ЗПИФы недвижимости

В рамках октября 2025 г. доход на пай составил 761 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход на уровне прогнозируемого. 

«Активо один»: 3,8 ₽

«Активо два»: 29,1 ₽

«Активо пять»: 5 387 ₽

«Активо шесть»: 3 527 ₽

«Активо десять»: 3 097 ₽

«Активо одиннадцать»: 2 503 ₽

«Активо двенадцать»: 3 072 ₽

«Активо четырнадцать»: 2 022 ₽

«Активо пятнадцать»: 1 605 ₽

«Активо шестнадцать»: 3 119 ₽

«Активо семнадцать»: 929 ₽

«Активо восемнадцать»: 3 388 ₽

«Активо девятнадцать»: 3 734 ₽

«Активо двадцать»: 761 ₽

«Активо двадцать один»: 1 199 ₽

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

Друзья, привет!

⚡️Мы с новостями по фонду. В нем появились премиальные апартаменты на Павелецкой⚡️

Этой осенью мы включили в ЗПИФ апартаменты общей стоимостью 278 млн рублей и выпустил под них дополнительные паи. В фонд внесены 13 премиальных апартаментов в ЖК «Стремянный, 2» в центральном районе Москвы.

Апартаменты уже сданы, в фонд идут отчисления от аренды. Первая выплата инвесторам от арендного потока в фонде запланирована на февраль 2026 года.

Всего в фонде сейчас более 200 арендных квартир и апартаментов из трех ЖК: «Вереск» в Хорошево, «Экобунино» в Новой Москве и «Стремянный, 2» на Павелецкой.

✅Как заработать максимум?

Лучшая стратегия инвестора — держать фонд до погашения в 2029 году. По плану, через четыре года фонд закроется и распродаст недвижимость, а инвестор заберет «премию» с рынка — прибыль от роста цен на жилье.

💰Доходность фонда складывается из аренды (5% годовых), стартовой скидки от застройщика (3% годовых) и роста стоимости квадратного метра в Москве (по прогнозу от 10% до 16% годовых).

🤔 Ну что ж, друзья мои, спустя неделю моих раздумий по поводу фондов коммерческой недвижимости, я решил не изобретать велосипед и остановил свой выбор на фондах «ЗПИФ ПАРУС». Конкретно — на ЗПИФ «Парус Макс» (доступен только для квалов).

Причём, что любопытно, ещё в августе, во время подробного разбора ЗПИФ «Парус Макс» (RU000A108VR7), я поймал себя на мысли, что мне нравится этот комбинированный подход, когда не терзаешь себя выбором и покупаешь один фонд, который объединяет преимущества целого ряда рентных монофондов и устраняет их ключевые недостатки. Видимо, для воплощения этой идеи в жизнь мне нужно было время на подумать, и сейчас это время пришло!


📊 По состоянию на 31.10.2025, ЗПИФ «Парус Макс» на 57% состоитиз складской недвижимости, на 10% из офисной, ещё 20% — это торговые центры, и оставшиеся 13% — это денежные средства. В разрезе монофондов картина получается следующей:

▪️ПАРУС-ТРМ (RU000A108BZ2): 20%
▪️ПАРУС-КРАС (RU000A108UH0): 19%
▪️ПАРУС-ДВН (RU000A1068X9): 10%

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Акцент IV» — фонд квалифицированных инвесторов. Фонд управляется компанией Accent Capital и сосредоточен на одном активе — торговом центре «Сокольники» в Москве. В этом обзоре — ключевые характеристики фонда, показатели, риски и перспективы инвестирования.

Характеристики объекта

• Общая площадь: 23 600 м²
• Арендопригодная площадь: 13 300 м² (56% от общей)
• Год постройки: 2009
• Год реновации: 2021 

Только 56% от общей площади объекта составляют арендуемые помещения. Остальные площади заняты служебными и техническими зонами.

Расположение и доступность

ТЦ расположен рядом со станцией метро «Сокольники» и оживлённой магистралью, что обеспечивает высокий пешеходный и транспортный трафик. Такое расположение — значительное конкурентное преимущество, способствующее стабильному спросу со стороны арендаторов.

Арендаторы

🏢 Состав фонда РД:

В фонде три объекта недвижимости:

Бизнес-центр класса А «Скайлайт» — 59% фонда.
Расположен у метро, ключевой арендатор — VK.
Введён в эксплуатацию в 2012 году.
Оценочная стоимость — 5,3 млрд рублей.
Цена за квадратный метр — 408 000 рублей.

Друзья, привет!👋

Сегодня мы запускаем процедуру размещения дополнительных инвестиционных паев ЗПИФ комбинированного «ПАРУС-МАКС». 
Размещение будет последовательно проходить в двух форматах: SPO и классическое размещение через биржевой стакан.

📌Первый этап: SPO
С сегодняшнего дня открыт период сбора заявок на участие в SPO, который продлится до 10 ноября 2025 года включительно (до 15:00 МСК).

📌Второй этап: Классическое биржевое размещение
После окончания SPO и зачисления паев, 13 ноября, в тот же день мы начинаем классическое размещение через биржевой стакан с 17:30 МСК. Объем размещения составит не менее 100 млн руб. (а именно — неразмещенные в SPO паи). Расчетная цена паев будет объявлена 12 ноября 2025 года.

Общий объём размещения составляет до 450 млн руб.

Как принять участие в SPO❓

1️⃣ Иметь открытый брокерский счёт и статус квалифицированного инвестора.
2️⃣ Позвонить своему менеджеру в банк.
3️⃣ Дать голосовое поручение:
«Разместите адресную заявку по ISIN: RU000A108VR7. Формат торгов — PSAU».

🤔 Российский фондовый рынок демонстрирует неутешительную динамику, и с начала года индекс Мосбиржи снизился на -11%, при этом результаты большинства компаний выглядят значительно слабее бенчмарка. И на этом фоне невольно задаёшь себе вопрос: а что же ждёт рынок акций в ближайшем будущем, и как стабилизировать доходность своего портфеля в таких условиях?

🏦 Несмотря на начало цикла смягчения ДКП, ключевая ставка по-прежнему остаётся высокой. Это серьезно снижает инвестиционную привлекательность акций, да и последнее заседание регулятора вызвало у инвесторов смешанные эмоции.

С одной стороны, ставка была снижена на 0,5%, что оказалось лучше консенсуса, который предполагает сохранение ставки. С другой стороны, регулятор ухудшил прогноз по среднегодовой ставке на следующий год. Учитывая, что фондовый рынок всегда живет ожиданиями, такой пересмотр заставил инвесторов вновь закладывать в свои прогнозы пессимистичные сценарии.

Дополнительную нервозность рынку добавила ситуация с налогами. Сначала этой весной министр финансов Антон Силуанов уверенно заявлял, что базовые налоговые условия до 2030 года останутся неизменными, однако уже через полгода рынок был шокирован новостью о повышении НДС с 20% до 22%.

Ещё один квальский фонд недвижимости от СФН, и ещё один фонд, о котором мало информации. Первый — Современная Коммерческая Недвижимость, про который я уже писал, и вот Современный Арендный Бизнес 3, который очень на него похож. А вот и посмотрим, чем похож, а чем нет.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

САБ 3 я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и СКН. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.

• Государство повысило корпоративные налоги, это негативно отразилось на доходности владельцев акций, но коммерческую недвижимость никто не тронул;
• Государство ужесточило ставки по НДФЛ, но выплаты от ЗПИФ недвижимости по-прежнему облагаются по ставкам 13% и 15%;
• Иностранные государства вводили многочисленные ограничения против российских компаний, из последних — ограничения для Роснефти и Лукойла, но коммерческую недвижимость никто не трогал;
• На федеральном и региональном уровне мы постоянно слышим об очередных инициативах ужесточения условий для бизнеса, такие как ограничение продаж алкоголя, предложения по повышению налогов для банков и многое другое, но коммерческую недвижимость никто не трогает;

Друзья,

Мы уже начали эфир!

Присоединяйтесь по ссылке: https://facecast.net/w/dt9fw5 

Напоминаем, что уже доступна к покупке новая партия паев по «ПАРУС-ТРИУМФ»:

📍 Объем: ~600 млн ₽
📍 Цена пая: 900 ₽

Приятных покупок и до встречи в эфире!
Ваш PARUS AM!🟢

🎬Завтра мы проведем вебинар по нашему первому фонду с торговой недвижимостью в городе Саратов — «ПАРУС-ТРИУМФ»!

📊На вебинаре мы разберем:
✔️ Ключевые характеристики и локация объекта ТРЦ «Триумф Молл»
✔️ Финансовая модель фонда
✔️ Рубрика «Ваши вопросы — наши ответы».

📍 Дата: 22 октября 2025 года, 17:30 (по МСК)

Ссылка для подключения: facecast.net/w/dt9fw5

💭 Пишите интересующие вас вопросы по фонду в комментариях! Раскроем на вебинаре :)

💰 P.S.: Паи по фонду «ПАРУС-ТРИУМФ» временно закончились

Но следующая партия будет доступна уже завтра, 22 октября, в 17:30!

До встречи в эфире!
Ваш PARUS AM🟢

Вчера пришла квартальная выплата по фонду «Современный 7», решил посмотреть, что там вообще с фондами происходит.

С момента моего последнего обзора прошло более полугода.
За это время произошли интересные изменения:

1⃣ Биржевые фонды практически все подросли в цене, какие-то больше, какие-то меньше, но в целом потенциальная доходность у них снизилась и более менее выровнялась.
«Современный 7» уже не выглядит супер-фаворитом, но все еще находится в моем личном ТОПе ЗПИФн.
Google-табличку со всеми фондами обновил.

2⃣ Фонды Активо, наоборот, практически все просели в цене, а значит потенциальная доходность, наоборот, подросла.
Я планировал продать свой пай Активо18, но за эти полгода покупателя по моей цене так и не нашлось, кто-то постоянно продавал все дешевле и дешевле.
В апреле я выставил пай по низу «рынка» за 332 тысячи рублей, сейчас висят заявки на продажу по 295 тысяч рублей.
Выходит что здесь цена упала, а на бирже — подросла. Разница в доходности по текущим ценам практически исчезла, а значит и перекладываться по таким ценам из Активо в другие фонды не вижу смысла.

На фондовом рынке инвестору доступны инвестиции не только в акции и облигации, но и в коммерческую недвижимость — через биржевые паевые инвестиционные фонды недвижимости (БПИФ). Выбрать подходящий фонд помогает Индекс МосБиржи фондов недвижимости. Разберем, что это такое и зачем он нужен инвестору.

📊Индекс МосБиржи фондов недвижимости (MREF) был запущен 27 сентября 2024 года. Он рассчитывается на основе цен паев закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Если большинство фондов растет, то и индекс растет, если падает — индекс снижается. Таким образом, индекс служит универсальным барометром настроений и общего состояния российского рынка публичной коммерческой недвижимости.

⚖️Индекс рассчитывается в рублях на ежедневной основе. Для обеспечения диверсификации он имеет ограничение на максимальный вес пая одного фонда. В настоящее время индекс включает в себя восемь фондов недвижимости. При этом количество фондов в его составе является плавающим и может изменяться.

🔍Пересмотр списка фондов, входящих в базу расчета индекса, проводится ежеквартально.

Всем добрый день.

Недавно отметил 21 год как занимаюсь инвестированием(не трейдингом) и уже 21 год докупаю активы.
Сначала это было  хобби для насмотренности, но постепенно удавалось выделять чуть большие суммы каждый месяц.
 

В данном топике буду рассказывать периодически о своих исследованиях по теме разных  ЗПИФ и ЗПИФ Парус в частности .

Пару лет покупаю их на свои ИИС. 
Вначале взял, чтобы присмотреться поближе.

Глубоко и внимательно проанализировал все Слайды в разделе «Слайдизм» на их сайте.

Проанализировал доходность складской и производственной  недвижимости в США класса А в США, а вы знаели, что за 10, 20 и 30 лет 
Industrial REIT обгоняли индекс SP500.

Потратил неделю на аналитику основных складских рейсов в Сша и причин их повышенной доходности, составил несколько прогнозов для своей стратегии

Моя гипотеза, что складская недвижка класса А в России будет расти в цене и доходности следующие 10 лет.

Долго думая и анализируя каждый фонд — продал свою квартиру и встал входить в склады Парус.

Друзья, привет!

На этой неделе мы завершили размещение дополнительных паев фонда «ПАРУС-КРАСНОЯРСК». Объем выпуска в рамках размещения в формате SPO составил 1,04 млрд рублей.
Мы провели размещение по адресным заявкам через брокеров и предоставили частным инвесторам возможность приобрести паи на желаемый объем.
Этот механизм позволил нам оперативно увеличить предложение и удовлетворить высокий спрос со стороны инвесторов.

Всего за 7 месяцев фонд «ПАРУС-КРАСНОЯРСК» привлек 6,84 млрд рублей от инвесторов.

Планируемая суммарная доходность фонда 26,7%*

С ноября 2025 года доход на 1 пай увеличится и будет составлять 9,37р (12,4%), до НДФЛ

Паи фонда торгуются на бирже, ISIN RU000A1092L4.

В рамках сентября 2025 г. доход на пай составил 1 009 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход выше прогнозируемого на 9%. Причины: 

— арендаторы частично погасили долг перед фондом в части коммунальных платежей, 

— отсутствовали запланированные в финансовой модели расходы на капитальный ремонт, 

— между пайщиками было распределено вознаграждение от размещения на депозитах обеспечительных платежей.

«Активо один»: 12,1 ₽

«Активо два»: 25,8 ₽

«Активо пять»: 3 336 ₽

«Активо шесть»: 2 809 ₽

«Активо десять»: 5 466 ₽

«Активо одиннадцать»: 3 536 ₽

«Активо двенадцать»: 5 606 ₽

«Активо четырнадцать»: 3 492 ₽

«Активо пятнадцать»: 1 185 ₽

«Активо шестнадцать»: 3 134 ₽

«Активо семнадцать»: 1 968 ₽

«Активо восемнадцать»: 1 348 ₽

«Активо девятнадцать»: 2 273 ₽

«Активо двадцать»: 1 009 ₽

«Активо двадцать один»: 1 199 ₽

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

Фактическое перечисление дохода будет произведено на ваш счет в течение 30 календарных дней.

Что по железобетону? У меня за последние 2 недели есть небольшие изменения в портфеле, так что пора посмотреть, как идут успехи у моей недвижимости и что внутри какие доли занимает, а также обдумал планы на ближайшее будущее. Размер ЗПИФн-портфеля составляет 639 тысяч рублей, и в нём один новый фонд.

Напоминаю, что я собрал основные ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. Ей очень удобно пользоваться, сам именно по ней и смотрю, что происходит, выбираю, что докупать, рекомендую. Данные в ней обновлены буквально сегодня.

⏳ Предыдущий срез был 20 сентября.

Фонды недвижимости занимают 8% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 9,5%. Целевая доля в биржевом портфеле 10% — уже почти. Но я думаю, что позже увеличу целевую долю для начала до 15%.

💼 Что в портфеле?

РД (он же Рентный доход) — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).

РД ПРО — 45 паёв. Фонд от ВИМ, напоминающий что-то среднее между Рентал ПРО и Парусом. Писал про него недавно отдельный пост. ⭐️ Для квалов.

Друзья, привет!

Сегодня подробнее расскажем о выплате доходности по фонду «ПАРУС-ТРИУМФ». Это первый ЗПИФ, в составе которого торгово-развлекательный центр «Триумф».
Планируемая совокупная доходность по паю составляет 23–25% годовых.

Доход формируется за счет двух ключевых факторов:

1. Арендный поток арендаторов ТРЦ «ТРИУМФ»
2. Рост стоимости самого актива

Печально, что СФН большая и солидная компания, управляющая недвижимостью на сотни миллиардов рублей, а информации о фондах мало. Но ничего страшного, вместе попробуем разобраться. Фонд только для квалов (квалы, кидайте в комменты фотки своих Бентли).

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

СКН я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и САБ 3, но о нём в другой раз. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.