Почитал очередное обсуждение на счёт падение недвижки

Я сам раздумываю — выйти ли из объекта ипотечного взятого год назад. Или войти в недвижку в другом городе (где сейчас живу снимая).Решил посмотреть исторические данные. По ним (СПБ брал)выходит среднее геометрическое от прирост цены 6%. При этом средняя (официальная) инфляция 7. то есть худо бедно рост цен на длинном горизонте с инфляцией бьётся. Это среднее значение на длинном горизонте. На коротком цена может и немного падать и стоять несколько лет (что мы видели после 15 года) и бурно расти (20-21).В таком случае доходность в условные 5% не является плохой. Посмотрите на доходность офз с индексацией тела по ИПЦ-2.5 % дают сверх этой официальной инфляции. Есть ли пузырь? Суммарно если посчитать за период весь- уже не кажется что какой то пузырь огромный. Может падать сейчас из за снижения доходов населения? может. А может ли расти из за инфляции? тоже может. Мы не знаем ситуацию в макро и какую ДКП будет вынужден вести ЦБ. Задумываюсь -а с ипотечным плечом интересно ли? Посмотрел инфляцию которую на горизонте 18 лет (самый длинней ликвидный выпуск) закладывает рынок. Смотрю как разницу между облигами с постоянным и переменным купоном. Выходит 7%. Меньше чем ожидал я психологически. опрос по макро цб на ближайшие 3 года даже более оптимистичен. но ладно.

У меня ипотека под 8.6 % но по сути из за страховки выходит 9.6. То есть 6% роста + условные 5% покрывают эти затраты. но не делают инвестицию интересной и высокодоходной. С одно стороны- защитной сектор. И как акции цены обычно не летают тут. Ну и гос-во всё таки оглядывается на широкие массы трудящихся а с компаний могут и добровольный взнос взять (и сколько таких взносов будет-хз. модель купил акции и с дивидендов снимаешь жильё в нынешние времена довольно рискованна). Но при этом квартира штука не сильно ликвидная. И требующая внимания и времени при сдаче. ЗПИФ недвижимости в этом плане куда удобрений.

Данные с которыми работал:

Из интересного -спреды между ценой аренды и покупки