GOLD
GOLD личный блог
12 ноября 2023, 00:41

Золотые цены РЕАЛЬНЫХ сделок с недвижимостью за 8 лет

Сегодня выкачал со Сбериндекса цены реальных сделок с первичкой и вторичкой в 85 регионах России за последние 8 лет и сопоставил их с курсом доллара и ценой тройской унции золота. Теперь мы можем проследить динамику реальных цен недвижимости в золоте аж с Января 2016 года. Результаты по самым интересным регионам представлены ниже.

Подчеркиваю — речь идет о ценах реальных сделок, а не по объявлениям на сайте Домклик.

Россия

Золотые цены РЕАЛЬНЫХ сделок с недвижимостью за 8 лет
Видим, что за 8 лет цены российской первички в настоящих деньгах (в золоте) почти не изменились, а вторичка слегка подешевела. Средняя реальная цена недвижимости — около 20 грамм золота за метр. 

Вывод: в среднем, российская недвижимость не растет в золоте. Это плохой актив для инвестиций. 


Обзор целиком с графиками по самым интересным регионам и выводами для инвесторов находится здесь 👈 (зачитать целиком)


-------------------------------
Напоминаю, что я окончательно переехал с dzen.ru на bytopic.ruПричина — там уютнее и мотивация авторов гораздо лучше (хотя и ответственность выше). Приходите в гости))
34 Комментария
  • NOT A HAMSTER
    12 ноября 2023, 01:06
    Постфактум  неинтересно. Вот если бы конкретно, чисто от себя, да еще и в цифрах. В какую сторону будет выхлоп?  Сбрасывать норы, ждать своего часа или наоборот, докупать и сдавать «покорителям» Москвы, пока  рынок во «флэте»?
      • NOT A HAMSTER
        12 ноября 2023, 12:49
        100 грамм, А кому продавать-то, если все начнут избавляться?
  • Геннадий Абрамов
    12 ноября 2023, 08:47
    За 20 лет покажи, золото это долгосрочный актив и не правильно показывать относительно небольшой срез.
  • Сергей Нагель
    12 ноября 2023, 09:07
    Я вот о чем подумал… все же хорошо что у нас такая специфичная страна. Будь мы как США жилье стало бы совсем недоступным для россиян. Если бы цены в золоте росли, при том что даже в тех же США зарплаты в золоте только сокращаются-это был бы прямой путь к палаточным лагерям бомжей на российском юге. Да и не только…
    • Алексей
      12 ноября 2023, 09:26
      Сергей Нагель, в России за два десятка лет выросли средние доходы в золоте.
      • Яков Юрников
        12 ноября 2023, 10:24
        Алексей, напротив. Это иллюзия. 20 лет назад, да и 10 лет назад тоже, зп состояла из белой части на 30 % и чёрной части на 70 %.
        Если не учитывать чёрную часть, то можно притянуть ваше утверждение за уши. А если учитывать, то нет.
      • Сергей Нагель
        12 ноября 2023, 13:09
        Алексей, за 2 десятилетия цены российской недвижимости в золоте тоже выросли. И если бы благодаря политически перпетиям рост золотых цен недвижимости не остановился бы, то собственнон жилье, как и положено в мире капитализма, стало бы привилегией мало кому доступной. Все остальные несли бы свои кровно заработанные рантье от аренды.
        • Алексей
          12 ноября 2023, 21:45
          Сергей Нагель, увеличение доступности квадратных метров в два раза за два десятка лет, это плохо или хорошо? В смысле, среднемесячный доход выраженный в квадратных метрах увеличился в два раза.

          Если смотреть за десяток лет, то цена среднемесячный доход в квадратных метрах остался такой же.
          Если доходы рублёвый и недвижимость покупается за рубли, то золотые цены просто для справки.
          • Сергей Нагель
            13 ноября 2023, 11:29
            Алексей, мы говорим про одно. только я говорю через золотой эквивалент. Смысл в том что если бы не политические перипетии в которые наша страна регулярно встревает то цена недвижимости обогнала бы рост доходов.  Т.е. Доход в квадратных метрах уменьшался бы перманентно.
            • Алексей
              13 ноября 2023, 13:21
              Сергей Нагель, по-вашему, нет потолка роста стоимости недвижимости и нет привязки к средним доходам?

              По-вашему, недвижимость должна перманентно обгонять рост доходов и становиться недоступной для покупки и аренды? Арендные ежегодные платежи 5-10% от стоимости недвижимости тоже становятся недоступными.
              Или аренда может остаться доступной, просто арендные платежи будут приносить перманентно уменьшающуюся доходность?

              Если средние арендные или ипотечные платежи со временем увеличатся  до 100% от среднего дохода, то такая недоступная недвижимость необеспеченная спросом, всё ещё перманентно продолжит расти в цене?
              • Сергей Нагель
                13 ноября 2023, 15:10
                Алексей, получаатся что так. Рост цен компенсировался условиями кредитования. Это я про штаты, Германию где развит рынок жилья. В России еще долго будет сохраняться перекос социалистического периода благодаря которому 8% населения страны владеют своим жильем против 64%в США
                • Алексей
                  14 ноября 2023, 07:04
                  Сергей Нагель, нет, получается что рост цен на недвижимость зависит от роста доходов, роста населения, рынок недвижимости можно нагреть дешёвыми деньгами. Непонятно, причём тут доля владельцев жилья и рост стоимости.
        • goby
          14 ноября 2023, 00:07
          Сергей Нагель, цены недвижки за 15 лет упали в золоте.
          В 2008 покупал квартиру за 4.3 млн.
          Грамм золота был — около 700 руб.
          Примерно 6 кг.
          Сейчас такая квартира стоит примерно 1.5 кг золота.
      • Сергей Нагель
        12 ноября 2023, 13:10
        100 грамм, в данном случае я имел ввиду что дажеу бегемота реальные доходы в настоящих деньгах падаю перманентно, а что уж про устрицу говорить…
    • Хайдар Зарипов
      12 ноября 2023, 14:14
      Сергей Нагель, вы совершенно правы, только в России зарплаты растут опережая золото.
      • Яков Юрников
        12 ноября 2023, 14:27
        Хайдар Зарипов, 
        только в России зарплаты растут опережая золото.
        10 лет назад я получал 35 граммов золота в месяц, а сейчас 12.
        Вы что несёте?
      • Алексей
        12 ноября 2023, 21:50
        Хайдар Зарипов, это зависит от того, какая часть зарплат, и какой период времени.
        Если брать среднероссийские данные, то растут номинально в долларах и рублях в течение пары десятков лет.
        Долларовая и рублевая инфляции разные. Доллар и рубль девальвируются относительно золота с разной скоростью. Средние доходы в рублях и долларах, но не в золоте, за пару десятков лет имеют тенденцию к росту.


  • Алексей
    12 ноября 2023, 09:36
    Неплохо ещё сравнить доступность, текущие среднероссийские доходы ~~0,5 кв.м/месяц с прошлыми годами. 66 месяцев или 5,5 лет для 33 кв.м. 108 месяцев или 9 лет для 54 кв.м.
      • Алексей
        12 ноября 2023, 21:58
        100 грамм, эта диаграмма показывает доходы до вычета налога 13%.

        Если смотреть среднемесячные доходы в квадратных метрах, то они может и не падают.
        Если цель получить больше золота, то падение дохода в золоте замедляет такое накопление. Если цель обменять доходы на квадратные метры, то квадратные метры остаются пока ещё на соответствующем уровне доходов.
  • Alex Rakhmanov
    12 ноября 2023, 10:06
    Квартира даже при 3-4% годовых в аренду удвоилась за 20 лет
    • FLFire
      12 ноября 2023, 22:02
      Alex Rakhmanov, справедливости ради, сдача в аренду жилья амортизирует его, превращая первичку во вторичку, так что реальные проценты могут быть скромнее. С другой стороны, вы указали проценты для городов с очень дорогим жильём, в то время как в моем мухосранске аренда может приносить до 7% годовых. 
      Вообще когда-то я делал подобные изыскания для своей сдающейся в аренду квартиры с 2013го до 2021 на тот момент года. Если учитывать только переоценку — то квартира проиграла баксам и выиграла только у рублевого депозита и плюс-минус ММВБ. Но как только вместе с переоценкой недвиги начинаем считать ещё и арендные платежи и капитализировать их на мысленном депозите -  баксы и тем более индекс ММВБ квартира однозначно начинает перегонять. А вот от SP500 значительно отстала. Вот только на тот момент sp500 ещё был доступен, и ничего ни у кого не замораживалось :) Золото, кстати, в начале 13го 1700 стоило, так что не думаю что была бы большая разница с теми же баксами на таком отрезке.
  • *FXRB*
    12 ноября 2023, 12:04
    очередное подтверждение о диверсификации портфеля! 
  • Paxaxaxa
    12 ноября 2023, 15:49
    Получается лучше всего каждый месяц покупать золото на ххх сумму и на долгосроке это будет лучше всего?
    • Алексей
      12 ноября 2023, 22:07
      Paxaxaxa, зачем?
      Зачем на долгосроке ограничиваться только золотом и не распределять инвестиции по разным классам активов?
      Если такие покупки золота соответствуют целям, то почему бы не покупать?
      Без финансового плана нет определённости по необходимости золота в портфеле. Для одних планов нет необходимости в золоте. Для других планов нужно 100% держать в золоте. Для остальных планов классы активов распределяются в необходимых для них долях и ребалансируются при необходимости.
    • Антон Б
      23 ноября 2023, 11:57
      Paxaxaxa, да начинать надо с золотых монет.
      или золотого лома, если вы можете его купить за дешево и понимаете риски.

      но потом ВЫНУЖДЕННО переходить на диверсификацию.
      потому что держать золото тоже становится опасно уже для тушки.
      по паспорту покупаешь и конкретный номер.

      это то золото, которое можно безопасно вывезти, через границу законно. или расплатится с представителем организации с автоматом за что-то… и остаться в живых.
      КУПИТЬ ЕДЫ в торгсине или в блокадном городе.

      сравнение другие активы:

      облигации на истории России и вклады это просто кидок статистически раз 7 вроде кидали только по крупному… а если по мелочи брать то десятки и сотни раз.
      суммарно за все время на истории вернули в несколько раз меньше чем забрали по облигациям.

      считал по неполным данным — не более 20 копеек на рубль.
      можно брать эту оценку на веру.
      или меньше. там сложно считать из-за того что не все они были в деньгах.
      некоторые были в еде или золоте.
      (да были облигации в еде в — пудах зерна — и по ним тоже кинули )

      Замечу что ни при каких обстоятельствах за всю прошлую историю вернуть хотя-бы 1 к 1 не было даже теоретической возможности у государства.
      даже теоретически! из-за войн, политических изменений.
      кидок по облигациям  был предопределен всю прошлую историю.
      начиная с царских долгов всю историю государства.


      акции, ну там всего два раза кидали из трех в России.
      (царские и неп, временно правительство вроде не кидало? не помню)

      акции почему только показывают SP500 на истории — а потому что во всех остальных странах в европе акции хуже золота на истории из-за двух мировых войн.
      не только в России а во всей Европе и во всех крупных странах мира.
      КРОМЕ ОДНОГО ИСКЛЮЧЕНИЯ — США.

      валюта — за нее можно было сесть и даже получить пулю официально.

      Если управление капиталом не является вашей профессией.
      И вы тратите на это менее 20 часов в неделю, то золото это ваш лучший выбор.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн