Инвестиции в недвижимость

Приветствую Друзья, с Вами снова Роман и сегодня мы обсудим последние не самые радужные новости, касающиеся льготной ипотеки под 6%.

Прежде чем начать приглашаю Вас подписаться в мой Telegram канал там Вы сможете найти информацию об инвестициях в недвижимость и акции. Узнаете реальную а не рыночную стоимость таких компаний как: Газпром, Лукойл, Новатэк, Транснефть, Сбербанк, Норникель и другие.

Сегодня по всем крупнейшим агентствам недвижимости разлетелось сообщение от онлайн сервиса для подачи заявки на ипотечный кредит Сбербанка, поиска, покупки, продажи и аренды недвижимости Домклик об ужесточении условий выдачи льготной ипотеки Сбербанком.

С 22 октября Сбербанк возобновляет выдачи кредитов по госпрограмме «Семейная ипотека» на Домклик. Вместе с тем меняются условия получения льготной ипотеки на квартиры в новостройках по всем программам с господдержкой. Речь идет как о готовом жилье, так и о строящемся.

Газпромбанк выпустил очень инересный отчёт о рынке арендной недвижимости. Решил подробнее изучить текущее состояние рынка коммерческой аренды.

Начнем с рынка в целом:

Рынок розничной торговли в России, особенно в крупных мегаполисах, продолжает демонстрировать устойчивый рост, несмотря на макроэкономическую нестабильность и структурные изменения в экономике. 

Уход зарубежных игроков открыл новые возможности для российских ритейлеров, которые активно занимают освободившиеся ниши и предлагают потребителям альтернативные продукты и услуги. 

В условиях дефицита доступных торговых площадей спрос на качественные коммерческие объекты существенно возрос. Особенно это заметно на фоне исторического минимума ввода новых торговых площадей в Москве в 2023 году, где объем новых объектов упал на 84% по сравнению с предыдущим годом. Такой дефицит стал драйвером снижения уровня вакантности до рекордно низких показателей и привел к повышению арендных ставок. 

А как чувствуют себя покупатели?

Сбер повысил ставки по ипотеке и возобновил выдачу семейных ипотечных кредитов.

 Полный текст чтива ТУТ

1.Сбер повысил стaвки на 3 п.п. по всем бaзoвым ипoтeчным прoграммам.

2. Сбер возобновляет выдачу кредитов по льготной программе «Семейная ипотека».

Минимальный размер первоначального взноса по льготным программам теперь 20,1%. Его можно сохранить с помощью оплаты комиссии застройщиком или клиентом. В остальных случаях размер первоначального взноса по льготным программам составит от 50,1%.

3. Меняются условия получения льготной ипотеки  по другим программам с господдержкой:

«Дальневосточной» и «Арктической» ипотек.
На «Ипотеку для IT» тоже будут распространяться новые правила,  после выделения финансирования.

По итогам третьего квартала 2024 года активы розничных ЗПИФов увеличились на 12,5% до 446,4 млрд руб., лишь немного уступая показателю второго квартала и значительно превышая результаты прошлого года (7%). Инвесторы продолжают активно вкладываться в складскую недвижимость, которая демонстрирует доходность выше депозитов.

Основной прирост активов обеспечили фонды для квалифицированных инвесторов, которые выросли на 16%, достигнув 257,7 млрд руб. Новый фонд УК ПНК добавил 23 млрд руб. к своим активам. В то же время активы фондов для неквалифицированных инвесторов выросли менее чем на 8%, до 188,7 млрд руб., что является самым низким показателем с 2019 года.

Средняя максимальная ставка по банковским вкладам составила 18,7% годовых, тогда как внутренняя ставка доходности ПИФов складской недвижимости достигала до 27% годовых. В условиях высоких ставок складская недвижимость показала рост стоимости на 14,6%, до 255,4 млрд руб. В торговой недвижимости рост составил 2,6%, а в жилой — 6,3%. Однако офисные ЗПИФы показали спад на 10%, до 40,3 млрд руб.

Разбираем самые важные новости финансовых рынков и экономики за прошедшую неделю.

Помимо биржевых обзоров, прогнозов и полезных образовательных материалов, еженедельно из нескольких сотен новостей я отбираю самые важные и интересные новости за последнюю неделю по экономике и финансам и составляю из них дайджест с моими краткими пояснениями:

— Продажи новостроек в РФ рухнули в 2 раза за июль-сентябрь после отмены льготной ипотеки, — РБК. — а скоро за ними могут последовать и цены.

— Банк «Санкт-Петербург» в январе-сентябре получил ₽40,5 млрд чистой прибыли по РСБУ: это на 6,6% больше, чем годом ранее. Чистая прибыль в третьем квартале увеличилась на59% г/г, до ₽15,6 млрд. — мощный всё же банк.

— Акции Nvidia восстановились к летним максимумам — почти до $141, а капитализация приблизилась к $3,4 трлн. Инвесторы ожидают отчетов крупных технологических компаний, которые закупают ИИ-чипы у Nvidia, — CNBC. Также компания ранее заявила о «сумасшедшем» спросе на ее чипы нового поколения Blackwell. — продолжают раздувать ИИ-пузырь, так и Apple можно обогнать.

• Как правило, договор заключается на срок меньше года, а дальше пролонгируется. И вот есть опасность в том, что в один прекрасные момент владелец приедет и попросит внезапно покинуть квартиру. И тут начинается суета, так как вам срочно придётся подыскивать другую и, бывает, соглашаться хоть на что-то, лишь бы не оказаться с телевизором подмышкой у места тусовки бомжей. Есть, конечно, нюансы «туда-сюда». Однако сама такая вероятность для некоторых может создавать как минимум дискомфорт

Про недоступную недвижимость.

Рынок — это проблема двоих. Один ищет — что продать, другой — что купить.

По моей деревне бегает заполошная деваха с подгорающим сертификатом (через 3 недели сертификат на 3 миллиона превратится в тыкву) и материнским капиталом.

На руках у ней бумажных денег на 4,5 миллиона.

А я все это взять не могу, потому что у меня первичка, а не вторичка.

Как жить эту жисть я не понимаю.

Герман Оскарович Греф на Финансовом Конгрессе Банка России очень четко и своевременно дал разъяснения по текущей ситуации (видео) с ценами  на недвижимость и как на них влияет льготная ипотека.

Особенно понравилось сравнение ипотеки со стимулирующими препаратами в спорте и последствиями от них.

Цены на недвижимость действительно сейчас в космосе и дальнейший рост приведет к тому, что квадратные метры будут недоступны даже для семей со средним и выше среднего уровня достатка. Не хотелось бы повторения ошибок Китая в этом вопросе.

Анализируя слова главы Сбера получается, что перспективы инвестиций в этот класс активов на ближайшие пару лет под большим вопросом, но для тех кто хочет инвестировать в недвижимость наступает самое интересное время ожидания. Хотя, многие могут со мной не согласится, ведь в нашей стране верят, что «бетон» всегда растет.

 

1. Как-то мы с вами обсуждали, от скольких чашек кофе нужно отказаться, чтобы накопить на ремонт квартиры (ссылка). Любители мысленных экспериментов решили пойти дальше: выяснить, сколько нужно не пить кофе и не употребить иные базовые блага, чтобы накопить на саму квартиру (ссылка):

Ради покупки квартиры в Москве россиянам придется на много лет отказаться от кофе, такси и ресторанов. Такой вывод сделали аналитики международной компании по подбору недвижимости в Москве и Дубае «Бюро Негинского», с результатами исследования ознакомилась «Лента.ру».

При расчете эксперты учитывали среднюю стоимость столичной «однушки» (25 миллионов рублей), а также среднюю стоимость чашки кофе (169 рублей), средний чек на поход в ресторан (933 рубля) и поездку на такси (470 рублей). Выяснилось, что в месяц россияне тратят на кофе около 10,4 тысячи рублей, на рестораны или доставку еды — 7,4 тысячи рублей, на такси — 29,1 тысячи рублей.

Так, чтобы приобрести жилье в Москве, россиянину придется не ездить на такси 71 год или отказаться от 53,1 тысячи поездок. Если экономить только на кофе, копить придется 199 лет (148 тысяч чашек кофе). При отказе от походов в ресторан нужная сумма освободится только через 279 лет (26,7 тысячи посещений в ресторана).

• B цeлoм зa пpoшлый гoд 1 миллиoн cooтeчecтвeнникoв купили нoвocтpoйки. Дpугими cлoвaми, 1 из 146 poccиян зaключил ДДУ. Пpи этoм, чинoвники paccкaзывaют o пocтpoeнныx ~50 млн. кв.м. гopoдcкoгo жилья. Чepeз этo мoжнo пpeдпoлoжить, чтo в cpeднeм 1 ДДУ-шник купил пpимepнo 50 мeтpoв нoвoдeлa (ктo-тo — 20, a ктo-тo — 200).

• Mocквa + MO = 25% пepвичнoгo pынкa cтpaны.

• Mocквa + MO + Kpacнoдap + Питep + Eкaтepинбуpг + Hoвocибиpcк + Tюмeнь = 50% пepвичнoгo pынкa

• 1/3 peгиoнoв = 84% пepвичнoгo pынкa.

Вклады за 20%, как предвестник повышения ключевой ставки. На прошедшей неделе индекс удержал свои 2750, а компании продолжают объявлять и утверждать дивиденды. Собрал для вас 😽 самое интересное, что произошло за неделю.

Формирую капитал из дивидендных акций, показываю все свои сделки, делюсь своим опытом инвестирования, более подробно обо всем в моем телеграм-канале, подписывайтесь.

🏛 Индекс Московской биржи (IMOEX)

IMOEX за неделю снизился с 2 754 до 2 751 (-0,1%). C 2884 плавно катимся вниз. Ну ниче, катимся и катимся.

На небе только и разговоров, что об ослаблении рубля, инфляции и о том, каков предел мечтаний Эльвиры Сахипзадовны — 20% или больше? Пока биткоин летит на Луну, рубль продолжает лететь куда-то в ад. Туда же устремились и индексы. Зато инфляционные ожидания выросли до нового рекорда! Устраивайтесь поудобнее, читайте про недвижку, облигации, дивиденды и другие важные новости недели.

Это традиционный еженедельный дайджест, который выходит в моём телеграм-канале, на который приглашаю обязательно подписаться, чтобы ничего не пропускать, там много интересного.

Рубль продолжает лететь в ад

Доллар всё ещё не может добраться до 100, но старается. Изменение: 95,81 → 96,71 руб. за доллар (курс ЦБ 96,06 → 96,41). Юань 13,46 → 13,38 (ЦБ 13,47 → 13,46). Замер на месте.

Доллар приближался к 99, но что-то его удержало. Немного дешевеет нефть, так что это нормально, что рубль обесценивается. Ещё и инфляция! Рубль точно наметил себе посещение глубокого ада.

Выпуск 54 за 14-20 октября

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами без смс, регистрации, и платных курсов😜. По воскресеньям — саммари всей недели

---

💵Облигации

Продолжили парад 💩 фу-фу-фу оферт. В этот раз – ВИС Финанс и Вита-Лайн. Нерыночные оферты подрывают доверие инвесторов и деструктивны для рынка. Есть много способов честно выкупить бонды (call-оферта/через стакан/снижение ставки, но не в 2 раза ниже ключа). 🤬Black-list примет всех жадин.

ВИС, кстати, уже упал на 30% за два дня

«Мы вышли в парламент с предложением об увеличении расходов федерального бюджета. Связано это с тем, что возникли в течение года незапланированные траты. Какие? Мы видим, в связи с ростом ключевой ставки, увеличиваются расходы по субсидированию процентных платежей. Конечно, это ипотека. И те люди, которые взяли ипотеку под 6% семейную или 8% льготную ипотеку, для них ставки стабильные остаются. Разницу покрывает бюджет. Поэтому более 1 трлн руб. из бюджета в этом году мы достанем и отдадим для того, чтобы у людей не менялась ипотечная ставка.»

Спрос на ипотеку на рынке новостроек России за январь-сентябрь 2024 года снизился до 60% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Больше всего — в Москве, Краснодаре и Красноярске, сообщила ТАСС заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

«Спрос на ипотечные кредиты для покупки первичного жилья в России относительно аналогичного периода прошлого года снизился до 50-60%. При этом в первые недели октября чуда не произошло и спрос продолжает снижаться», — сказала собеседница агентства.

Согласно исследованию федеральной компании, среди крупнейших городов России за девять месяцев 2024 года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года среднее количество ипотечных сделок на первичном рынке заметнее всего снизилось в

Москве (-60%)
Краснодаре (-49%)
Красноярске (-41%)
Екатеринбурге (-40%)
Перми (-37%)
Челябинске (-35%)
Самаре (-31%)
Ростове-на-Дону (-31%)
Санкт-Петербурге (-31%)
Казани (-30,5%)

По словам Решетниковой, такая динамика связана со снижением доступности ипотечных кредитов.

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Озон.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.