комментарии Goldy Bug на форуме

Продукт квартиросодержащий

Современный рынок жилья давно перестал быть рынком недвижимости в классическом смысле. Сегодня это рынок финансовых конструкций, в которых квартира — лишь физический носитель.

Более 80% ипотечных сделок совершаются с использованием субсидированных ставок. Это означает, что цена квадратного метра формируется не исходя из себестоимости строительства, качества объекта или локации, а исходя из платежеспособности покупателей с льготной ипотекой.

Покупатель со ставкой 6% может позволить себе платеж в 2—2,5 раза выше, чем покупатель со ставкой 18%. Продавец не может назначать разные цены разным категориям, поэтому ориентируется на тех, кто платит больше — благодаря субсидиям. В результате услуга по снижению ставки уже встроена в цену квартиры, даже если формально её «нет» в договоре.

Покупатель без льгот платит не только за квартиру, но и за чужую финансовую привилегию.

При этом покупатель с льготной ипотекой приобретает не рыночный товар, а финансовую схему. Он покупает возможность обслуживать актив по искусственно заниженной стоимости денег. Но при перепродаже эта схема исчезает. Он продаёт уже не финансовый продукт, а просто квартиру.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рынок недвижимости как замкнутая система: простая модель, которая помогает понимать происходящее

Представим рынок недвижимости как физическую систему. У неё есть масса, энергия и температура. В такой картине неожиданно хорошо объясняются многие процессы, которые мы наблюдаем последние годы.

Масса, энергия и температура рынка

• М — масса рынка. В нашей модели это суммарная площадь жилья, участвующая в обороте. Чем больше построено и выведено на рынок — тем больше масса.
• Е — энергия, то есть ликвидность. Это деньги, которые заходят внутрь рынка (например, льготная ипотека), и деньги, которые выходят из него (продажи за живой кеш).
• Т — температура, средняя цена квадратного метра.

Физический закон простой:
Если масса растёт быстрее, чем поступает энергия — температура падает.
Если энергии впрыскивают сверх меры — температура растёт.

Входы и выходы энергии

Энергия заходит в рынок:

• 💳 через покупку первички
• 🏦 через инвестирование
• 👨‍👩‍👧 через субсидированные программы «семейная, дальневосточная»

Энергия уходит из рынка:

• 💵 продажа жилья без встречной покупки То есть когда продавец забирает деньги и уходит с рынка, не приобретая взамен другое жильё. Не важно, была оплата наличными, переводом или ипотечными средствами — важно, что деньги выходят из системы  недвижимости и перестают поддерживать её температуру.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

MATEMATNK,
ввиду мЕньшего ценника сделок по вторичке больше. следовательно и доход выше
Раскрученному риэлтору логичнее «защищать» вторичку

Viacheslav Ivanenkov,

Дело не в ценнике, АН, как операторы вывода ликвидности с рынка тоже под прицелом. По этому должны вербально присягать на верность стройке.

Валютная ипотека 2.0

Рассрочечники — приготовлены на заклание, похоже их объявят виноватыми в новом кризисе, ведь это они понабрали квартир и не платят.

Объёмы виртуальных продаж конечно захватывают дух как и объёмы просрочек и расторгаемых сделок. Это уже не 2016–2017 — это кризис, умноженный на десять. И приправленный демографическим обвалом. Только по трети рассрочек на квартиры поступают регулярные платежи.

Небольшое сравнение: 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Почему ближайшие два года Москва снова будет массово переселять жителей — и кто от этого выигрывает

Программа реновации, стартовавшая в 2017 году, была подана как масштабная городская инициатива по обновлению устаревшего жилого фонда. Однако в профессиональной среде она нередко рассматривалась как экстренная мера поддержки строительной отрасли, переживавшей последствия повышения ключевой ставки в 2014–2015 годах. Спустя восемь лет ситуация вновь возвращается на круги своя: ужесточение денежно-кредитной политики, рост себестоимости и замедление спроса подталкивают девелоперов искать бюджетную поддержку — и реновация снова выходит на передний план.

Что происходит сейчас

В июне–июле 2025 года власти Москвы заявили о существенном расширении программы на ближайшие годы:

• Сергей Собянин сообщил, что в бюджете Москвы на 2025–2027 годы заложено 1,2 трлн рублей на реновацию. Это позволит построить около 7 млн кв. метров жилья для переселения порядка 182 тысяч человек
  📌 Источник — stroi.mos.ru

• В 2025 году в эксплуатацию планируют ввести более 2 млн кв. м жилья, что обеспечит новые квартиры для 70 тысяч москвичей

Авто-репост. Читать в блоге >>>

🏗 Глава Минстроя случайно "спалил" себестоимость жилья в России

В недавнем выступлении Минстроя прозвучали тревожные цифры: в 2025 году приток средств дольщиков составит лишь 700–800 млрд рублей, тогда как для устойчивой работы системы нужно минимум 1,6–1,8 трлн. На фоне падающей распроданности (всего 56%) и огромного объема стройки (117 млн кв. м) власти даже решили продлить мораторий на штрафы за задержку передачи квартир.

Но между строк, сам того не желая, глава Минстроя фактически озвучил реальную себестоимость строительства жилья в стране.

📐 Как это посчитали?

117 млн кв. м * x руб/м² = 1,6–1,8 трлн руб
=> x = 13 700 – 15 400 руб/м²

Да-да. 13–15 тысяч рублей за квадрат — именно столько, по признанию ведомства, нужно на строительство одного метра многоквартирного дома. Это и есть себестоимость.

А теперь сравним с тем, что платит покупатель:

• Москва — 300–400 тыс. руб/м²
• Регионы — 80–150 тыс. руб/м²
• Средняя по стране — условно 120 000 руб/м²

Авто-репост. Читать в блоге >>>

📈 +266 520 ₽ за 10 месяцев на полном пассиве. Земля, как инвестиционный актив.

Земля в Московской области!

Реальные цифры:

💬 В августе...

Svetlana_assistant_inveat, совсем всё плохо видать.

Запрет продажи вторичного жилья

Писал о вероятности такого события и раз и два и три. В последнем прямо формулировку угадал.

Теперь читаю новость: "Риелторы предложили ввести запрет на покупку квартир за наличные" — естественно хотят запретить не покупку а продажу, но но надо как-то подсластить пилюлю. Это первый шаг подготовки к введению прогрессивного налога на недвижимость, чтобы не обрушить рынок сначала запретят продавать вторичку, потом её обложат налогом. Государство, судя по всему, будет искусственно снижать ликвидность вторички. Сначала запрет на наличные сделки, потом введёт обязательное подтверждение доходов, потом, возможно, требование оформлять всё через ипотеку. Это не прямой запрет, но в итоге продать квартиру будет сложнее, а первичку будут продолжать поддерживать. 

По этому бетон будет стоить дорого, но только чей надо бетон. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

33 тысячи просроченных ипотек

Исходные данные:

• Объем просроченной задолженности: 101 млрд рублей.
• Доля просрочки в портфеле: 0.53%.
• Источник данных: ЦБ РФ, Frank RG.

Основные расчеты:

1. Средний ипотечный кредит: 3 млн рублей.
2. Количество просроченных кредитов: 33,667.
3. Средняя просрочка: 10.3 месяца.

Месячный прирост просрочки за последние полгода:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

🔨 Продать нельзя, заложить!

 

2024 год стал временем интересных маневров на рынке коммерческой недвижимости. Сначала был всплеск попыток продать объекты, но из-за высоких ставок по ипотеке и отсутствия спроса этот тренд быстро пошёл на спад. В итоге бизнес начал массово закладывать недвижимость банкам.

отсюда: 

Это хорошо видно на графиках которые публикует уважаемый GOLD 

 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость в России: что нас ждет в ближайшие 10 лет?
Рынок жилой недвижимости трещит по швам: продажи упали на 40%, ипотека недоступна, а застройщики только на 20% сократили строительство. Получается, новостроек прибавляется быстрее, чем покупателей?

Но главная угроза даже не в этом. Демография работает против рынка: молодёжи, которая могла бы покупать жильё, становится меньше, а старшее поколение, владевшее квартирами, постепенно освобождает их. По прогнозам, к 2030 году на рынке появится до 5 млн «избыточных» квартир. Вторичный рынок будет переполнен, а цены могут пойти вниз, особенно в старом жилом фонде и регионах.

Похожая история произошла в Японии, где часть недвижимости стала никому не нужна. Может ли нас ждать такой же сценарий? Вполне. В ближайшие 5–7 лет спрос на жильё продолжит снижаться, ипотека останется дорогой, а рынок будет переосмыслять сам себя.

Что это значит для всех нас?
📉 Вторичка будет дешеветь, особенно панельки и старые дома.
🏗️ Строительство замедлится, застройщики не будут гнать объёмы без спроса.
🏠 Аренда станет нормой, особенно среди молодёжи.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Позитив на переговорах негатив для рубля
Многие ожидают, что после окончания конфликта российская экономика получит импульс к росту, но есть веские причины полагать, что рубль может столкнуться с девальвацией. И это произойдет даже в случае успешного для России исхода.

Факторы, которые могут ослабить рубль после конфликта:

1️⃣ Снижение контроля над инфляцией
Сейчас жесткая денежно-кредитная политика обусловлена необходимостью финансирования обороны и поддержания макроэкономической стабильности. После завершения боевых действий у правительства может снизиться мотивация к жестким мерам, что приведет к росту инфляции.

2️⃣ Снижение военных расходов и перестройка экономики
Военно-промышленный комплекс стал одним из локомотивов российской экономики. После войны объем заказов может сократиться, что повлияет на связанные отрасли и общую деловую активность.

3️⃣ Рост социальных и восстановительных расходов
Если Россия будет восстанавливать инфраструктуру новых территорий и увеличивать социальные выплаты, это создаст дополнительную нагрузку на бюджет. Чем больше денег в экономике – тем выше инфляция.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Перепись показала, что Москва растет... медленно
Кажется, что население Москвы увеличивается каждый день, но статистика показывает другую картину. За последние пять лет прирост населения замедлился. Более того, в 2021 году, когда проводилась перепись, выяснилось, что 332 тысячи новых москвичей оказались не такими уж новыми – они жили тут уже давно, просто никто об этом не знал.

Итого если выкинуть этот прирост, окажется, что 5 лет население Москвы топчется на месте, при всей эмигрантской накачкой, возникает вопрос, кто будет скупать поля новостроек?



Питер вообще второй год в минусе.



Авто-репост. Читать в блоге >>>