будет наполнена на 100%)

Как принять участие в SPO фонда «ПАРУС-НОРД»❓

1️⃣Иметь открытый брокерский счёт и статус квалифицированного инвестора.

2️⃣ Позвонить своему менеджеру в банк.

3️⃣ Дать голосовое поручение:

«Разместите адресную заявку по ISIN: RU000A104KU3. Формат торгов — PSAU»

Добрый день, коллеги! Недавно информация о стоимости пая Рентал pro (ISIN RU000A108157) Куда-то переехала. Раньше смотрел вот тут: iss.moex....

В рамках октября 2025 г. доход на пай составил 761 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход на уровне прогнозируемого. 

«Активо один»: 3,8 ₽

«Активо два»: 29,1 ₽

«Активо пять»: 5 387 ₽

«Активо шесть»: 3 527 ₽

«Активо десять»: 3 097 ₽

«Активо одиннадцать»: 2 503 ₽

«Активо двенадцать»: 3 072 ₽

«Активо четырнадцать»: 2 022 ₽

«Активо пятнадцать»: 1 605 ₽

«Активо шестнадцать»: 3 119 ₽

«Активо семнадцать»: 929 ₽

«Активо восемнадцать»: 3 388 ₽

«Активо девятнадцать»: 3 734 ₽

«Активо двадцать»: 761 ₽

«Активо двадцать один»: 1 199 ₽

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

Друзья, привет!

⚡️Мы с новостями по фонду. В нем появились премиальные апартаменты на Павелецкой⚡️

Этой осенью мы включили в ЗПИФ апартаменты общей стоимостью 278 млн рублей и выпустил под них дополнительные паи. В фонд внесены 13 премиальных апартаментов в ЖК «Стремянный, 2» в центральном районе Москвы.

Апартаменты уже сданы, в фонд идут отчисления от аренды. Первая выплата инвесторам от арендного потока в фонде запланирована на февраль 2026 года.

Всего в фонде сейчас более 200 арендных квартир и апартаментов из трех ЖК: «Вереск» в Хорошево, «Экобунино» в Новой Москве и «Стремянный, 2» на Павелецкой.

✅Как заработать максимум?

Лучшая стратегия инвестора — держать фонд до погашения в 2029 году. По плану, через четыре года фонд закроется и распродаст недвижимость, а инвестор заберет «премию» с рынка — прибыль от роста цен на жилье.

💰Доходность фонда складывается из аренды (5% годовых), стартовой скидки от застройщика (3% годовых) и роста стоимости квадратного метра в Москве (по прогнозу от 10% до 16% годовых).

🤔 Ну что ж, друзья мои, спустя неделю моих раздумий по поводу фондов коммерческой недвижимости, я решил не изобретать велосипед и остановил свой выбор на фондах «ЗПИФ ПАРУС». Конкретно — на ЗПИФ «Парус Макс» (доступен только для квалов).

Причём, что любопытно, ещё в августе, во время подробного разбора ЗПИФ «Парус Макс» (RU000A108VR7), я поймал себя на мысли, что мне нравится этот комбинированный подход, когда не терзаешь себя выбором и покупаешь один фонд, который объединяет преимущества целого ряда рентных монофондов и устраняет их ключевые недостатки. Видимо, для воплощения этой идеи в жизнь мне нужно было время на подумать, и сейчас это время пришло!


📊 По состоянию на 31.10.2025, ЗПИФ «Парус Макс» на 57% состоитиз складской недвижимости, на 10% из офисной, ещё 20% — это торговые центры, и оставшиеся 13% — это денежные средства. В разрезе монофондов картина получается следующей:

▪️ПАРУС-ТРМ (RU000A108BZ2): 20%
▪️ПАРУС-КРАС (RU000A108UH0): 19%
▪️ПАРУС-ДВН (RU000A1068X9): 10%

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Акцент IV» — фонд квалифицированных инвесторов. Фонд управляется компанией Accent Capital и сосредоточен на одном активе — торговом центре «Сокольники» в Москве. В этом обзоре — ключевые характеристики фонда, показатели, риски и перспективы инвестирования.

Характеристики объекта

• Общая площадь: 23 600 м²
• Арендопригодная площадь: 13 300 м² (56% от общей)
• Год постройки: 2009
• Год реновации: 2021 

Только 56% от общей площади объекта составляют арендуемые помещения. Остальные площади заняты служебными и техническими зонами.

Расположение и доступность

ТЦ расположен рядом со станцией метро «Сокольники» и оживлённой магистралью, что обеспечивает высокий пешеходный и транспортный трафик. Такое расположение — значительное конкурентное преимущество, способствующее стабильному спросу со стороны арендаторов.

Арендаторы

🏢 Состав фонда РД:

В фонде три объекта недвижимости:

Бизнес-центр класса А «Скайлайт» — 59% фонда.
Расположен у метро, ключевой арендатор — VK.
Введён в эксплуатацию в 2012 году.
Оценочная стоимость — 5,3 млрд рублей.
Цена за квадратный метр — 408 000 рублей.

Друзья, привет!👋

Сегодня мы запускаем процедуру размещения дополнительных инвестиционных паев ЗПИФ комбинированного «ПАРУС-МАКС». 
Размещение будет последовательно проходить в двух форматах: SPO и классическое размещение через биржевой стакан.

📌Первый этап: SPO
С сегодняшнего дня открыт период сбора заявок на участие в SPO, который продлится до 10 ноября 2025 года включительно (до 15:00 МСК).

📌Второй этап: Классическое биржевое размещение
После окончания SPO и зачисления паев, 13 ноября, в тот же день мы начинаем классическое размещение через биржевой стакан с 17:30 МСК. Объем размещения составит не менее 100 млн руб. (а именно — неразмещенные в SPO паи). Расчетная цена паев будет объявлена 12 ноября 2025 года.

Общий объём размещения составляет до 450 млн руб.

Как принять участие в SPO❓

1️⃣ Иметь открытый брокерский счёт и статус квалифицированного инвестора.
2️⃣ Позвонить своему менеджеру в банк.
3️⃣ Дать голосовое поручение:
«Разместите адресную заявку по ISIN: RU000A108VR7. Формат торгов — PSAU».