Inspektor
Inspektor личный блог
26 февраля 2024, 21:19

Актив, который не продам до самой смерти!

Постараюсь без лишней воды. Есть у меня мечта лежать на пляже, попивать не спеша лимонад и смотреть непринужденно на море, океан. И самое главное, чтобы завтра не на работу! Собственно маленькими шагами идем к цели. Пришло время поделится своей самой удачной инвестицией в жизни на данный момент времени. 2016 год покупка коммерческого помещения 77,5 кв. м. за 2 845 670 ₽. Локация не Москва, регион, расположено напротив остановки

Актив, который не продам до самой смерти!
Сдано в аренду в 2017 г. И по сей день генерирует денежный поток в этом году переподписал договор по ставке 70000₽. Объект уже окупился, поэтому наверное и пишу, прошло 8 лет, я бы сказал пролетело.

Актив, который не продам до самой смерти!
Итак, сейчас доходность от вложенного составляет 29% грязными с учетом всяких налогов. Формула следующая, (поправьте если чего). Будущие арендные платежи 70000₽ *12 месяцев = 840000₽/2845670₽=0,29=29%. В предыдущие годы доходность колебалась от 15 до 20 %, ставка была в самом начале 38000₽, далее по нарастающей. Как вам такая доходность и я про тоже не продам оставлю на пенсию, а после потомкам! Плюс тело выросло за квадрат было 38000 ₽ округлим, сейчас в районе 100000-120000 ₽. Жалею только об одном, если бы вернуться в 2016 год, взял бы больше площадей, но вопрос как всегда на все это нужны свободные деньги(ликвидность).
Вывод какой можно сделать инвестору нужно время больше времени и тогда его ждёт награда! В планах поиск готового ГАБ, либо строительство под Пятерочку или другого ритейлера. А с рынком акций в этом году буду закрывать все позиции чует моя попа, что хаи где то рядом.
171 Комментарий
  • Fairman
    26 февраля 2024, 21:21
    Прикольно! Такие же мысли, но начать с жилого помещения в Москве
      • Fairman
        26 февраля 2024, 21:32
        Inspektor, тут порог входа немного другой
      • Сергей Хорошавин
        27 февраля 2024, 14:49

        Inspektor, не менее важно — вовремя закончить...

         

        Чисто риски взвесьте… а то тут такие прогнозы:

         

        «Каждый второй торговый центр в России рискует закрыться.»

        dzen.ru/a/Y9uR9K1tEy_XIjsW

         

        Кстати, у нас в регионе, ТЦ начали стагнировать, ВНЕЗАПНО еще до Пандемии...

          • Сергей Хорошавин
            27 февраля 2024, 15:04

            Inspektor, это да еще более менее...

             

            Но у нас в то время такое почти не строили...


            А когда начали, у меня уже все и так неплохо было вложено...

             

            Да и вообще по моему прогнозу доставки почти все вытеснят, выживут тока всякие кафешки, и то не факт...

            • Иван
              17 марта 2024, 11:01
              Сергей Хорошавин, кафешки будут жить ровно столько, пока есть люди, регулярно в них ходящие, т.е. более — менее зажиточные или средний класс. При хорошем экономическом кризисе кафешки пропадают в первую очередь.
              • Сергей Хорошавин
                18 марта 2024, 09:25

                Иван, я и говорю — не факт, что выживут… все по крайней мере...

                 

                Но даже в лихие 90-е кафе и рестораны как-то жили… тут дело такое — кому война кризис, а кому...

      • SHOAR
        04 марта 2024, 16:22
        Inspektor, На мой сугубо субъективный взгляд доходность имеет смысл лишь в сравнении с чем то.

        В вашем примере Рост стоимости (7700000-2845670)/2845670*100=170% за 7 лет
        А текущая доходность 840000/7700000*100=10,9%

        Таким образом если предположить что стоимость будет расти с той же скоростью в цене то общая доходность (1870000+840000)/7700000*100=35%

        И ее уже можно сравнивать с имеющимся иными инструментами акциями, облигациями и пр. как если бы вы сейчас продали недвижимость и вложили бы в эти инструменты полученные 7,7 млн.
    • mrk
      26 февраля 2024, 22:00
      Fairman, У ТС две правильные мысли:
      1. Нежилье;
      2. Не_Москва
      Так что у вас мысли не такие же))
      • EdvardGrey
        27 февраля 2024, 06:44
        mrk. Да ладно! У меня нежилое в Москве и что? Всё хорошо, немного побольше площадь, немного побольше аренда и всё нормально, в чём вопрос-то!
        • mrk
          05 марта 2024, 14:27
          EdvardGrey, у меня тоже, но
          в чём вопрос-то!
          В окупаемости за 5-7 лет)))
      • Сергей Хорошавин
        27 февраля 2024, 14:51

        mrk, насчет не Москвы еще вопрос — у нас в регионе эта стратегие бы банально не сработала...

         

        С 2010 по 2020 роста стоимости недвиги не было вообще на первичке, аренда росла вяло...

         

        Тоже были мысли вложится, но даже депозит выгоднее оказался...

    • hhayek
      26 февраля 2024, 22:08
      Fairman, жилье в Москве дисконтируется по P/E = 30, без учета потопов и пожаров.
      Удачи тебе его окупить.
      • Fairman
        26 февраля 2024, 22:09
        hhayek, коммерцию ниже 70 млн. не видел в проходных местах
        • hhayek
          27 февраля 2024, 00:36
          Fairman, ну так и не надо лезть вообще, раз капитал не позволяет. Вот неугомонные )
          • Fairman
            27 февраля 2024, 01:15
            hhayek, ну, не все такие крутые, как ты… Ты ведь точно крутой?
      • LSV
        27 февраля 2024, 07:12
        hhayek, Москва ул Правды ( м. Белорусская 10 мин пешком) 1 ком — покупка  в 2019 году, за 8 млн ( квартира была с космет ремонтом), сразу сдал в аренду за 42 тыр, сейчас стоимость в районе 15 млн, сдаётся  в аренду за 68 тыр. Нежилое- Москва — р-н проспекта Вернадского,  1  линия, парковка, 1 этаж, дом 2016 г, 101 кв м, покупка ( в 16 году от застройщика) за 19 млн руб, через 4 месяца простоя посадили, алкашку ,, Ароматный мир,, — месячный платёж- 170 тыр ( индексация 5 % годовая, коммуналка арендатор), в 2022, строят, рядом, дет. Садик — алкашка съезжать ( прямая видимость, забирают алко лицензию, на 2022 год, сдавалось,  за 220 тыр), год простоя и поиска арендаторов, в 2023, заезжает валдберис, за те же 220 тыр ( коммуналку уже платит хозяин), кадастровая стоимость объекта — 18 млн руб, каждый год 2% налог от этой стоимости,  с учётом простоя и оплаты за это время коммуналки, дворника, налога( примерно 1,5 года), помещения без арендаторов, выгоды от покупки и сдачи в аренду, по сравнению с квартирой, я не вижу ( да сейчас данное помещение, стоит по рынку в районе 32 млн руб), но квартиру, что сдать что продать, можно в течении намного, меньшего времени, так что Нежилое,  не всегда выгоднее.
        • кьюберт карлович
          27 февраля 2024, 09:51
          LSV, С 15 млн получать 5% годовых — такое себе P\E
          Вся надежда на будущий рост цены квартиры, читая каждую неделю про пузыри на недвижке
          • LSV
            27 февраля 2024, 11:27
            кьюберт карлович, Читайте, дальше про всякие пузыри, а я буду получать аренду.)))
            • Дмитрий
              27 февраля 2024, 21:16
              LSV, а могли бы такими же дивами получать 8-15% годовых. Плюс курсовой рост.
              Жилая в Москве по текущим ценам — это тухляк. Полнейший.
              • LSV
                28 февраля 2024, 07:21
                Дмитрий, Такие же слова про ,, тухляк,, я слышал и в 19 году перед покупкой,  но вот купил за 8 млн и с учётом роста и аренды, получал почти 30% годовых, в течении 5 лет, без гимора. 
                • Дмитрий
                  28 февраля 2024, 11:15
                  LSV, не выдумывайте. Ничего подобного тогда вы не слышали. Во-первых потому что купили подозрительно дешево для указанной локации.
                  Но главное потому что средний квадрат тогда стоил две местных зарплаты, а сейчас три, т.е. теперь дороже почти всех стран планеты. Причем теперь ещё и при выросшей аж вдвое ставке ЦБ (а значит и цены денег для покупателя).
                  Увы, это понимают реальные инвесторы, но не обыватели-хомячки тыкающиеся в рынки вслепую.
                  www.irn.ru/gd/s-2000-goda-v-dollarah/#begin

                  Кстати о хомячках — ранее они уже хлебнули горя «защитив» свои деньги от кризиса 2008го ныряя в московский бетон аж за СЕМЬ зарплат! Фантазируя почти как и ранее японцы(впрочем там был вообще треш), что пузырь будет вечным. Разумеется реальность их побрила.
                  Вы тоже дальше не получите даже уровня инфляции. Помогут лишь арендные платежи. Почему? Потому что второго такого ценового драйвера в виде льготной ипотеки секта бетона уже не увидит. А это, к сожалению у многих её участников, именно секта, т.к. нет понимания даже нагляднейших вещей. Которые всё равно надо разжевывать.
                  А судя по тому как ваши же реальные менее 20% годовых у вас «в рассчетах» превратились в фантазийные аж 30%. То вы тупо врете даже себе самому. Т.е. точно такой же поехавший сектант.
                  Про «безгиморность» поиска/торговли/покупки/продажи/аренды недвижки в сравнении с той же покупкой/продажей любых дивфишек я уж даже акцентировать не стану. Хотя это ещё тот анекдот.
                  • LSV
                    28 февраля 2024, 11:30
                    Дмитрий,  Тело с 8 до 15-16 млн, выросло, по рынку — это 95% — 100% плюс, аренда в среднем дала 40%, итого 140% разделите на 5 лет, почти по 30% в год ( я так и написал),, что неправильного то?
                    • Дмитрий
                      28 февраля 2024, 12:06
                      LSV, я вам как раз и намекаю на бестолковость. Вы ведь даже банальнейшую арифметику не осиливаете, не говоря о многофакторном инвестпланировании.
                      Для начала прочтите хотя бы про расчет сложного процента. Который дети проходят ещё в младших классах школы.
                      Вобщем, если нужен короткий ответ, то 19% годовых у вас. Причем из которых для изьятия вам доступно лишь менее трети, т.е. 6%. И последние в реальности конечно не такие, т.к. из них вычитаются расходы на постоянную амортизацию ремонта и страховку от форсмажоров из-за арендаторов(сравните с издержками по удержанию акций 😉). Причем всё это прекрасно знает любой адекватный арендодатель. А не те, кто себя самозомбирует. Заодно пытаясь эти искажения впаривать ещё и окружающим.
                      Говорю же: секта…
    • Дмитрий
      27 февраля 2024, 21:09
      Fairman, жилое, да ещё у нас в Москве, неинтересно от слова «совсем». Абсолютно точно проиграете полнодоходному индексу акций на дистанции.
      И это даже не говоря про сравнительную возню, неликвидность и недиверсифицируемость.
    • Gold Schmuck GMBH
      02 марта 2024, 15:05
      Fairman, а может данунах?
      Золото в 2016 стоило 72000р за унцию.
      А сейчас 200000р.
      У золота системные риски =0.

      А у коммнидвижки их море.
      Будет спрос, небудет спрос?
      Страховки.
      Амортизация.
      Налоги…
      Арендатор долги оставит…
      • Fairman
        02 марта 2024, 15:20
        Gold Schmuck GMBH, я не понимаю, что мне делать с золотом в случае глобальног шухера. Квартиру или коммерцию можно хоть продать
        • Gold Schmuck GMBH
          02 марта 2024, 16:13
          Fairman, конечно продашь, за 3 копейки.
          Потому что во время шухера денег ни у кого нет.
          А золото это деньги первой инстанции.
          • Fairman
            02 марта 2024, 16:25
            Gold Schmuck GMBH, ну попробуй сдать слиток, я посмотрю на то, какую цену тебе предложат
            • Gold Schmuck GMBH
              03 марта 2024, 14:05
              Fairman, в 2009г за инвест Монеты доплачивали 8% сверху.
              Потому что желающих продать не было.
              А купить очередь стояла.

              Это не финсовет.
              Так, к слову пришлось.
              • Fairman
                03 марта 2024, 14:04
                Gold Schmuck GMBH, так это принципиально разные активы: золото и инвестиционные монеты. 
  • МиШм
    26 февраля 2024, 21:36
    Да, счастливые люде живут не в Москве… А у нас Собянин и лишь налог на имущество а это уже примерно доход за квартал. Бордюры надо менять однако. И плитку на асфальт а потом обратно. Да еще и газоны надо каждый год перестилать.
      • МиШм
        26 февраля 2024, 21:39
        Inspektor, Многие в Москве так и живут рабами на галерах (ну прямо как Путин) ради того чтобы помогать семье в другом регионе. Ну или надеясь на какой то шанс.
      • mrk
        26 февраля 2024, 22:01
        Inspektor, В Мск нет Смоленского проспекта. Есть только бульвар
        • Дюша Метелкин
          26 февраля 2024, 22:16
          mrk, а мраморная плитка там есть?
          • mrk
            26 февраля 2024, 22:22
            Дюша Метелкин, Нету. Только гранитная, но натуральная)))
            • Дюша Метелкин
              26 февраля 2024, 22:24
              mrk, вот тоже не замечал.
              В Вероне лежит мрамор, в исторической части…
              • mrk
                26 февраля 2024, 22:54
                Дюша Метелкин, В ГУМе за 50 лет все мраморные лестницы протерлись. Собянин же заявлял при старте «каменной инициативы» что это не для пафоса, а для надежности. Да и не делают мрамор на улице в нашем климате, слишком капризен
      • Ив Ив
        27 февраля 2024, 00:11
        Inspektor, «3 часа на работу» — это откуда и куда? Из южных окраин «Новой Москвы» на границе с Калужской областью на северную окраину Старой Москвы? Стандартно у москвичей в районе часа или менее до работы.
          • Доктор
            27 февраля 2024, 08:45
            Inspektor, секис это минут 10))) не?
            Или надо часами елозить
            • Mr. A
              27 февраля 2024, 10:44
              Доктор, а поговорить?
          • Ив Ив
            27 февраля 2024, 12:50
            Inspektor, ну вот я вырос в небольшом городке в Тульской области, у меня и сейчас там живут мама, семья сестры, троюродный брат. Основное место работы там — большой завод, одно из градообразующих предприятий. Когда на нем работали родители, им надо было выходить за 40 минут до начала смены — 15 минут идти до остановки заводского автобуса, 15 минут ехать на автобусе и 10 минут по территории идти к цехам. Причем если опоздал на заводской автобус или он не пришел, то надо бежать на автостанцию и ехать на проходящем мимо завода пригородном.
            Я из Ясенево в офис на Бауманской от двери до двери добирался за час, поезда метро раз в полторы-две минуты ходят. Ну и в чем глобальная разница?
          • Zerich121
            27 февраля 2024, 19:13
            Inspektor, +1 ч. на обед забыли. Итого 9 часов только на работе проводим. Плюс всё остальное как описали.
        • татарский сын
          27 февраля 2024, 10:14
          Ив Ив, ага. думаю от часа и более. иногородние могут жить рядом с работой. Помню коллеги с балашихи добирались, оба шоссе забиты, я уж не помню сколько времени это у них занимало
      • Дмитрий
        27 февраля 2024, 21:23
        Inspektor, Смоленский у нас — маленький бульвар. А никак не большой проспект.
        А вот что касается жилья — то в Казани цены ещё нелепее московских, если считать в размере средних местных зарплат. Это конечно не шиза сочинских, но там то хотя бы топовый курорт и понятна причина пузыря.
          • Дмитрий
            28 февраля 2024, 12:22
            Inspektor, мне трудно представить причины переездов из Москвы(я отсюда) и даже Питера на ПМЖ в Казань. А это выходит именно ПМЖ, если квадраты себе они именно покупают, причем за столь безумный ценник, а не арендуют.
            Отчего я уверен, что у вас однозначно детектируется пузырь. А значит кончится это в итоге тем же, чем кончилось у нас в 2009м:
            www.irn.ru/gd/s-2000-goda-v-dollarah/#begin
            Тем более, что уже не будет того фактора что дал старт льготной ипотеки.
  • Лучший ученик В...
    26 февраля 2024, 21:25
    Молодчинка!
    • Dr. Кризис
      26 февраля 2024, 21:40
      Лучший ученик В..., А я считал, что молодец тот кто Теслу купил в 2010 году по 10 долларов и поднял в 2 тысяч раз. Или молодец тот кто в 2022 осенью при P/E = 1,5 купил Банк Санкт-Петербурга по 70 рублей, а в мае 2023 получив конские дивиденды сдал по 300. Ещё думал, что молодец тот кто Новошип купил по 70 в августе, а в декабре продал по 800. Думал, что молодец тот, кто 30 июля 2023 года купил на импульсе Энерговоронеж прив. и сдал 2 августа в 3 раза дороже… Думал что молодец тот кто год назад Nvidia купил и поднял в 7 раз. Эх… Лопух я! :(
      • Мой господин
        26 февраля 2024, 22:57
        Dr. Кризис, или гтм по 25 и сдал по 700 или биток или эфир)
      • Ян Карлович
        26 февраля 2024, 23:18
        Dr. Кризис, а что есть такие?
        особенно кто теслу поднял в 2000 раз, купив по 10
        • kuzbass_oleg
          27 февраля 2024, 06:46
          Ян Карлович, Конечно есть, но не тут. Они там в Блек Рок сидят. 
      • kuzbass_oleg
        27 февраля 2024, 06:41
        Dr. Кризис, Да таких историй много, причём они постоянно повторяются, так что выбирайте на свой вкус. А вот недвига в аренду, вещь сложная. Локация важна, проходимость, опять же модель бизнеса меняется. Маркетплейсы развелись всякие, так что то что сдаётся сегодня может повиснуть в будущем.
        • LSV
          27 февраля 2024, 07:16
          kuzbass_oleg, Точно, пример из жизни, выше написал.
  • R🐼G
    26 февраля 2024, 21:32
    объект окупился за 8 лет.
    это доходность 9.1% годовых.
    за 8 лет индекс полной доходности с учетом налогов мосбиржи вырос с 2524 до 7300 или 14.2% годовых
    так вы слона не продадите.
      • Russian Fantasies
        26 февраля 2024, 23:04
        Inspektor, в мариуполе тоже был бетон прогнозируемый до начала истории
    • Сергей Викторович
      27 февраля 2024, 07:16
      R🐼G, так это только рентный доход + стоимость самого объекта, индекс полной доходности считается же с ростом тела 
  • Ян Карлович
    26 февраля 2024, 21:32
    шо, расходов вообще никаких?)
    • R🐼G
      26 февраля 2024, 21:37
      Ян Карлович, конечно, никаких, ремонт после сдачи не делал, налоги на нежилую недвижимость не платил, простоев не было.
      • mrk
        26 февраля 2024, 22:07
        Inspektor, А что не ИП?
          • BobbyKotick
            26 февраля 2024, 22:43
            Inspektor, что это за арендатор, который сидит много лет, да еще и налоги за вас платит? (отрасль)
      • Ян Карлович
        26 февраля 2024, 23:24
        Inspektor, так у вас только налог на недвижимость пару месячных аренд сожрет.
        и что арендатор всю коммуналку оплачивает? и отопление и капремонт и тбо и содержание?
        • alexros (Александр)
          27 февраля 2024, 06:36
          Ян Карлович, и налог на доход физ лиц платит, и на кадастр и вообще всё-всё. После слов мраморная плитка на Смоленском проспекте понятно что фантазер.
        • EdvardGrey
          27 февраля 2024, 06:50
          Ян Карлович. Не будет налога на недвижимость если подадите в налоговую договор аренды. Согласно закона если стоит арендатор то налога нет. У меня так уже лет 10. 
          • Ян Карлович
            27 февраля 2024, 10:59
            EdvardGrey, так никто платить не будет. заключил с мамой договор аренды за 100 рублей в год и не платишь налог.
            у семьи друга детства уже почти 35 лет магазин. последние лет 20 сдают в аренду. платят и на имущество и на землю. и каждые два года повышают. там уже половина арендной платы на эти налоги уходит.
            хотя, если ты ип, и у тебя какая-то живопырка размером с гальюн, не включенная в особый перечень торгово-офисных, то да
            • EdvardGrey
              27 февраля 2024, 12:53
              Ян Карлович. Есть особенность. Мама там должна вести деятельность и сполна платить налоги. Про землю. Да у меня тоже у знакомых плата за землю присутствует и миллионы, как несложно догадаться, но… у них ВСЁ здание( даже честно говоря группа здани) и земля в том  числе. И тогда конечно за землю оплата идёт, но конечно она забита в аренду. 
          • Дмитрий Обухов
            27 февраля 2024, 12:10
            EdvardGrey, Вот зачем Вы так уверенно об этом пишите? Людей в заблуждение вводите. Под освобождение от налога не попадают объекты, здания и помещения, предназначенные под офисы, магазины, общепит, бытовые услуги.
            п. 3 ст. 346.11, п. 7 ст. 378.2 НК РФ
            • EdvardGrey
              27 февраля 2024, 12:47
              Дмитрий Обухов. Я так уверенно пишу по одной очень простой причине, сам этим пользуюсь 10 лет. Слабый аргумент, понимаю, но более весомых нет.
              • Дмитрий Обухов
                27 февраля 2024, 14:58
                EdvardGrey, Предполагаю, что Вы сдаёте квартиру, гараж, склад или другое помещение, попадающее под эту льготу. Помещение автора не может быть освобождено от налога, т.к. попадает в исключения НК.
                • EdvardGrey
                  28 февраля 2024, 08:31
                  Дмитрий Обухов. Нежилое помещение свободного назначения.
          • Ян Карлович
            27 февраля 2024, 10:19
            Inspektor, вы же писали налог 1,5% от кадастра. у вас что кадастровая 69 000 рублей!!?????))) при рыночной стоимости 8 000 000 рублей
            да у вас там просто коммунизм с исламским банкингом в одном флаконе))
              • Ян Карлович
                27 февраля 2024, 17:57
                Inspektor, так у вас там просто налоговая дыра в масштабах города, а то и всей республики. объект куплен за 2 800 000 в 17 году, а у него кадастровая в 21 году 217 000. это просто уголовщина. не с вашей стороны, а со стороны властей
          • Дмитрий Обухов
            28 февраля 2024, 11:40
            Inspektor, Повезло Вам конечно с таким размером налога. У меня 350 кв.м. офисных помещений и плачу 36029 имущественного налога за них в год. Такая кадастровая стоимость определена:(

  • Денис Оболенский
    26 февраля 2024, 21:36
    Красавчик!
  • Иван-дурак
    26 февраля 2024, 21:47
    Что толку то сравнивать так. Нужно инфляцию посчитать, хотя бы официальную, а лучше свою. А потому уже доходы считать. 29% по доходу в текущих рублях, от вложений в рублях 8летней давности. В Аргентине или Турции, доход в нац валютах будет еще красивее смотреться, если так считать)
    Сами же пишите, что для покупке такой же площади, сейчас нужно в 3 раза больше. Вот от этой суммы и нужно доход считать. 
    • mrk
      26 февраля 2024, 22:10
      Иван-дурак, Помещение у ТС — тело инвестиции. Так что у него тело х3 и доходность 29% в год от вложенного
      • Иван-дурак
        26 февраля 2024, 22:25
        mrk, Без учета инфляции. Какой толк от этого? Тех рублей, от которых посчитано 29% уже давно нет. Это как смотреть на рост ВВП без учета дефлятора. 
        • mrk
          26 февраля 2024, 22:27
          Иван-дурак, ну так есть эти, от которых 9,7% годовых, и которых раньше было в три раза меньше)))
          • Иван-дурак
            26 февраля 2024, 22:36
            mrk,  Я не понимаю. Вы реально не понимаете, в чем проблема таких подсчётов? Их может быть и в 100 раз больше, и доходность буде уже не 29%, а 290% например. Что это показывает? Скорее всего, что в этой валюте очень высокая инфляция. И ничего более.
            Те 3 мульта, что автор вложил, превратились уже в какие-то другие деньги и чтобы понять, заработал ты или нет, нужно хотя бы  сделать коррекцию на инфляцию. Даю 100%, что там уже не в 3 раза больше будет.

            • mrk
              26 февраля 2024, 22:52
              Иван-дурак, То, что получилось у ТС больше повторить невозможно. В регионах сейчас нежилье продается за 9-10 ГАП, в Мск за 12-15. ТС же взял объект за 4-5 ГАП в момент покупки, за короткий срок он подрос и в стоимости, и в размере кешфлоу. Что можно сказать, кроме «повезло»?
              На деле как диверсификация — самое мудрое решение. 2008, 2014 и 2022 года мне это доказали.
              • all silver
                26 февраля 2024, 23:23
                mrk, в 2008 недвижимость надо было продавать в РФ. Это был абсолютный исторический хай в валюте. С тех пор она сложилась в долларах в полтора-два раза. Этот хай скорее всего никогда не будет обновлён даже в уже совершенно других, обесцененных собственной инфляцией долларах.
                • mrk
                  26 февраля 2024, 23:58
                  all silver, это как в меме с графиком и точками входа/выхода. В июле 2008 такой ясности не было ни у кого))
              • kuzbass_oleg
                27 февраля 2024, 06:48
                mrk, Но ведь хочется же, дайте автору помечтать.
                  • kuzbass_oleg
                    27 февраля 2024, 13:52
                    Inspektor, Да конечно, мечтай.
  • Oleg Martynov
    26 февраля 2024, 21:48
    Считать так конечно неправильно. Правильно смотреть на текущую стоимость объекта. Ведь вы можете продать и положить под депозит же) Полную доходность нужно посчитать с учетом удорожания объекта.
  • BobbyKotick
    26 февраля 2024, 21:50
    А если завтра доллар на 150 улетит, то проиндексированная аренда даже 50% (от цен 2016 года) сделает. Финансовый сайтик. Других инвесторов у нас для вас нет. 
      • all silver
        26 февраля 2024, 22:32
        Inspektor, жилая недвижимость с 2008 в валюте только падает. Мой объект купленный в 1999 с 2008 сложился почти в два раза в валюте. Неизвестно, что будет на вашем рынке рынке комерции на дальнейшей истории. И да, что касается аренды, то с 2008 она на этом объекте не изменилась к текущему времени, а временами (кризис 2008, вирус) ещё и падала. И это уже в рублях. Так что в валюте аренда рухнула втрое. 
  • Aleksei_Vladimirovich_T
    26 февраля 2024, 21:56
    Хорошая инвестиция, поздравляю. Но считаете неверно.Посчитайте в эксель по формуле внутренней доходности. Внесите все свои затраты по году со знаком минус, а доходы со знаком плюс.Узнаете внутреннюю доходность IRR. Ну и деньги в 2016 году, когда вы купили были тяжелее, весомее и поэтому вам не надо считать доход от этих вложений, а надо дисконировать. 
  • Александр Минин
    26 февраля 2024, 21:59
    Удачное вложение!!! Не всегда коммерческая недвижка так высоко рентабельна. Вот она, несгораемая пенсия)))
    • Иван-дурак
      26 февраля 2024, 22:03
      Александр Минин, Так рентабельность сейчас 11.5%, если не делать вообще никаких вложений. Я не знаю тратит ли автор что-то или нет на содержания помещения. 
      • all silver
        26 февраля 2024, 22:36
        Иван-дурак, а если рядом построят человейники с такими же или лучшими объектами под коммерцию и возникнет конкуренция, цена аренды может претерпеть серьёзный дисконт.
        • Иван-дурак
          26 февраля 2024, 22:44
          all silver, Да я тут не оцениваю хорошо или плохо вкладывать. Я про то, что считать нужно реально, а не заниматься самообманом. 
          • all silver
            26 февраля 2024, 22:48
            Иван-дурак, я к тому, что надеется на то, что это продлится навсегда, даже под 11,5%, не стоит. Мой опыт инвестиций в жилую недвижимость меня этому ужу научил:)
            • Иван-дурак
              26 февраля 2024, 22:51
              all silver, Да 11.5% это по нижней отметке цен данной автором и вообще без всего. А так то еще налоги как минимум. Смена собственников — простой/ремонт, разные непредвиденные ситуации могут быть, типа — труба лопнула. 
  • Granit
    26 февраля 2024, 22:06
    Недвижимость самый лучший актив, пускай не такой доходный, но стабильный. И в случае инфляции всегда индексируется. Главное, что на нём может заработать любой, чего не скажешь про акции
    • all silver
      26 февраля 2024, 22:41
      Granit, это не так. Тут важны два фактора. Точка входа и валюта расчёта. Если считать на истории в долларах, то возможен и чистый убыток. 
        • all silver
          26 февраля 2024, 23:08
          Inspektor, всё на длительном промежутке проявляется с ценой в валюте. Я говорю исходя из своего опыта на промежутке 25-15 лет. При очередной девальвации, цена на объект в рублях не вырастет пропорционально обесценению рубля, а на аренду может упасть даже в рублях. Проверено временем.
          • mrk
            26 февраля 2024, 23:54

            all silver, в принципе в золоте доллар тоже припал. А в газе 2021-2022 припало золото, а в акциях нвидии даже взлет газа в 22ом лажовенький. 

            Нет ни одного «мерила», в котором можно эталонно оценивать стоимость актива на длинном промежутке. Напомню, кстати, что на отрезке 4к08-1к14 доллар потерял 25% к рублю 

            • all silver
              27 февраля 2024, 00:14
              mrk, вот и я об этом толкую. Не так важен актив, как точка входа/выхода и цена в старшей валюте на этих моментах, а старшая валюта «пока ещё» доллар:) Так что рассуждения автора об активе до конца жизни, могут так же кардинально измениться в перспективе.
              • mrk
                27 февраля 2024, 00:50

                all silver, Ну почему что-то должно измениться? Затраты автор уже списал, кэшфлоу идет, выручка мелких торговых точек в обозримой перспективе не упадет (инфляция жеж), арендный платеж может стать ниже только в условиях развитой доставки до порога. И всё равно актив слишком мал для того, чтоб на него сильно влияли тренды рынка ритейла. Ну сдохнет кофейня, будет тандырня или груминг. А может зубной кабинет
                А точка входа — да! Актив в то время и в том месте был недооценен (задержка в региональном распространении трендов). Посему ТС за 2,8 взял то, что должно было стоить 7,5. Просто в 2017ом никто не мог поверить, что будет «как в этой вашей Москве». 
                В недвижке это частая тема, например квартиры в МО в 2006 — они были втрое дешевле Москвы, сейчас только на 30%, или нежильё в области в 2010, или большое нежильё в регионах в 2012+, промка Москвы 2002го года...

                • kuzbass_oleg
                  27 февраля 2024, 06:51
                  mrk, Да не факт, может и смениться всё, абсолютно. У нас например очень сильно изменилось. Но может остаться так же как и есть. Это ж рынок.
            • mrk, Нет ни одного «мерила», в котором можно эталонно оценивать стоимость актива
              Биг-мак и бутылка водки, в них всё реально можно оценить.
          • all silver, В начале 90-х. квадратный метр стоил $500 в МСК, не думаю, что будет дешевле.
        • all silver
          26 февраля 2024, 23:11
          Inspektor, у вас была «удачная» точка входа в уже обесценившихся рублях. При следующей кратной девальвации вы поймёте, что я имел ввиду.
    • Granit, Вот точно! Как стоила квартира одну хорошую иномарку, так и стоит. Пусть иномарку в сытые годы давали новую, а сегодня подержанную.
  • Titan
    26 февраля 2024, 23:10
    автор, не слушайте никого. исходя из Ваших личных целей Вы все правильно делаете.
  • Дмитрий Челяпин
    26 февраля 2024, 23:09
    Интересно, мосбиржа тоже считает дивдоходность индекса на 2024г относительно значения индекса на 2017 год?🤭
  • Зам по пиву
    26 февраля 2024, 23:59
    Толковотолько аренда совсем низкая, около 1 тыс. за квадрат получается?
    В питерских спальниках 1,5 тыс. считается жуткий демпинг
    • mrk
      27 февраля 2024, 00:02
      Зам по пиву, Там эффективной по поэтажке метров 40, не больше.
      Хорошо отдал, молодец, арендос еще и налог за него платит
  • Александр Плеханов
    27 февраля 2024, 02:09

    Автор не правильно считает доходность. Деньги в прошлом и деньги сейчас  РАЗНЫЕ. Во-вторых многие дивидендные акции дали такую же доходность если бы вы купили их в 2016 году.

    например купленные в начале 2016 акции Сбера преф. по  76 руб. дадут дивидендов 32 рубля. 42 % див доходность

    Лукойл за 2346 даст дивидендов ~1000 руб. за 2023. 42 % див доходность

    Татнефть преф. за 200 руб. даст дивидендов 80-90 руб. за 2023. 42 % див доходность.

    Конечно можно привести примеры плохих акций из 2016го, но можно привести примеры и более хороших акций.

    Но согласитесь если человек скажет как круто он купил в 2016 году акции Сбера Лукойла и Татнефти, это не вызовет никакого вау эффекта и вряд ли на это вообще кто-то внимание обратит ну купил и купил. А тут автор пишет как будто сделал X10 вложив несколько миллионов.

     

      • Kot_Begemot
        27 февраля 2024, 07:57
        Inspektor, можно подумать, что в недвиге какой-то более прогнозируемый поток, чем на той же фонде… Вон, выше рассказали уже, как недвига простаивает — ни взять, ни продать ... 
          • Александр Плеханов
            27 февраля 2024, 10:58
            Inspektor, некоторые дивы отменили, а некоторые рекордные дивы заплатили. Надо девисифицироваться.
        • SleePy
          02 марта 2024, 14:12
          Kot_Begemot, Меня в фонде больше всего напрягает, что мой брокер в любой момент может свинтить с моими деньгами… Помещение стырить гораздо сложнее.
      • Inspektor, Тут задача на работу тратить как можно меньше времени.
        Это на мой взгляд самое главное в зарабатывании денег! Многие не учитывают своё время, а его не купить ни за какие деньги.
    • Александр Плеханов, это не вызовет никакого вау эффекта и вряд ли
      Недвижку даже в полном старческом маразме, с деменцией можно держать и сдавать, с акциями в преклонных годах можно наломать дров нажатием кнопок на клавиатуре очень быстро. С колокольни старости сцаный бетон гораздо лучше ноликов в компьютере.
      • Александр Плеханов
        27 февраля 2024, 10:16
        Диванный аналитик-практик, ну так из акций всегда можно перейти в бетон.
    • Зам по пиву
      27 февраля 2024, 08:51
      Александр Плеханов, дивы не гарантированы, а вот 24 февраля запросто. Когда все эти сберы/лукойлы начнут платить дивы по 12 раз в году, тогда можно делать какие то выводы.
      • Mr. A
        27 февраля 2024, 10:48
        Зам по пиву, не начнут, ибо АО максимум поквартально может дивы выплачивать. Вот ЗПИФ может и ежемесячно!
  • Eugen Invest Malina
    27 февраля 2024, 05:55
    Молодец и лайк что нет тг канала)
  • Сeм
    27 февраля 2024, 06:10
    Повезло и не более. Такое некоторые по сей день до по 30-35 сдают и доходность там за вычетом 6% и ремонта ниже депозита. 
    Повезло что успел купить перед инфляцией и не более
  • Антон Иванов
    27 февраля 2024, 08:04
    То что вижу — с комерческой недвигой все плохо. Если 12 годовых — то это уже хорошо считается.
    Когда депозит 16.
    Лучше найти не реально. И сдать бывает не быстро простой. Но это регион далеко от мск
      • Zerich121
        27 февраля 2024, 19:21
        Inspektor, земли свободной уже давно нет. Всё перспективное выкуплено до нас. А пытаться играть в угадайку пойдёт локация или нет, ни чуть не перспективнее покупки какой то акции.
    • David Taylor
      27 февраля 2024, 14:52
      Антон Иванов, доходность нужно считать вместе с ростом цены самой недвижимости.
  • Снежко
    27 февраля 2024, 08:08
    Все начали умничать как обычно
    Вложения и доходы автора позволяют ему много лет жить не ходя на наемную работу
    Значит он все сделал правильно

    А кто делает неправильно тот чуть свет и на работу с 8 до 17
  • Nicolasgfk
    27 февраля 2024, 08:35
    Казань выросла очень хорошо !!

    А сейчас видите перспективы?
      • Zerich121
        27 февраля 2024, 19:29
        Inspektor, С з/п что то только в Казане не очень. Недавно смотрел ХХ.ру и Циан. Если квартира в новостройке стоит 170 т.р/м2, то з/п оператор ЧПУ на востребованных нынче предприятиях ВПК типа Авиационный или вертолётный заводы в районе 70-90 обещают.
        Для сравнения глянул Ростов, там квартиры новые от 80, а з/п те же… а климат мягче.
  • Михаил чтобтебя
    27 февраля 2024, 08:57
    Поправьте меня, но разве не логичнее оценивать квартиру в реальных ценах. ну то есть при подсчете доходности от владения считать не от цены покупки, а от цены на рынке(если бы продавали). Имею ввиду случай будто у вас есть эти деньги на руках и вы купили сейчас квартиру и начали сдавать её в аренду. тогда ваша доходность бы скорректировалась.
    • David Taylor
      27 февраля 2024, 14:53
      Михаил чтобтебя, наоборот. Автор должен учесть переоценку недвижимости по текущей цене и записать её в свою прибыль и ROI. Раз он считает от точки старта. А если подсчитывать ежегодно, то брать цену на 1 января и вперёд.
  • Дмитрий Добродеев
    27 февраля 2024, 15:00
    На основе ваших данных смоделировал сравнительную таблицу доходности (приблизительно)
    Ваш проект обошел индекс полной доходности минимум в 1,5 раза!
    (~25% IRR против 15% IRR индекса)
  • ves2010
    27 февраля 2024, 16:56
    вот смотри… ты неправильно мыслишь...

    у тебя арендуют под бизнес, имеют прекрасный доход и еще тебе платят 70к в месяц... 

    так в чем проблема выгнать арендаторов и заняться темже… тогда всю прибыль будешь оставлять себе…
    • Zerich121
      27 февраля 2024, 19:31
      ves2010, Создать свою Пятёрочку в единственном экземпляре?
      На деле — это разные бизнесы, арендный и операционный, каждый занимается своим делом. По средствам и умениям.
      • ves2010
        27 февраля 2024, 21:17
        Zerich121, пятерочка на таком маленьком метраже? ониж от 500 квадратных метров? а у афтора всего 50
        скорее всего это аптека
    • tey2007
      28 февраля 2024, 14:15
      ves2010, хе-хе, Вы никогда не сталкивались с этим… сдавать гораздо приятнее.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн