Инвестиция в физическую коммерческую недвижимость

Арендую с двумя партнерами офисное помещение (50 кв м) на окраине областного города.  
Платим около 400 руб в месяц за кв м + коммуналка. Цена аренды на подобные помещения не растет с где-то с 2008 года. Конечно помещения в бойких торговых местах намного дороже, но в глубине квартала цена не растет, и остается низкая. 

Собственник предложил нам выкупить помещение, т.к. сворачивает все дела в России. Или будет искать другого покупателя. Получается, что запрошенная цена равна 10 годовым арендам, которые мы платим, или 10% годовых. Здание нормальное, через риэлтора проверили — сделка вроде как чистая.
Подобные помещения в городе продаются по схожим ценам, может на 10% дороже, но сравнить сложно, т.к. много факторов.

В чем  может быть подвох? Почему в коммерческой недвижимости получается такая доходность -  10%? Тогда как купить однушку стоит сравнимых денег или дороже, а арендная плата в 2-2.5 раза меньше, давая 4-5% доходности максимум.