Инвестиции в арендную недвижимость теряют привлекательность на фоне роста ставок
Нам тут в @mozgovikresearch поступил запрос от наших клиентов проанализировать ЗПИФы недвижки. Потратили время, сделали обзор (почитать можно тут). Но мне кажется, анализ нашего аналитика упускает некий Big Picture Moment.
По мере разгона длинных ставок до 11%+ арендный бизнес становится все менее привлекательным.
Дело в том, что в долгосрочных договорах аренды коммерческих помещений индексация цены как правило очень скромная на много лет вперед. Поэтому в случае разгона инфляции, денежные потоки от недвижимости будут обесцениваться существенно быстрее инфляции ( кстати в отношении жилой недвиги это уже года 4 происходит)...
Поэтому у владельцев ЗПИФов разве что надежда на то, что будет виртуальная переоценка вверх стоимости недвижимости по инфляции, но это тоже я чето сомневаюсь, так как тут многое завязано на длинные деньги опять таки (реально недвижку такую покупать при высоких ставках скорее всего не будет).
Я тут сам посматриваю коммерческие помещения, ставка доходности которую можно найти в районе 8% — в 2 раза лучше чем сдавать хату, но арендные договора предусматривают индексацию всего от до 0 до 5% на 3-5 лет вперед....
upd. соответственно в теории арендная недвижка интересна только если ЦБ сумеет удержать инфляцию в узде и ставки доходности снова пойдут вниз
8% в рублях****
Не то что иксы с 300К
Растет денежная масса — растет и стоимость недвига
А чистая прибыль это отдельно
Льготка и ипотека — испортила цифры жилой недвижимости под сдачу
По коммерции надо смотреть обеспечение площадью бизнеса точечно (площадей в целом не хватет). Требований фиксации цены на 3-5 лет я не встречал. К примеру магнит такого не требует, мелкие дискаунтеры типа победа, светофор и тп тупо душат по цене в 2 раза — хотите сдавайте, хотите нет. Для бизнеса думаю большее значение чем инфляция имеет состояние экономики: рост или падение.
Также в целом надо учитывать эффект низкой базы недвижки в России. Посмотрите аналогичные экономики — окупаемости в 10 лет (что было совсем недавно нигде нет). Так что думаю в коммерции переоценка вверх вполне вероятна, особенно точечно. Мы придем в итоге как весь мир к тому, что недвижка будет для богатых. Т.к. богатые готовы вкладывать лишние деньги в ультраконсервативный инструмент с маленькой доходностью.
Ух, что-то размотал ваш мозговик за два абзаца ))
Экономика начинает барахлить — а это хороший признак, что цены на недвижку пойдут вниз — покупателя нет. Как долго они будут падать — неизвестно, но это явно процесс на месяцы, а может и несколько лет. Вот там на дне можно опять будет прикупить что-то ).
это ж вы про коммерческую?! А по жилой вторички в регионах что ожидаете?
Кстати, регионы страдать начинают всегда первыми, в Москве/Питере денег как никак всегда хватало и подпитка есть как раз региональными.
P.s.я до сих пор вижу на рынке операции когда объект который на сайте застроя свободно продавался любому желающему пару дней за 15 млн, после посадки арендатора продается за 26,5млн у брокера малинапропрети. Простите, но это пиздец. Не может услуга по подбору помещения и посадке арендатора, которая заняла у спекулянта максимум 2-3 месяца стоить 11,5 млн рублей. Даже с учетом того что он входил в объект своими деньгами. И пока мамонты, которые платят эту «комиссию» спекулям не переведуться или не станут считать свои деньги, ситуация кардинально не поменяется
а есть ли в рф хоть какие то материальные активы которые бы дешевели? кто будет продавать дешево что либо? вон парус продал все дороже биржевой оценки
И здесь не учитывается обслуживание и страхование. Арендаторы постоянно требуют сделать то или это. Рост стоимости недвижимости тоже под вопросом, в Краснодаре понастроили столько коммерческой недвижимости, что офис класса А+ можно снять за 1000 руб./м2, а обычное офисное помещение за 400-500 руб./м2, на рынке избыток предложения, в новых микрорайонах все 1-е этажи в многоэтажных домах — коммерческие помещения, которые часто используются не только для торговли, но и как небольшие офисы.
А не покупать паи ))
Ваш капитан очевидность
Лучше брать здание целиком ..
Кредиты не выгодны
Если брать большой объем то хватит денег на управленца