комментарии Рациональный подход на форуме

Фонд "Рентный доход" от Сбережения плюс: анализ отчетов и прогноз доходности
Продолжаю изучать ЗПИФ, ориентированные на недвижимость, на очереди — фонды от УК «Сбережения Плюс».
Один фонд, который у меня уже есть в портфеле, посмотрю подробно в этой статье, остальное — как-нибудь потом.

Первое, что бросается в глаза при анализе этого фонда — наличие красивых отчетов управляющего, которые публикуются каждый квартал. У «Современных фондов недвижимости», о которых я писал ранее, такого нет.

В этих отчетах можно найти исчерпывающую информацию о составе активов фонда и, что также важно, денежных потоках. Если при анализе фондов «СФН» мне приходилось ковыряться в PDF-таблицах, чтобы выудить нужные цифры и хотя бы просто посчитать чистый доход фонда (все доходы минус все расходы), то здесь этот показатель уже посчитали.

Жаль только что не выводят динамику показателей сразу по всем отчетам, а используют стандартную схему «отчетный период в этом году vs отчетный период в прошлом», поэтому с табличками все же пришлось повозиться (об этом ниже).Там же есть комментарии о действиях УК и прогноз величины выплат:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Краткий анализ и сравнение всех фондов от "Современные фонды недвижимости"
Пока смотрел отчеты по фонду «Современный 7» решил попутно посмотреть и другие фонды, которые предлагает УК «Современные фонды недвижимости». Ниже идет список всех фондов с основными моментами и в конце — мое личное мнение об инвестиционной привлекательности каждого фонда.

ВАЖНО: все написанное не является инвестиционными рекомендациями, это мое личное мнение, которое основано на общедоступной информации и моих субъективных умозаключениях.

Фонд «Современный 7»

• Доступен для неквалов: да
• Комиссия: до 1,5% от СЧА в год + до 5% от дохода
• Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~79-80 тыс)
• Стоимость чистых активов на 20.02.2024: 105,3 млрд руб
• СЧА на один пай: 116997 руб
• Доля недвижимости в активах: 79,8%
• Основные объекты: склады
• Статус: сформирован
• Дата завершения договора: 31.03.2031
• Где купить: только на бирже, ISIN: RU000A1034U7
• Текущая цена: ~79 200 руб
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 13,16%

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Фонд "Современный 7": анализ отчетов и расчет возможной доходности
Напомню, что фонд прекратил привлекать средства в декабре 2023-го года. А значит 2024-й год стал первым полным календарным годом, когда фонд работал «чисто на свои». Собственно поэтому результаты фонда в завершенном году представляют для меня интерес. Сначала будут сводные цифры из ежемесячных отчетов за 2024-й года, а потом — прогноз возможной доходности.

Структура активов и доходов фонда

Тут особых изменений нет — денежных средств все еще много (это ни хорошо, ни плохо):

• 78,8% активов — недвижимость
• 20,7% — денежные средства на депозитах
• 0,5% — дебиторская задолженность

Структура доходов за весь 2024-й год:

• 58,4% всех денег принесли арендные платежи по недвижимости
• 29% — проценты по депозитам;
• 12,5% — прочие доходы.

Прибыль (все доходы минус все расходы) за 2024-й год составила 9,75 млрд рублей (10 831 руб на пай), а пайщикам было выплачено 9,38 млрд рублей (10 429 руб на пай), что вкупе с положительной переоценки стоимости объектов недвижимости привело к росту СЧА со 104 780 руб на пай до 112 925 руб (на конец декабря 2024-го).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

📈 Старт торгов расписками Русагро: подумаем о налогах

Сегодня на МосБирже начались торги акциями нового ПАО «Группа „Русагро“. Продавцов в стакане пока что нет, но, думаю, это временно.

На старую расписку ROS AGRO PLC было начислено по 7,0135 акций ПАО „Группа “Русагро». У меня было 200 расписок, дали 1403 акции.

Основной подводный камень этого обмена: налоги.

Налогооблагаемая база будет считаться по формуле:
цена продажи 1 акции Русагро – (цена покупки 1 ГДР / 7.0135 шт акций Русагро * 10,94%

*коэффициент 10,94% — это доля ПАО «Группа „Русагро“ в балансовой стоимости ROS AGRO PLC по отчетности за 2021-й год.

Пример на моих цифрах:
🔸 Средняя цена покупки одной ГДР: 910 руб.
🔸 Цена продажи акции пусть 216 рублей (текущая цена).
🔸 Получу с продажи: ~303 тыс. руб.
🔸 Налогооблагаемая база: ~283 тыс руб.
🔸 НДФЛ 13% от налогооблагаемой базы: 36,8 тыс руб.

Если прикинуть, что мои затраты на приобретение ГДР составили ~182 тыс. руб, то я заплачу 36,8 тыс руб налогов с прибыли в 121 тыс.

Второй момент: в срок ЛДВ не будет засчитываться время владения расписками. А значит продавать эти новенькие акции лучше после 2028-го года (а перед этим желательно уточнить точную дату поступления акций на счет).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

📈 Старт торгов расписками Русагро: подумаем о налогах

Сегодня на МосБирже начались торги акциями нового ПАО «Группа „Русагро“. Продавцов в стакане пока что нет, но, думаю, это временно.

На старую расписку ROS AGRO PLC было начислено по 7,0135 акций ПАО „Группа “Русагро». У меня было 200 расписок, дали 1403 акции.

Основной подводный камень этого обмена: налоги.

Налогооблагаемая база будет считаться по формуле:
цена продажи 1 акции Русагро – (цена покупки 1 ГДР / 7.0135 шт акций Русагро * 10,94%

*коэффициент 10,94% — это доля ПАО «Группа „Русагро“ в балансовой стоимости ROS AGRO PLC по отчетности за 2021-й год.

Пример на моих цифрах:
🔸 Средняя цена покупки одной ГДР: 910 руб.
🔸 Цена продажи акции пусть 216 рублей (текущая цена).
🔸 Получу с продажи: ~303 тыс. руб.
🔸 Налогооблагаемая база: ~283 тыс руб.
🔸 НДФЛ 13% от налогооблагаемой базы: 36,8 тыс руб.

Если прикинуть, что мои затраты на приобретение ГДР составили ~182 тыс. руб, то я заплачу 36,8 тыс руб налогов с прибыли в 121 тыс.

Второй момент: в срок ЛДВ не будет засчитываться время владения расписками. А значит продавать эти новенькие акции лучше после 2028-го года (а перед этим желательно уточнить точную дату поступления акций на счет).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

💼 Золото в моем портфеле

Как по мне — это просто спекулятивный актив. Покупаешь сейчас в надежде, что кто-то после тебя купит его ещё дороже. Мне это очень сильно напоминает криптовалюту, только более архаичный аналог с многовековой историей.

Сейчас поясню мысль.

Акции — это бизнес. Бизнес работает ради прибыли. И покупаю я акции этого бизнеса именно ради прибыли, а точнее — чтобы получить от нее кусочек.

Облигации  — это тоже про прибыль с бизнеса. Просто другой способ получения своего кусочка положительного эффекта работы бизнеса.

Кэш на депозитах  — это по сути те же облигации, только с очень коротким сроком.

Рентная недвижимость  — это я рассматриваю как отдельный вид бизнеса: купил средство производства, оказываешь услуги аренды.

Другими словами, все предыдущие классы активов строятся на основе эффективно работающей бизнес-модели.

Их будущую доходность можно посчитать/прикинуть на основе бизнес-плана/кредитного договора/проспекта выпуска облигаций или прошлых показателей работы бизнеса.

Авто-репост. Читать в блоге >>>