26 сентября 2023, 22:21
Инвестиция в физическую коммерческую недвижимость
Арендую с двумя партнерами офисное помещение (50 кв м) на окраине областного города.
Платим около 400 руб в месяц за кв м + коммуналка. Цена аренды на подобные помещения не растет с где-то с 2008 года. Конечно помещения в бойких торговых местах намного дороже, но в глубине квартала цена не растет, и остается низкая.
Собственник предложил нам выкупить помещение, т.к. сворачивает все дела в России. Или будет искать другого покупателя. Получается, что запрошенная цена равна 10 годовым арендам, которые мы платим, или 10% годовых. Здание нормальное, через риэлтора проверили — сделка вроде как чистая.
Подобные помещения в городе продаются по схожим ценам, может на 10% дороже, но сравнить сложно, т.к. много факторов.
В чем может быть подвох? Почему в коммерческой недвижимости получается такая доходность - 10%? Тогда как купить однушку стоит сравнимых денег или дороже, а арендная плата в 2-2.5 раза меньше, давая 4-5% доходности максимум.
Платим около 400 руб в месяц за кв м + коммуналка. Цена аренды на подобные помещения не растет с где-то с 2008 года. Конечно помещения в бойких торговых местах намного дороже, но в глубине квартала цена не растет, и остается низкая.
Собственник предложил нам выкупить помещение, т.к. сворачивает все дела в России. Или будет искать другого покупателя. Получается, что запрошенная цена равна 10 годовым арендам, которые мы платим, или 10% годовых. Здание нормальное, через риэлтора проверили — сделка вроде как чистая.
Подобные помещения в городе продаются по схожим ценам, может на 10% дороже, но сравнить сложно, т.к. много факторов.
В чем может быть подвох? Почему в коммерческой недвижимости получается такая доходность - 10%? Тогда как купить однушку стоит сравнимых денег или дороже, а арендная плата в 2-2.5 раза меньше, давая 4-5% доходности максимум.
21:17
Tverskoy_homyak, вот это ообщение реально успокаивает. Сейчас какая средняя, если не секрет?
Николай Борисович, пойми в эти дивы в 900р входит прибыль года, включая всю прибыль за 2024, то есть следующие дивы максимум в 10% будут в 2026 за 2025.
21:16
SP65, скоро 70 будет казаться непостижимо высокой ценой, как сейчас 200 в газпроме, а ведь когда газпром пришёл на 200 после 350+, тут многие говорили «халява, надо брать»
Sergei, А что, льют только сбер сегодня?
ВТБ вон до исторического минимума рубль остался, а дальше пустота.
Tonikvzakone, Я сего и не скрываю,
Но я больше вам скажу:
Я других людей таких же
Выявляю за версту!
21:11
До сего момента шли по ТА, сейчас чувствуется рука кукла, толкает вниз. ИМХО
Максим,
Сейчас выползут в телеграм каналы товарищи и
будут рассказывать басни, что при редомициляции:
1. всех кинут.
2. если не кинут, то будет навес после которого акция упадет на 80% ...
21:05
Пкх. +400 ярдов 15-летних облигаций. Какой купон предложат?
21:16
Где объемы?!? Где паника и массовый исход инвесторов?
Маркетос — совладелец биржи с долей больше 10% двигает бумагу по своим правилам и может рисовать абсолютно любой ценник. Жду появления на графи...
Сбер и Газпром снова валятся. Лукойл тоже пыжится. Наверное сегодня 2500 по индексу будем тестить…
Мысль была сдавать другим в аренду, если решим купить помещение.
более того вложенные деньги в свой бизнес = сложный %… а затраты на аренду линейны…
Crogall, тренд этот есть, соглашусь. С другой стороны когда в пандемию работали из дома 4 месяца, то заколебало сидеть дома. Пришел к выводу, что нужно встречаться с командой хотя бы 3 раза в неделю на несколько часов. Нужно держать где-то сервак.
Когда работаешь с дома, семья не совсем это полностью понимает. Ты же вроде как дома, можно дергать вопросами, просить помочь чем-то. У меня сотрудник буквально отдыхает на работе от семьи, даже в субботу иногда выходит — в офисе хорошо, тихо относительно.
Либо нужен большой дом, чтобы был личный офис, чтобы не путать уютное домашнее пространство и офисную атмосферу.
Вот лично для себя я понял, что в принципе вместо большого офиса можно держать маленький офис, в 3 раза меньше — чисто чтобы 2 раза в неделю встретится вживую и обсудить за 2-3 часа накопившиеся вопросы и проблемы.
2. Посмотрите в реестре когда был сделан капитальный ремонт здания и что входило в этот ремон, когда запланирован следующий капитальный ремонт (каждые 20 лет, вроде как) Проверьте, действительно ли был сделали ремонт, то есть лично проверьте по списку (трубы, лестницы, окна и тд). Важно, чтобы ремонт не был сделан на бумаге.
Проверьте так же когда был сделан косметический ремонт здания (каждые 5 лет, вроде как)
3. Посмотрите год возведения вашего здания и посчитайте срок эксплуатации вашего здания. Например, по нормативам панельное здание должно отслужить минимум 50 лет, кирпичное 75 лет.
А дальше все… Если здание не обслуживали должным образом, то риск остаться последним покупателем.
Например, средний срок владения жилой недвижимостью в России составляет 31 год. Предполагаю, рост цены (если он есть) на такую недвижимость начинает сильно уступать инфляции. В среднем человек покупает квартиру 2 раза в жизни.
В коммерческой недвижимости предполагаю тоже должна иметься статистика. Можно посмотреть Росстат по вашему региону.
4. Эх, я почему-то думаю, что идеальная доходность коммерческой недвижимости равна: «ставка ЦБ либо депозита в банке» умножить на «1,5». 🤔 так как если ниже, лучше положить на депозит. Потому существует еще ароматизация помещения, лично ваших 50 м., то есть существует срок эксплотации проводки, розеток, столов и стульев, напольного покрытия. А если затопят и тд. Возможно мелочь, но через 10-20 лет приходиться менять.
Извините, поздно увидел Ваш ответ.