Как бедный эмигрант из Израиля создал самую дорогую сеть коворкингов, или история WeWork. Часть 1.

Адам Нейман сидел в своем офисе на Манхэттене, как на иголках. Человек № 1 в мире венчурных фондов должен был заглянуть в офис  и провести двухчасовую  встречу. Время истекало, а важного гостя все не было. Но вот маленький  азиат ворвался в офис и выпалил:  “У вас есть 12 минут, начинайте”. Это был сам Masayoshi Son, или “просто Маса”, основатель крупнейшего фонда SoftBank.

 Конечно, времени не хватило и разговор продолжили в машине, в которой Маса ехал на другую встречу. Тут же, в машине, Маса вытащил планшет, что-то прикинул и сказал:  “Мы вложим в вас  4.4 миллиарда”. Адам Нейман умел быть очень убедительным. А началось все с того, что…

Адам родился и вырос в Израиле и довольно довольно долго жил в кибуце. Его родители рано развелись и мать часто переезжала, а Адаму и Ади (младшей сестре) приходилось снова и снова адаптироваться в новой школе. И проявлять коммуникативные навыки. 

В конце концов они осели в Нью-Йорке, где Адам учился в колледже, а Ади стала известной фотомоделью. Адам жил в квартире, которую снимала на свои гонорары Ади. Первый бизнес Адама — бренд детской одежды. Но дела шли так себе. Адам старательно заводил новые знакомства — в ЖК где они жили, в колледже, в синагоге, в центре модной среди богатых ньюйоркцев  Каббалы. В то же время он познакомился с сестрой актрисы Гвинет Пэлтроу, которая впоследствии стала его женой. 

Было еще  одно знакомство — с архитектором Мигелем, который впоследствие стал компаньоном Неймана. Они были похожи -  оба выросли в неполных бедных семьях, оба рослые, выше двух метров. 

Идея коворкинга ко второй половине нулевых не была новой. Первый коворкинг  открыл еще в 2005 в Сан-Франциско айтишник  Brad Neuberg. Ключевая идея — фрилансеры и начинающие стартаперы работают не из дома, а в специальном пространстве с оборудованными рабочими местами. 

На первый взгляд бизнес прост. Снимай помещение на длительный срок, разбей на рабочие места и сдавай  на короткий срок. По сути  один из вариантов бизнеса в недвижимости. К 2008-му в Нью-Йорке уже были коворкинги. Адам под видом клиента все разузнал, проникся и решил попробовать. 

Первый проект назвали  “Грин Деск”. Одного из лендлордов уговорили на эксперимент — отдать под коворкинг здание в Бруклине, которое никак не получалось сдать “нормальным арендаторам”. 

Адам занялся общей концепцией, переговорами, маркетингом и рекламой, Мигель дизайном и технической начинкой, а лендлорд предоставил  помещение. 

Эксперимент оказался удачным, “Грин Деск” (нейминг учитывал тренд на экологию) быстро заполнился нанимателями. Через год Адам и Мигель продали свои доли и положили в карман по $0.5 млн.

Пора было двигаться дальше. А что, если создать сеть коворкингов под одним брендом? А что, если объединить всех нанимателей в одну сеть? Не виртуальную, но физическую? Предположим, Джек дизайнер и ему нужен юрист. Юрист сидит тут же, на этаже. Они пообщались, выпили по пиву и договорились. Был бум стартапов, многие из них быстро росли (или не менее быстро разорялись). Зачем заключать долгосрочный контракт на офис, если через год надо будет в 2-3 раза больше места? Ведь можно снять несколько рабочих мест в коворкинге — с общим принтером, кофе-машиной и прочим.

В то время, в 2008-2009-м произошел тектонический сдвиг на гипер консервативном рынке недвижимости, прежде всего в Нью-Йорке. Обычно, владелец недвижимости предпочитал заключать контракты на 15 лет с корпорациями. Сдал этаж J.P. Morgan (крупнейший наниматель в Нью-Йорке) и кури бамбук. Но ипотечный кризис больно ударил по недвижке. Ведь тот же Lehman Brothers тоже был серьезным нанимателем. И где он теперь? 

С другой стороны, было много фрилансеров и стартаперов, они тоже хотели работать в офисе. Коворкинг оказался идеальным решением. 

Адам и Мигель зарегистрировали бренд WeWork и начали строить масштабный бизнес. Адам был лицом новой кампании. Мигель занимался технической частью.  Нужны были лендлорды, которых надо уговорить сдать недвижку начинающей конторе под гибкие условия.  Нужны были инвесторы, которых надо воодушевить перспективами. И, конечно, нужны были клиенты будущих коворкингов. 

WeWork существовал только на бумаге, но инвесторы уже проявляли интерес. Один из первых инвесторов выписал выписал чек на $15 млн при оценке всей компании в $45 млн. Напомню, что компании де-факто еще не было. 

Работа закипела. Первые объекты заполнялись нанимателями, но Адам хотел большего. Пора было выходить на новые источники капитала, ведь тусовку дельцов недвижимости Нью-Йорка он уже окучил. 

Лучшая идея — заинтересовать  венчурный капитал из Силиконовой долины. Но как это сделать? Ведь тут скучная банальная  недвижка! Снял на длительный срок, пересдал на короткий. Все. Этот бизнес состоял из участников, которые сдавали 1-2 объекта. И все были очень похожи. И не очень прибыльны. Где тут масштабирование в рамках города, страны и даже всего мира?

Benchmark был одним из самых крутых и успешных венчурных фондов Силиконовой Долины. За плечами инвестиции в PayPal, UBER и многое другое. Получить инвестиции от Benchmark — это не только деньги на развитие, но и знак качества, сигнал для прочих инвесторов. Один из топов Benchmark заинтересовался идеей WeWork, хотя остальные проявили скептицизм. Назначили встречу. Адам подготовил презентацию, привел в порядок цифры. Но бдительные топы из Benchmark тут же нашли в них ошибку. 

Но деньги все-таки дали — $16.5 млн  в рамках раунда А при общей оценке компании в $100 млн. Как впоследствии сказал Билл Гёрли (легендарный топ Benchmark): “Адам Нейман может быть очень убедительным”. Забегая вперед скажу, что чутье не подвело Билл Гёрли. 

Продолжение следует.

П.С. Все тексты пишу сам, без копипаста.

t.me/mosstart