Новый "монстр-фонд" недвижимости объемом 500 млрд рублей

Давно не писал про фонды коммерческой недвижимости. А тут как раз повод появился: УК «Современные фонды недвижимости» (от Сбербанка) запускает новый монстр-фонд «Современный 8» на коммерческую недвижимость (зарегистрирован 16 ноября 2023 года). Давайте посмотрим, что нам о нем известно.

И так, на странице фонда УК заявляет цель: «Целью фонда является получение дохода от приобретения, сдачи в аренду и (или) отчуждения объектов недвижимого имущества.» Первое, что бросается в глаза — это то, что УК с первых же строк декларирует, что готова заниматься спекуляциями. Не знаю как кому, но вот лично мне идея спекуляция недвижимостью видится очень неправильной, и я сейчас поясню этот момент.

Рынок коммерческой недвижимости в России относительно небольшой — 18,1 трлн рублей, из которых рынок коллективных инвестиций (фонды) составляет 292 млрд рублей или 1,6% от общей стоимости качественных объектов (данные УК «Парус»).

Владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают ее в серьез и на долго, расставаться с ней не хотят. Особенно, когда возможности для размещения крупного капитала за границей ограничены, качественные объекты недвижимости пользуются особенным спросом у супер состоятельных лиц.

Мне кажется, таких вводных достаточно, чтобы усомниться в выборе верной стратегии извлечения прибыли фондом. Настроения типового инвестора в недвижимость, опять же на мой взгляд, управляющие фондом не чувствуют.

Второй супер важный момент заключается в планируемом размере фонда. Это особенно важно в контексте тех цифр по объемам рынка, которые я называл. В соответствии с правилами доверительного управления планируется выпустить чуть более 5 млрд паев (текущая цена 101 руб. за пай), что эквивалентно сумме более 500 млрд рублей.

Чтобы понять ситуацию, взглянем на другой их фонд — Современный арендный бизнес 7 (САБ7), запущен 03.06.2021, объемом 97 млрд рублей, до сих пор заполнен на 37% деньгами. Где УК планирует приобрести столько недвижимости? Этот момент не раскрывается..

Как правило, неинвестированные в недвижимость деньги УК держит на депозитах, взимая комиссию за управление в полном объеме. К чему это приводит? Например, все тот же САБ7 торгуется на бирже с дисконтом порядка 20%. Интересно, есть ли среди моих читателей коллеги-инвесторы, купившие САБ7 на размещении по 100% стоимости? В свою очередь, на сколько мне известно, «Современный 8» пока что на бирже не листингован, что опять же вот конкретно для меня является стоп фактором при приобретении ЗПИФ недвижимости — ценообразование на фонд сейчас не рыночное.

Ну и последний момент, который мне не понятен в фондах от Сбера — почему при разрешенном законом 15-летнем сроке доверительного управления, УК упорно запускает фонды со сроками управления 10-12 лет. То есть к моменту, когда фонд будет заполнен объектами недвижимости, до конца ДУ останется не так-то и много времени. Срок окончания ДУ для «Современный 8» — октябрь 2035.

Как итог, в настоящий момент я не рассматриваю возможность инвестирования в ЗПИФ «Современный 8», в ближайшие годы сугубо для меня фонд не представляет инвестиционной ценности.

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.

Мой канал на Дзен: Механика Капитализма