Кот.Финанс
Кот.Финанс личный блог
08 августа 2023, 08:05

Доступное жилье - миф, или реальность?

  (спойлер — миф). В эпоху, когда 3/4 сделок с жильем проходят с ипотекой, формула счастья проста — цена умножить на процентную ставку и разделить на срок кредита. Если платеж комфортен — жилье доступно. По моим оценкам, льготную ипотеку надо было остановить в середине 2021 года. А текущие цены и ставки убили «доступность» минимум в 2 раза.  

Доступное жилье - миф, или реальность?

Немного истории (как ее запомнил я)

2017 год. Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, ведь после всплеска активности первого квартала 2015, когда все пытались пристроить дешевеющие рубли – рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с плюшками, и цену снизить на пару процентов можно было с порога.

2019 год. Рынок оживает и даже потихоньку растет. Продавцы грезят новым долгосрочным ростом и пытаются продать застоявшееся жилье. Покупатели смотрят со стороны и ожидают, что после осторожного роста, цены и дальше уйдут вправо; драйверов роста недвижки нет.

2020 год. Знаковый год: мнения профессионалов рынка изменились несколько раз. Сначала падение деловой активности и падение цен пророчила пандемия: нет бизнеса = нет денег = падение цен. Потом вроде как подумали, что раз все сидят дома, значит дом кому-нибудь нужен. А после льготной ипотеки рынок пошел в разнос.

2022 год. Рынок устал расти: выросло все, с «полок» авито и циан смели даже полузаконные студии, сделанные из коммуналок. Выросло в цене вообще все, что можно зарегистрировать в Росреестре. Даже с липовой оценкой и в ипотеку без первого взноса.

---

Следить за динамикой цен в Москве, Питере, и регионах можно в моем канале Кот.Финанс.

Доступное жилье - миф, или реальность?

К чему такая длинная прелюдия? – к тому, что в январе 2022 года рынок был готов медленно, неторопливо падать под тяжестью собственного веса. Но в феврале-марте недвижимость снова стала супер надежной (почти единственной ценностной) инвестицией.

К сути

В годовом отчете одного из крупнейших строителей России нашел интересный слайд, суть которого до конца не раскрыта — «Доступность жилья». На слайде показана растущая доля ипотечных сделок, динамика цен на квартиры и средняя величина процентной ставки.

Доступное жилье - миф, или реальность?

И хотя слайд называется «Доступность», про фактическую доступность тут ни слова. Что ж, посчитаем руками. Я оценил величину ежемесячного платежа при покупке 55-метровой двушки.

На диаграмме ниже — ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет при покупке студии 55 м2 с первым взносом 10%. Цена и процентная ставка — из слайда выше.

Доступное жилье - миф, или реальность?

Можно дискутировать на счет моего подхода, ведь нужно платеж сравнить с динамикой доходов. Но полагаю, в среднем по Москве и области доход не вырос в 2,5 раза, как вырос платеж (53,9-->125,6).

Рост цен 2020-2021 года действительно компенсировался ставкой, и доступность жилья действительно росла какое-то время. Но тенденции 2022-2023 года про доступность заставляют забыть. Получается, льготную ипотеку нужно было отменить еще в середине 2021 года, потому что она помогала не семьям улучшить жилищные условия, а строительным компаниям. Если рынок был готов сползать под тяжестью «собственных доспехов» в начале 2022, то сейчас и падавно. Никто не помнит историю, всё быстро забаывается. А ведь только за последние 15 лет было минимум 3 периода, когда недвижимость впадала в спячку больше, чем на год… И если при инфляции 10-15% недвижимость не растет — значит ли это, что она не падает?

Доступное жилье - миф, или реальность?

---

Кот.Финанс.

41 Комментарий
  • ves2010
    08 августа 2023, 08:08
    есть более простой индикатор
    доступности жилья

    месячный платеж по ипотеке + затраты на обустройство и ремонт  < = месячному арендному платежу на ту же квартиру

    т.е выгодней купить чем снимать…
    • Физики на бирже
      08 августа 2023, 09:20
      ves2010, да, кстати. сейчас лично в моем доме на окраине МСК с нормальным базовым ремонтом квартира стоит 45, купить в ипотеку при взносе 20% будет 70-80
    • Андрей Петров
      08 августа 2023, 12:00
      ves2010, 

      В таком случае особенно забавно было наблюдать за воплями про налюбилово про ставку в 0.1% на весь срок в прошлом году.


      При взносе в 2млн платеж за студию 20м2 сильно внутри мкада был 20к/мес на 30 лет. При этом отдельные поехавшие такое пытаются за 40к/мес сдать.

      Ну даже если от 30к считать, всё равно норм выйдет, если для себя брать. И пофиг, что там в ДДУ прописано. 20к/мес можно даже сотрудником X5 тянуть. Будешь жить бедненько и грустненько, но лишение недвижимости тебе при этом не грозит.
      • ves2010
        08 августа 2023, 21:01
        Андрей Петров, покуда есть на свете дураки обманом жить нам видимо с руки

        хотя… надо мыслить ширше...
        инфляция банки ипотека  убытки писец… а кто то покупает втб и сбер

        а граждане платили за ипитеку в прошлом годе 700баксов в месяц а счас уже 350…
  • ПлощадьДНР
    08 августа 2023, 08:42
    из своего опыта, больше десяти лет трудился в одной шараге и снимал в облостном центре одном районе разные 1ком.кв.
    от работы в шаговом доступе это было главное и без всякой мебели и свеже построенное !
    ну тем что контора была вомне заинтересована как специалиста ВЦ иАТ:
    на это выделяла бюджет мне на аренду,
    по цене было дороже чем сегмент-эконом но я мог обставиться как мне требовалось.
    кто мне сдавал был собственик и квартира как способ заработка на этом, мы договаривались на берегу по срокам минимум год цена и оплате коммунальных. на больший срок неимело смысла, цена изменится хозяин кв будет мозг выносить и тп.
    с конторой работодателя были трайблы тк жаба душила, да свою зрп пару раз в год себе поднимал ..
    что лежит на поверхности это только часть от целого а большая часть скрыта от глаз и так вовсем!
    понятно что заработанное откладывалось, к тому времени как контору слили я смог себе позволить и домик загородом и кв в собственности там где соберался жить дальше.
    • Mathman
      08 августа 2023, 09:17
      ПлощадьДНР, Вы снимали квартиру? Ну и ну, не может быть! Зарплату пару раз в год поднимали? Пишите еще, очень важный и нужный контент!
  • slavich
    08 августа 2023, 08:44
    Можно дискутировать, приводить графики и диаграммы, блистать теоретическими знаниями. А можно просто «вляпаться» и понять, что ипотека чаще благо и именно про доступность жилья.
    На свое примере скажу: я бы НИКОГДА не купил СВОЮ первую квартиру, если бы не ипотека в 2017 году под конский на тот момент процент — 9,8.
    Я платил за убитую с бабушкиным ремонтом однушку на Пражской (Москва) — 32 тысячи в месяц. Переехал в свою однушку за МКАДом, которую купил за 3,1 млн. и платил те же 32 тысячи в течение полугода… Потом «досрочка», потом вычет… Через год платеж был уже около 20 тысяч, а квартира подорожала до 4 млн. А в 2019 году ипотека была закрыта. Квартира аналогичная сейчас стоит 6-6,5 млн.
    Получилось сумбурно, но пишу на бегу…
    • Mathman
      08 августа 2023, 09:19
      slavich, ипотека для вас благо, тк вы купили сильно раньше основной массы, которая ринулась в 20-м году на рынок. По сути ипотечники — это люди, не накопившие на квартиру, но купившие её, отобрав у нормальных людей, которые копят.
      • Константин Р
        08 августа 2023, 10:42
        Mathman, в нашей стране копят только ненормальные. слишком много шоков чтобы такой кейс считать ок
        • Mathman
          08 августа 2023, 12:23
          Константин Р, транжира, спок. Иди перекредитуйся и на сэкономленные сгоняй в Турцию
        • Лесенкой
          09 августа 2023, 09:00
          Константин Р,
          Ипотеки это зло. Ничем от того капремонта не отличающееся. Обворовывание тех, кто за свои теми кто на халяву жилье в союзе получал — но содержать за свой счет не желают.
          «социализм» для плебса
      • slavich
        08 августа 2023, 10:58
        Mathman, ну что же — буду ненормальным, который живет в СВОЕМ, а не на чемоданах в ЧУЖОМ.
    • Мартын Гейл
      08 августа 2023, 09:21
      slavich, ну так тебе про то и пишут. Ты «вляпался» при хороших условиях. А теперь попробуй вляпайся сейчас. Чувствуешь разницу?
      • slavich
        08 августа 2023, 10:55
        Мартын Гейл, вляпался, в январе этого года, ставка 3%. Квартира УЖЕ дороже суммы с учетом переплаты. Где наипали?))
        • Dmitry 500% Sheptalin
          08 августа 2023, 18:50
          slavich, а вы уверены что сможете платить эти проценты в течении 30 лет? Что вас не выгонят с работы, что вы не станете инвалидом и прочее. Тут и другие риски так то
          • slavich
            09 августа 2023, 12:09
            Dmitry 500% Sheptalin, знаете — есть такая штука, называется страховка. У меня она не формальная, как у подавляющего большинства граждан, считающих страхование «навязанной услугой». Я ответил на Ваш вопрос?
        • Константин Р
          09 августа 2023, 15:45
          slavich, на вторичке или у застройщика?
          • slavich
            10 августа 2023, 08:19
            Константин Р, ?
    • ves2010
      08 августа 2023, 10:29
      slavich, ха… ты самое дно в недвижке поймал 17-18гг… а потом рефинансировал ипотеку на падающей ставке...

      кроме того снимал ты в центре москвы… а купил за мкадом… т.е несопоставимые вещи
      • slavich
        08 августа 2023, 10:56
        ves2010, для кого несопоставимые?)) плюсы и минусы будут всегда и при любых раскладах.
      • Ив Ив
        08 августа 2023, 11:12
        ves2010, > кроме того снимал ты в центре москвы
        С каких пор метро Пражская «в центре Москвы»?! Ох уж эти «знатоки» московской географии Пражская — южная окраина Москвы, 3 км от МКАД или 5 минут на машине по Варшавке.
    • Ян Карлович
      08 августа 2023, 10:43
      slavich, это примерно из серии «купил без всякой ипотеки треху в Мск в 1993 за 15 000 $, а уже в 2008 она стоила 450 000 $» или «купил в 2005 однуху в ближнем подМск за 27 000 $, а уже в 2008 прдал за 110 000 $».
      И это реальные истории.
      При этом, не надо забывать, что та треха в Мск сейчас стоит вряд ли больше 170 000 $, а та однуха возможно не стоит и 27 000 $
      • slavich
        08 августа 2023, 10:57
        Ян Карлович, я зарплату в рублях получаю и в магазин с рублями хожу, а не с долларами.
        • Ян Карлович
          08 августа 2023, 11:13
          slavich, ну это как раз не удивительно, с такими аналитическими способностями и штампами в голове, ничем другим и не заплатят))
          я бы и рублями не платил)
          не в обиду)
          • slavich
            08 августа 2023, 11:26
            Ян Карлович, а нагадить и в кусты — это у вас в крови? Точно не вам судить о моих способностях.
            Было описано мнение, я с этим мнением не согласился (не переходя на личности замечу). Что мне с того, что квартира стоит в долларах, евро, или на что вы еще там дрочите? Я не для ожидания «прекрасного далека» квартиру покупаю, а для повышения комфорта своей семьи — чего и достигаю — здесь и сейчас.
            Вы же можете и дальше пересчитывать потными ручонками доллары, переводить по курсу «тогда и сейчас». Заниматься умозаключениями «а вот если бы купить тогда, то я бы тогда бы...». Вы чего ко мне то лезете со своими штампами?)) 
  • Skifan
    08 августа 2023, 08:51
    хаты в 20 году выросли только из-за изменения законодательства
    Если такой «эксперт», то должны знать. 
    • Mathman
      08 августа 2023, 09:20
      Skifan, вы про эскроу счета? Чушь это все.
      • Skifan
        08 августа 2023, 09:31
        Mathman, раньше компании свои пирамидки делали, а по закону все это на банки перекинули, банки свои риски в цены 
        иначе рост стоимости по всему рынку одновременно за 4 месяца на 25 % мне никто объяснить не смог. 
        • Mathman
          08 августа 2023, 09:52
          Skifan, эскроу счета ввели в июле 2019, цены поперли с июля 2020-го. Не надо придумывать про удорожания цен, дополнительные риски, когда квартиры продаются ровно за столько, за сколько люди могут их купить. Завтра выдадут каждому по 10млн и/или ваедут ипотеку минус 5% — квартиры так же подорожают.
          • Skifan
            08 августа 2023, 18:29
            Mathman, с годами вы правы, но сути то не меняет.
            Я однуху брать тогда как раз хотел, с 4.5 млн за пару месяцев 6.5 млн. рублей. просто с нихера 
      • Лесенкой
        09 августа 2023, 09:16
        Mathman,
        Увы и ах. За 10-15лет девелоп жирно так поднакопил жирок. Укрупнился, отформатировался и тд. Куча контор уже давно строила за свои, со всей вытекающей маржой и прочими плюшками аля котлованы, переуступки субчиков и тп. Рано или поздно банкеры остались бы не у дел совсем — отчего и заистерили с теми эскроу под «защиту прав кого-то там».
        Умалчивая, «невзначай», при этом что те права и покерили из-за тех же распилиад с футболами, загнав застройщиков, особенно под конец, и выжимая досуха с них все те фишты и 100500-й смытый причал за их счет. С последующими тю тю, ибо не за кой хрен уже потом с теми дольщиками.
        Ну и намеренная шняга с «хоть одна долевка — весь объект по эскроу». В итоге многие, тупо, задрали цены на четверть и продолжали за свои, прекрасно себя чуствуя и зная что по-любому разгрузятся, не оглядываясь ни на банки ни на государство — пока в итоге, тупо в наглую обрубили чистую экономику с отношениями двух субъектов, где третьему делать нечего.
  • Андрей из Сибири
    08 августа 2023, 08:56
    достаточно посмотреть на дальневосточную ипотеку, чтобы понять, что льготная ипотека это была запланированная акция для повышения цен и снижения доступности жилья
    • Мартын Гейл
      08 августа 2023, 09:24
      Андрей из Сибири, всё в угоду строительному лобби в Правительстве и Думе. 
  • Яков Юрников
    08 августа 2023, 09:07
    У меня на площадке три квартиры, жилая одна — моя. В другой квартире живут мало, но одни и те же, практически их там не бывает. Третью квартиру  купили, ремонтировали пару лет, пытались сдавать, но видимо поняли, что невыгодно. Теперь там никого.
    Во все ваши графики поверю, когда соседи будут жить постоянно.
    • Физики на бирже
      08 августа 2023, 09:22
      Яков Юрников, вы экстраполируете свой опыт на весь рынок
  • Екатерина Кр
    08 августа 2023, 09:54
    Вы в какой то другой России жмвете.2018 год был последним годом стабильности. В 2019 цены начали расти, причем довольно сильно. Льготная ипотека в 2020 разогнала цены так что не угнаться. Я купила в 2018 году квартиру, в 2019 она прибавила в цене миллион, в в 2020 сразу 2, а с 2021 ее стоимость относительно покупки увеличилась в 2 раза ровно. И хоть она выросла ещё немного, даже падение не вернет ее цену обратно(((( ну разве что ее цена обнулится в апокалипсис...

  • Василий
    08 августа 2023, 09:57

    Доступное жильё — реальность. Но есть нюанс :)

    В центральной России навалом жилья по цене 10-20 тысяч за квадрат во всяких райцентрах… Но если уж хочется жить именно в мегаполисе, то да, приходится платить

    • slavich
      08 августа 2023, 11:33
      Василий, проблема в том, что в этих райцентрах работы нет, а если и есть то не с сопоставимыми стоимости ипотеки зарплатами. Отсюда и низкие цены. Появятся рабочие места, потянутся люди — и цены пойдут вверх.
    • Ив Ив
      08 августа 2023, 11:59
      Василий, насчет «10-20 тысяч за метр» сильный перебор, реальные цены именно «во всяких райцентрах» ближе к 40-50 тыс. за квадрат. Например, в Узловой Тульской области 60 к/м2, в Богородицке Тульской области 45 к/м2. 10-20 тысяч — это, скорее, в ПГТ. В райцентрах с инфраструктурой и работой еще более-менее.
      • Василий
        08 августа 2023, 12:39

        Ив Ив, от региона зависит. От демографической ситуации — некоторые регионы теряли население и в советское время (Кировская, Псковская. У Ивановской пик был в 1939). В таких «запаса» населения в сельской местности уже нет, поддерживать райцентры. И соотвественно ситуация хуже чем скажем в Тульской или Владимирской. У меня перед глазами Ивановская область, в маленьких райцентрах совсем дешево:

        Комсомольск:

        — трёхэтажка сталинка, 420к за 37м2 (11 квадрат)

        — пятиэтажка хрущевка, 700к за 56.9м2 (12.2 квадрат)

        — соседняя хрущевка, 450к за 29.4м2 (15 за квадрат)

        Вичуга (30 тысяч населения, ночной поезд до Москвы):

        — пятиэтажки рядом с вокзалом 20..24 за квадрат

        — хрущевки у 3й больницы — 17..23 за квадрат

        Заволжск — 13..18 квадрат, только одно объявление выделяется — 38 квадрат

        Южа, ткнул пяток домов в центре — 16..24 за квадрат.

        40-50 будут уже совсем большие Кинешма и Шуя

        • Ив Ив
          08 августа 2023, 14:01
          Василий, численность жителей Тульской области тоже пик прошла давно, с 1970 года непрерывно снижается. В поселке под Богородицком, где жили дед с бабушкой, только с моего детства половина умерла или уехала, а в момент расцвета, в 50х, там жило вчетверо больше народа… Видимо, Тульская область к Москве поближе, дачники едут массово, и с промышленностью в ней намного лучше, чем в Ивановской — предприятий ВПК множество работает. металлургия, химическая промышленность (практически все российские товары под маркой Проктор&Гэмбл в Новомосковске производят)…

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн