Купил офис в центре Москвы ценой 29 млн за 11 млн

История как детектив, в сентябре 2022 поменял место работы на фирме в Германии, испытательный срок как обычно в Германии 6 месяцев, до конца февраля 2023, в декабре покупал в ипотеку однёшку в Москве за 7,5 миллионов, Росбанк выдал 6 миллионов под залог купленной квартиры под 10% годовых, в качестве первоначального взноса Росбанк выдал 1,5 миллиона под залог имеющейся квартиры стоимостью в 15 миллионов под 12% годовых с одним платежом в декабре 2023,

и тут проходя мимо соседнего дома увидел объявление о продаже офиса на первом этаже, 
по адресу Доброслободская дом 15 Москва, 
я им позвонил, офис посмотрел, оказалось офис это бывшая жилая квартира на 1 этаже в которую сделали отдельный вход и узаконили эту перепланировку, в итоге так как это нежилое помещение в жилом доме его вообще ни один банк не кредитует и уже лет 5 продать не могут.

Цена пять лет назад была 19 миллионов, два года цена в объявлении была 14 миллионов, офис продают одновременно аж 5 риелторов, у меня в сентябре в соседнем подъезде моего дома на 2 этаже двухкомнатная квартира была продана за 14,5 миллионов такой же площади, я говорю — куплю за 10, представитель продавца посовещались с продавцом и говорят за 10,850 продадим. А моя квартира такой же площади 12 лет назад в 2010 стоила как раз 10 миллионов, я думаю удорожание 850к за 12 лет это 8,5% за 12 лет или полпроцента в год, вообще не о чем.

Ок, подал документы в Сбербанк на ипотеку в январе Сбербанк ипотеку 12 миллионов одобрил, почти вышли на сделку к концу февраля, Сбербанк потребовал созаёмщика с доходом в 130к прямо перед сделкой, сделка сорвалась.

Продавец офиса офис умудрились в сентябре прошлого года заложить по кредиту под бизнес за 6 миллионов под 24% годовых, в итоге офис купить может только тот кто принесет все деньги налом сразу.

Росбанк до марта 2023 меня рассмотреть отказывается, Сбербанк денег не даёт, у меня в Росбанке поручительство на 1,5 миллиона (см выше), кредит в Тинькофф на миллион с остатком в 300к и никакой гарантии купить офис. Меняю накопления — валюту на рубли, хотя лично жду дикой девальвации и роста долларов и евро раз в 5-10, уверен что так будет, вопрос когда, гашу кредит Росбанка за 1,5 миллиона и Тинькофф остаток на 300к, снимаю залог с квартиры, продавец находит 6 миллионов и снимает залог с офиса, я в итоге за свои накопления в 5,5 миллиона и за деньги Тинькофф в 5,5 миллионов под залог квартиры стоимостью в 15 миллионов на 10 лет под 18 годовых платеж по кредиту 102.000 в месяц покупаю офис.

102к в месяц у Тинькофф это 12,9 ставка по кредиту или 80 к в месяц плюс 5% в год или 20к в месяц страховка от попадания метеорита прямо в меня в офисе ну то есть страховка дикая но отказаться можно но смысла нет, ставка по кредиту с 12,9 возрастает до 18 годовых.

Сегодня перекредитнулся в Росбанке под ставку 12,95 % плюс раз в год страховка 1% от долга со сроком вместо 10 лет на 20 лет итого платеж упал с 102к в месяц до 66к в месяц, почти в два раза.

Самое интересно что по моим оценкам реальная цена офиса 29 миллионов.

Объясняю почему.

Жилая квартира такой же площади что однушка что двушка стоит 14,5 миллионов и сдается за 45к а месяц, минус коммуналка и налоги это 35к в месяц чистыми.

Офис сдается за 80к минус налоги, коммуналку платит фирма внутри, после уплаты налогов доход с офиса 70к в месяц.

Раз доход в 2 раза выше значит и цена объекта в 2 раза выше.

В общем очень благодарен всем российским банкам что не кредитуют коммерческие офисы на первых этажах многоэтажек иначе бы я никогда по такой цене этот офис не купил.

График платежей по кредиту Тинькофф с первым платежи в конце апреля 2023 и сегодняшнее полное погашение ипотечного кредита в Тинькофф

Полное погашение кредита Тинькофф