Цены на недвижимость падают. Что делать инвестору

Резкий рост валютных курсов в этом году никак не сказался на жилье. Вопреки традиции россияне продолжают «сливать» квадратные метры. Посчитаем, сколько потеряли те, кто засели в недвижимости. И как можно исправить ситуацию.

Что с ценами на квартиры

Единой базы цен на жилье в России нет, а данные из объявлений мало о чем говорят: львиная часть продавцов выставляет в них свои завышенные ожидания, чтобы изучить спрос и прицениться.

Поэтому стоит смотреть данные по фактическим сделкам своего региона. Например, в сервисе Сбериндекс. Сейчас по всем ключевым направлениям (Москва, Питер, Краснодарский край) — картина явно негативная.

Цены в столичном регионе падают с июня 2022 г. Кубань и Питер присоединились к падению на месяц позже, но и там даунтренд пока сохраняется. За эти 8–9 месяцев падение цен составило от 7% до 10%. 



Минус 35% с прошлого лета

Но это в рублях и без учета инфляции. Многие инвесторы по опыту прошлых лет (2015 и 2020 гг.) привыкли, что недвижимость коррелирует с долларом: если курс растет, то люди ждут скачка инфляции и начинают скупать жилье, поднимая цены. 

Сейчас все совсем иначе. С июня прошлого года, когда доллар стол чуть более 50 руб., курс базовой валюты вырос практически в 1,5 раза, в том числе на 30% за последние полгода. Недвижимость за это время даже не попыталась подняться.

Чуть лучше ситуация в новостройках. Там за счет льготной ипотеки цены выросли с января по март более чем на 1%, но уже в апреле все покатилось обратно, и цена метра в новостройке вернулась к январским значениям.

С поправкой на инфляцию за те 9 месяцев, что недвижимость падает в цене, инвесторы потеряли около 10% номинально и более 12% в реальном значении. В твердой валюте убытки достигают 35%.

Недвижимость и другие активы

Для инвестора упущенная выгода = косвенный убыток. Любая инвестиция несет альтернативные издержки по аналогии с инфляцией: если вы не вложились в данный актив, то его рост увеличивает ваши потери. 

Из базового джентльменского набора: акции, облигации, золото — все три с легкостью обгоняют рублевую недвижимость. Особенно драматичный разрыв виден между динамикой цен на жилье и валютными активами. 

Если взлет золота (+54%) и акций США (+45%) еще можно списать на курсовую переоценку, то отставание от российских дивидендных акций (на 30%) и даже от консервативных гособлигаций (на 20%) это явный аргумент против недвижимости.

Во что переложиться рантье

Дальнейшая динамика цен на недвижимость вряд ли будет более выдающейся, чем последние полгода. Рынок крупных городов по-прежнему перегрет. Аренда в Москве, Петербурге и Сочи приносит от 3% до 5% годовых.

Низкие ставки говорят о завышенной цене покупки. Инвестору, если он хочет получать регулярный доход, проще пересидеть в облигациях. Портфель бондов с ежемесячными выплатами сейчас платит около 8% годовых на вложенную сумму. 

Если доход с аренды не интересует, и покупка предполагалась в основном под рост цены, то дешевле зафиксировать убыток сейчас, чем ждать еще 10%; и переложиться хотя бы в ОФЗ. С погашением до года по ним сейчас платят до 7%.

Если этого мало и есть желание отбить просадку в недвижимости быстрее, можно также собрать портфель из высокодоходных облигаций. Там сейчас ставки на уровне 12–13% годовых. Но это вариант для тех, кто готов к повышенным рискам. 

Чем еще можно отбить убыток

В золоте и валюте ловить крупную прибыль уже поздно: металл на многолетних максимумах, а доллар против рубля до конца года с большей вероятностью будет падать, чем расти.

Базовый вариант для тех, кто не попадает под статус квалифицированного инвестора, это покупка российских голубых фишек. Средний годовой прогноз по ним сейчас почти +35%, с учетом дивидендов ожидается более 40%.

Топ-5 актуальных фаворитов БКС на рынке РФ:

• Сбербанк (Покупать. Цель на год: 300 руб. / +25%)

• Татнефть (Покупать. Цель на год: 610 руб. / +51%)

• Северсталь (Покупать. Цель на год: 1600 руб. / +61%)

• TCS Group (Покупать. Цель на год: 3700 руб. / +35%)

• ПИК (Покупать. Цель на год: 1100 руб. / +60%)

Тем, у кого есть доступ к зарубежным бумагам и фондам, можно собрать портфель из акций США либо купить индекс целиком (через ETF). Средние таргеты по Америке консервативны: в диапазоне 10–15%.

Топ-5 актуальных фаворитов БКС на рынке США:

• Visa (Buy. Цель на год: $272 / +19%)

• Alphabet (Buy. Цель на год: $129 / +24%)

• Adobe (Buy. Цель на год: $410 / +13%)

• Amazon (Buy. Цель на год: $120 / +14%)

• Walt Disney (Buy. Цель на год: $119 / +23%)

Более высокие ожидаемые доходности в твердой валюте следует искать на рынке Китая (за гонконгские доллары). Там средние таргеты выше, чем в США, а рынок в среднем более подвижный. 

Топ-5 актуальных фаворитов БКС на рынке Гонконга: 

• Li Auto (Buy. Цель на год: HKD 110 / +23%)

• Alibaba (Buy. Цель на год: HKD 134 / +61%)

• Baidu (Buy. Цель на год: HKD 177 / +51%)

• Haier Smart Home (Buy. Цель на год: HKD 33 / +39%)

• WuXi Biologics (Buy. Цель на год: HKD 82 / +75%)

*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией