Финансовый Архитектор
Финансовый Архитектор личный блог
05 ноября 2023, 12:57

Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-СБЛ

Уважаемые коллеги, давно не писал обзоры на фонды коммерческой недвижимости, однако, время настало. 

Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-СБЛ. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.



Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-СБЛ

Главная особенность ЗПИФ от Парус — использование кредитного плеча по выводимым на биржу фондам. Очевидный плюс решения — инвестор получает сразу готовый объект, а ставка по кредиту ниже ставки денежного потока от объекта недвижимости, что создает эффект кредитного плеча — инвестор получает повышенный доход, а УК берет себе повышенные комиссии за сопровождение кредита, этакий вариант win-win.

Это очень важный момент, так как на рынке сложилась крайне некрасивая практика, когда аффилированные с банками УК собирают деньги в ЗПИФ, держат деньги на депозитах и годами не могут заполнить фонд, взимая комиссии с инвесторов за управление (ха, депозитами...), инвесторы в этих случаях несут убытки.

Спорный минус этой схемы — такие фонды доступны только квалифицированным инвесторам, но чем ниже спрос, тем вкуснее цена, так что я этот момент минусом не считаю, хотя и понимаю, что потенциальный спрос также должен быть интересен УК. 

Конкретно по Парус-СБЛ УК информирует нас (см. картинку выше), что кредитное плече взято по фиксированной ставке 5,2% до 4 квартала 2025 года.

Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-СБЛ

До 2029 года с арендатором «Сберлогистика» подписан договор аренды с ежегодной индексацией в 5% (на сегодня это ниже уровня инфляции), что обеспечивает ежегодно растущий денежный поток и потенциально обеспечивает переоценку стоимости пая на бирже. Выше на картинке прогноз от компании по доходности ежемесячного дивидендного потока при цене пая в 1000 рублей. 

Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-СБЛ

К этим цифрам нужно относится как к индикативным, так как реальная доходность для каждого инвестора будет индивидуальной в зависимости от цены покупки пая, УК даже подготовила табличку с матрицей доходности в зависимости от цены пая для тех, у кого нет калькулятора. 

Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-СБЛ

УК ведет консервативно финансовую политику внутри фонда, что позволяет качественно прогнозировать ближайшие выплаты, для этого компания создает внутри фонда резервы на случай колебания денежного потока от объекта недвижимости. 

С 01 января 2024 года выплаты по фонду будут проиндексированы и составят 9,5 рублей на акцию до НДФЛ (рост выплат 4,6%). Что по текущей цене пая 1054 рубля составит 10,8% годовых. 

7 сентября 2023 я вышел из капитала фонда Парус-СБЛ по цене примерно 1195 рублей за пай (доходность фонда на момент продажи составляла 7,9% после НДФЛ, покупал фонд по цене 999 рублей за пай в декабре 2022), так как по моему убеждению, рынок несправедливо завысил стоимость паев.

В настоящий момент я наблюдаю за фондом, планов вновь входить в капитал до конца текущего года у меня нет. Буду продолжать следить за динамикой цены.

На сегодняшний день УК Парус обеспечивает эталонное информационное сопровождение и взаимодействие с инвесторами по своим фондам в сравнении с любыми другими управляющими компаниями. Это закономерно приводит к биржевой премии при покупки паев, то есть фактическому падению будущей доходности для новых инвесторов (фонды Парус как правило торгуются выше СЧА в обмен на высокую прозрачность и прогнозируемость доходности и действий УК).

Кстати, на Smart-Lab есть официальный блог управляющей компании Парус, однако, почему-то статьи они не пишут, что выглядит не прагматично.

Мой канал на Дзен: Механика Капитализма
4 Комментария
  • Владимир С.
    05 ноября 2023, 18:32
    Спасибо за обзор. Писали, что собираетесь брать ЛОГ. Озвучите идею? Навес продаж от УК? Двинцев не рассматриваете?
  • Dmitry_Ch
    06 ноября 2023, 19:35
    Недавно получил квала. Из Паруса покупаю толькл СБЛ. Пока. Долговая нагрузка минимальная из пяти…
  • Дмитрий Владимирович
    07 ноября 2023, 12:01
    Всё верно. Я тоже вышел. Держу только Норд взятый по начальному номиналу. У остальных цена завышена на текущий момент.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн