igotosochi
igotosochi личный блог
24 апреля 2023, 07:19

Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Новостройки в Сочи в первом квартале года обогнали Москву. А что ещё?

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел февраль-март. С тех пор произошёл аномальный рост цен в московских новостройках, но посмотрим сначала, как там в Сочи.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). 

Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Снова без серьёзных изменений. Снижение вторички символическое, она подешевела с 284к до 283к (-1к). Первичка подорожала прилично, с 339к до 351к (+12к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, рост будет активнее. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 10 месяцев.

Сочи: март → апрель

  • Первичка: 339к → 351к (+3,5%)
  • Вторичка: 284к → 283к (-0,4%)
Москва (объявления)

А теперь в Москву. Тут месяц назад произошла аномалия со снижением втоички, а теперь — аномалия с первичкой.

Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Сразу же бросается в глаза ракета в новостройках. Также видим, что вторичка и правда снижается. Она опустилась в цене с 338к до 325к за метр (-13к), первичка взлетела с 333к до 396 (+63к). Придётся снова ждать целый месяц, чтобы понять, не баг ли это, или застройщики придумали новую тему с низкими ставками на ипотеку. Такая же аномалия произошла и в СПб.

Москва: март → апрель

  • Первичка: 333к → 396к (+18,9%)
  • Вторичка: 338к → 325к (-3,8%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 255к против 256к месяц назад за метр. +1к за месяц или -0,4%. Видим тут расхождения. В объявлениях цены выросли на 19%, а тут стоят на месте. Цены продолжают держаться на уровне ноября 2021 года. Сопротивление у падения серьёзное, пока пробить 255к не получается.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра. 

Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

260к за метр в Москве, -2к за месяц. На 5к выше, чем MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 255к-260к за метр. Это на 35% ниже, чем цены в объявлениях. Обычно разница была в районе 20%, посмотрим через месяц.

По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к, без изменений.

Также Авито посчитало цены в новостройках по всем крупным городам за квартал.

Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: realty.rbc.ru/news/642d76fd9a7947da666d9aa9

По Сочи — очень близкие к статистике по объявлениям. По Москве — ниже на 100к. Ну или на 40к, если смотреть на январь–март. В любом случае, Авито — это тоже объявления, одна часть из всех. Так что реальные сделки в любом случае проходят с дисконтом. Можно ориентироваться на разницу в 15–25% в среднем по больничке.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 396к, вторичка 325к
  • Сочи: первичка 351к, вторичка 283к
  • СПб: первичка 308к, вторичка 208к
  • Анапа: первичка 138к, вторичка 139к
  • Краснодар: первичка 147к, вторичка 108к

В Москве и СПб есть аномальные данные по первичке. Предыдущие цены 333к и 240к соответственно. Я полагаю, что последние цены — это баг агрегатора.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,81 млн с июля 2021 (отчёт за 1 апреля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,99 млн. Месяц назад было 12,03! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 6,87 метров!

Сочи — самый дорогой по новостройкам, Москва вторая. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? 

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

4 Комментария
  • MadQuant
    24 апреля 2023, 10:26
    Слышали такой акроним GIGO — Garbage In — Garbage Out? Смысл смотреть цены объявлений, они же отражают просто хотелки продавцов, а не объективную реальность? В объявлениях там что-то растет — а в индексах по реальным сделкам (ДомКлик, СберИндексы) не особо растет и даже падает. Есть идеи, что более адекватно отражает реальность?
    • дадашов  фархад
      24 апреля 2023, 10:30
      MadQuant, да уже тысячу раз им писали. Тем более сочи город реэлторов. 
  • Gypsy
    24 апреля 2023, 12:07
    В Сочи ничего не строится. Даже если захочется по такой цене купить, покупать нечего.
  • GOLD
    24 апреля 2023, 20:44
    Еще раз объясняю, почему «новостройки» рядом с дачей Путина нельзя сравнивать с новостройками остальной России:

    Сочинские чиновники (при покровительстве правильных людей):

    1. запретили строить дешевые многоэтажные курятники для людей
    2. разрешили строить сверхдорогие объекты для правящего класса

    результат:

    ценники на так называемые «новостройки» в Сочи сейчас выше 1 млн.руб. за метр

    Выглядят они вот так 



Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн