Почитал очередное обсуждение на счёт падение недвижки
Я сам раздумываю — выйти ли из объекта ипотечного взятого год назад. Или войти в недвижку в другом городе (где сейчас живу снимая).Решил посмотреть исторические данные. По ним (СПБ брал)выходит среднее геометрическое от прирост цены 6%. При этом средняя (официальная) инфляция 7. то есть худо бедно рост цен на длинном горизонте с инфляцией бьётся. Это среднее значение на длинном горизонте. На коротком цена может и немного падать и стоять несколько лет (что мы видели после 15 года) и бурно расти (20-21).В таком случае доходность в условные 5% не является плохой. Посмотрите на доходность офз с индексацией тела по ИПЦ-2.5 % дают сверх этой официальной инфляции. Есть ли пузырь? Суммарно если посчитать за период весь- уже не кажется что какой то пузырь огромный. Может падать сейчас из за снижения доходов населения? может. А может ли расти из за инфляции? тоже может. Мы не знаем ситуацию в макро и какую ДКП будет вынужден вести ЦБ. Задумываюсь -а с ипотечным плечом интересно ли? Посмотрел инфляцию которую на горизонте 18 лет (самый длинней ликвидный выпуск) закладывает рынок. Смотрю как разницу между облигами с постоянным и переменным купоном. Выходит 7%. Меньше чем ожидал я психологически. опрос по макро цб на ближайшие 3 года даже более оптимистичен. но ладно.
У меня ипотека под 8.6 % но по сути из за страховки выходит 9.6. То есть 6% роста + условные 5% покрывают эти затраты. но не делают инвестицию интересной и высокодоходной. С одно стороны- защитной сектор. И как акции цены обычно не летают тут. Ну и гос-во всё таки оглядывается на широкие массы трудящихся а с компаний могут и добровольный взнос взять (и сколько таких взносов будет-хз. модель купил акции и с дивидендов снимаешь жильё в нынешние времена довольно рискованна). Но при этом квартира штука не сильно ликвидная. И требующая внимания и времени при сдаче. ЗПИФ недвижимости в этом плане куда удобрений.
Данные с которыми работал:
Из интересного -спреды между ценой аренды и покупки
Бьется потому что рост цен на бетон сам и подстегивает инфляцию.
Это самораскручивающаяся спираль.
Снижение цен на бетон по причине обнищания населения вызовет (точнее подстегнет) и снижение инфляции что в свою очередь повлечет очередное снижение цен
Это в рыночной экономике так.
У нас высокий ценник на жилье поддерживается властями целенаправленно; Понимаете в чем фокус? Инфляция в России искусственно создана властями. С помощью раздувания цены бетона.
Зачем? Ответ очевиден
Смогут ли власти побороть законы физики ?
я собственно говорю не о спирали а о том что почти все путают причину и следствие.
Официальное обьяснение взрывного роста цены на бетон — это типа инфляция виновата.
Все наоборот!
Инфляция — следствие неуемной жажды бабла чиновников.
Сейчас он борятся с законами физики, пытаются удержать высокий ценник.
Смогут ли ?
Я уверен что примерно через год власти будут тупо вливать бюджетное бабло в застройщиков с целью удержания высокой цены, чтобы они не снижали ценник;
А народу будут втирать про «заботу о сохранении рабочих мест» и про «поддержку экономики»
А где возьмут бабло ?
Еще раз поднимут пенсионный возраст. Подстригут вклады по кипрскому сценарию. Еще раз кинут акционеров с дивидендами;
Все «для блага народа». Естественно за счет него же.
Вверх, в нынешней ситуации, может только инфляция погнать…
Сейчас власти пытаются удержать ценник на искуственно раздутой планке. Но ценник неумолимо ползет вниз
Вот чтобы остановить снижение цены власти и будут вливать бабло в девелоперов; Примерно через год. Когда у застройщиков накопятся долги и проблемы и они начнут снижать цены до адекватного уровня
Точнее попытаются снижать. Но власти им не дадут это сделать
:) ага. начинаем сначала;
Это не инфляция погонит ценник, инфляция — это следствие.
Причина в тотальной профнепригодности и неуемной жажде наживы у круга высоких чиновников;
Инфляция в нашей стране рукотоворная
Девелоперы в таком положении что с одной стороны хозяева-бенефициары(чиновники высокого ранга) запрещают снижать официальный ценник. Но продавать то надо, вот и играются скидками
Но это все копейки.
Официальный ценник должен вернуться на уровень 19-20 года и уже от этого уровня должны предоставляться скидки
у нас инфляцию создают без участия ЦБ. Сами чиновники.
Ну а ЦБ в меру сил принимает участие. Но не ключевое.
Рост цен на бетон не зависит от инфляции. Он растет просто от хотелок владельцев, без всякой оглядки на инфляцию
А то что вы озвучили — это общепринятая легенда «для бедных»
ps
в Мск в прошлом году ввели под 7 лямов метров, это если по 20 метров на человека — 350 тыщ человек можно поселить, и это только за один год.
Да, я считал, что реальная доходность от сдачи (без учёта удорожания самой квартиры) — 2,5-3,5%. С учётом страховки, ремонтов, простоев между поиском арендаторов.
В какой ещё фонд? Страховка стоит 5 тыс. руб. в год, для того, чтобы компенсировать соседям 500 тыс. руб., вам придётся «откладывать эти деньги в свой фонд» 100 лет.
ОСАГО у вас, как я понимаю, тоже нет? Откладываете 5 тыс. руб. в «свой фонд»?
давно это талдычу, но пока прогнозы не оправдываются.
народ несет рубли в недвижку… подешевеет на 10% — понесет еще сильнее
НИ ОДНА ИЗ НИХ-не избежала кризи(сов) на рынке недвижимости.Это это обвал огромной фундаментальной силы.
Какой смысл делать расчеты на какие там? 18 летние(аха ха) может 180 летние облигации.
КТО ИХ БУДЕТ ГАСИТЬ ?????? Фамилию этого человека в студии озвучьте, война… она «все спишет»"(тм)
Облигации дольше 150 дней-это АКЦИИ ВТБ-да ноль не будет ни ког да, вам их погасят даже через 285 лет-но какими деньгами ?
По существу: вы посмотрите на убыль населения? это ОСНОВА этой бетонной пирамиды, огромной большой основательной пирамиды.
Причем: любая пирамида при обрушении уходит всегда(в 100 из 100) ниже себестошки.
Последние лет 6 жилье на 40% и более приобретается как инвестиция, а не «патамущто» жить негде.
Есть мощнейшее отложенное предложение-и когда оно хлынет лавиной, мало не покажется