а как определить есть ли пузырь на рынке недвижимости?

А есть ли пузырь?
Характер пузырения и примерно вы можете определить где и в какой стадии пузырения мы находимся
****
Луковицы как и квартиры продаются за наличные, идет прямой обмен денег на луковицы тюльпанов или денег на метры.
Это нормальная ситуация.
1.Звонок.
Покупателю не хватает денег на квартиру и он начинает использовать кредит. Сначала это 10% от квартиры потом 30%, заемных денег которые использует покупатель при покупке становится больше вплоть до 90%
2. Второй звонок появление суррогатов.
Спекулянтов мало начинает интересовать сами квартиры и тут появляются бумаги которыми и идет торговля.
в Голландии появились фьючерсы на будущий урожай тюльпанов. Т.е торговать начали расписками на будущий урожай. при этом торговцы торгуя не видели луковиц, и понятно они то еще не выросли
Сейчас это похоже на торговлю переуступкой еще не построенной квартиры. Квартиру построят, ЖК сдадут, скоро ключи, бери, подорожает.
как в и 1634 торговля идет расписками. Уважаемые люди обещают «дом будет достроен» и почему бы правами на заселение не поторговать?
3. Звонок третий.
Цены растут, своих денег на спекуляции не хватает и тут приходят банкиры, которые дают ссуды спекулянтам или в нашем случае дают ипотечные займы..
Т, Е. в третий стадии начинающейся мании мы видим
— люди покупают будущие квартиры не выезжая на место стройки
— они покупают квартиры по буклетам тыкая пальцем в нарисованные картинки, даже без привязки к сторонам света, типа куда будут смотреть окна их будущих квартир и транспортную доступность. и ведь зачем я же ее продам.
4. Звонок четвертый
Появление унификации товара. Тогда 1634 м Луковицы стали продавать не поштучно, а на вес. Условной единицей веса был 1 ас — примерно 0,05 грамм. К осени 1635-го к асам были привязаны практически все сделки.
Т.е нас ждет нововведение появление условного метра. к примеру метр в САмолете или Пике. и тогда естественно торговля пойдет интенсивнее задорнее и веселее. Собственно, скоро появится возможность просто накапливать метры и торговать ими в крупных компаниях_застройщиках. У меня к примеру 200 метров в Самолете, а у бабы Гали 11,56 метров в Пике. Собственно они будут никак еще не оформлены в квартиры там или студии. Знай себе, торгуй метражом, а как потом они будут переводиться в реальные квартиры и с какими коэффициентами еще нам не понятно.
(- появление стакана на метр? возможно, но не верю)
5. Звонок пятый резкое расслоение цен реальной луковицы и расписок на будущий товар. Расслоение кратное, в разы.
Готовой построенной квартиры, за которой надо следить, платить коммуналку, мебелировать и искать жильцов и виртуальных метров_переусток. Т.е. новостройка в каком ни будь 2026 году будет вдвое или трое дороже, чем уже построенная, если за нее надо заплатить чистый кэш, без использования заемных средств.
****
кризис проявится так же как и в Голланди цены высокие, а сам истинный товар для потребления не нужен.
Так и с квартирами вам потом условный Пик скажет вот ваши 45 метров в натуре в Московской области и куда там смотрят окна и что нет метро и электричек — получите распишитесь.
Здесь и будет обвал.