Моя альтернатива жилой недвижимости это корпоративные облигации застройщиков.
🏙 Я не приемлю идею приобретения жилой недвижимости как инвестицию, особенно если при этом «инвестор» использует ипотеку (в прошлом году было рекордное число сделок с ипотекой). На сегодняшний день сдача квадратных метров принесёт в лучшем случае 4—5% годовой доходности (в худшем доходит до ~3%), при этом никто не учитывает амортизацию квартиры (мебель, техника, страховка, ремонт после нежелательных квартиросъёмщиков и простои квартиры). По сути, вы зарываете свои деньги в бетон и получаете годовую доходность ниже банковского депозита. Конечно, мне можно возразить и скинуть график IRN, но то, что сейчас происходит на рынке недвижимости можно назвать двумя словами — мыльный пузырь. Спрос уменьшается, цена на квадратные метры взлетела до небес, ставки по ипотеке растут, предложений с арендой море, а доходы граждан падают, поэтому слушать очередную чушь от риелторов про ту зе мун в бетоне — смешно.
Единственное, что вас может заставить влезть в банковское рабство на 30 лет это отсутствие жилья (эту ситуацию хотя бы можно понять). Если вы человек семейный, то психологически жёнам сложно не иметь своего крова и т.д. Но напомню, что сейчас дешевле снимать квартиру, чем платить ежемесячные платежи по ипотеке. Опять же вы мне скажите, что тут ваше кровное и его можно потрогать. Только потрогать можно будет через 20—30 лет, а что за этот период может случиться.
💼 Я выбрал альтернативу жилой недвижимости. Лучше я буду давать в долг эмитентам и у меня не будет головной боли насчёт сдачи, ремонтов, благонадёжности квартиросъёмщиков. А главное доходность — ~12% (те же облигации Самолёта везут мне 16% доходности). В своём портфеле я держу такие облигации:
🏠 СамолетP12
🏠 СамолетP10
🏠 ЛСР БО 1Р5
🏠 ЛСР БО 1Р4
P.S. Выбор за вами. Если вам психологически лучше ощущать (пощупать, потрогать) свои инвестиции, то тогда инвестируйте в бетон, но и вы должны понять, что теряете в доходности. А шанс сейчас угодить в пузырь — велика.
С уважением, Владислав Кофанов
Рекомендую подписаться на мой Телеграмм-канал, чтобы не пропустить публикации. В нем я рассказываю про экономику, финансы, свои инвестиции и анализирую различных эмитентов. Становись финансово грамотным.
Одни ЖКХ да налоги запросто могут утянуть в минус.
В спекуляциях большие риски и большие доходы, в инвестировании риски меньше но и вероятные доходы не велики, а от фиксации капитала доходов вообще не ждут, но и рисков почти нет, можно расслабиться и жить спокойно, счастливо, будучи уверенным в завтрашнем дне.
https://youtu.be/28Em5rwSp8w
Вход в недвижку начинается где-то на уровне 3 млн свободного бабла. Таких денег 80% населения в руках не держали. Свои пару тройку сотен они в итоге тащут в банк или на биржу.
А теперь представьте менталитет и категории мышления человека, у которого 5-10 объектов недвижимости в собственности, и этот капитал исчисляется в итоге десятками, а иногда и сотнями миллионов. Для таких людей приоритетом уже становится не заработок, а сохранность капитала. Они даже готовы оплачивать издержки. А если сохранность обходится бесплатно, или даже пару тройку процентов прибыли есть, так это просто супервыгодная история получается.
В общем когда будете иметь десятки миллионов капитала, тогда по другому на жизнь и на недвижку смотреть будете.
Питер и Сочи — там тоже население живет.
Так что 20%+ населения, внезапно вполне себе при деньгах. И на 3 лямах ездят, и ремонта с мебелью в квартире больше.
Ниже 10 млн это неблагополучные окраины и старый фонд с убитыми коммуникациями.
В Сочи м2 плюс минус на уровне.
Остальные города это не инвестиционная недвижка, если брать жилой сектор.
Да, какое то влияние на 1\3 этого района он создавал, в части школ, фитнесов, ресторанов и уровня инфраструктуры и новостроек.
Но в масштабе мегаполиса, который Москва — рынок делают сосредоточение сотен крупнейших корпораций, госорганов, посольств и всего остального, что есть в стране.
Перевод 1 компании, пусть из крупных по сравнению с количеством оставшегося, в масштабе рынка города — ситуацию не меняет.
Питер был доходнее по аренде % — из за туризма. Текущие перспективы этого направления выглядят не очень…
Жалею что не купил в ипотеку когда давали постковидную, а понёс в банк. Банковские депозиты мне столько не принесли, сколько я потерял на росте этого «пузыря», как вы его называете. Теперь я не могу уже ту квартиру купить, которую тогда мог. Т.е. по итогу я стал беднее.
Что до пузыря, то он не сдувается, стагнирует скорее всего. Денег печатают много, мобилизованные получают много. Падение цен на недвижимость отменяется. Его зальют на печатаными деньгами.
Что до облигаций застройщиков, то они не просто так дают доходность почти как ВДО. Есть риски. А бетон останется с вами, даже если застройщик дефолтнёт.
Вот дайте пример, во что сейчас вложить чтоб на горизонте 5 лет не отстать от инфляции (более реальной, а не просто в ОФЗ — ИН)?
Инфляцию перекроет, но вот с недвижимостью не сойдётся. Пока по крайней мере так. И сколько ещё лет ждать не понятно.
Полностью согласен с каждым словом
Это вы не учли, а это важно.
Классно будет, когда сперва случится внутренний дефолт РФ, а потом по цепной реакции...
Или когда дефолт случится всех девелоперов, связанный или с льготной ипотекой, или когда банки потребуют вернуть срочно всё и сразу, или когда жилая площадь на первичке окончательно прекратит продаваться — нахрена она сдастся кому-то, когда на вторичке гораздо выгоднее будет покупать...
А то ведь и государство может вежливо попросить подарить по квартире каждому выжившему в окопах на Украине девелоперов. Компенсирует, конечно, скажем 10% от стоимости и намекнёт, чтобы сказали спасибо, что хоть за эту цену оно у них хаты купило, а не отняло, как когда-то клятые большевики...
Так и скажи, что ты ленивый нищеброд и голодранец, который не готов трудиться и напрягаться, а горячие каштаны из огня таскать хочет… который при этом готов рискнуть потерей или заморозкой за это всех денег, которые ты потратил на покупку не жилых квадратов тех же, причём, никто ваще не говорит про ипотеку или кредит, а подарил девелоперам, которые может быть их конечно, вернут, вот только гарантию тебе могут дать только на кладбище, если ты ещё не забыл...
1. Все накопления в долларе. Лет 7 назад перешёл из руб в дол и это себя оправдало.
2. Доллары на депозит под 1-2%.
3. После 24.02.22 депозит переводить за рубеж (Казахстан).
4. На брок счёте до 10 кдол, на побаловаться. Треть в MSFT, треть sonos, треть Petiq — куплены на низах, но 2 из 3 ещё ниже упали, а одна 8-12% в плюсе. Держу, тк вроде должно все вырасти в этом году.
5 недвигу жена предлагала лет 10 назад. Но если все забить в формулу и учесть все расходы, то депозит рублёвый был выше.
Да и добавлю любителям застройщиков. Два кейса.
Су 155. Долго был номер 1 на рынке. Громадина исчезла буквально в один момент.
Сейчас ПИК. Тоже громадина, но дела не очень вроде.
В обоих случаях, СУ точно, держались на крышевании власти.
Насколько я понимаю долгожителей в стройке нет вообще. СУ единственная контора корни которой уходят в СССР. И та гикнулась.
Поэтому все эти новоделы типа Самолётика, их век в наше время 10-15 лет
Я брала в мае 2020-ого. К концу 2021 я, хоть и противник кредитов, была счастлива что у меня ипотека.
Брала лично себе, не для сдачи
Вы не посчитали прирост к стоимости жилья. Только платежи за сдачу в аренду.
А если такой пример, как вводная — льготная ипотека 5.5, депозиты дают 10 на три года и со страховкой АСВ ( разбив вклады до 1.4 в банк).
Ипотеку взять при условии, что есть 100% сумма на квартиру перед покупкой
Взяв квартиру при таких вводных в льготную ипотеку в чём ошибка ипотечника?
Риски :
— банкротство застройщика? Деньги на эскроу
— упадет цена за квадрат? Твои деньги на вкладе генерят прибыль
— низкая арендная ставка? У тебя появляется гибкий инструмент и пассивный доход.
Ведь правильно один из участников отметил в комментариях, в моменте при тяжёлой в ситуации в стране цены просяду, но потом рынок выправиться и свои 3-4% возьмете ( без учёта роста и индексации стоимости кв метра из-за инфляции)
Таким образом дельта от покупки в льготную ипотеку 4.5 %, а если при сдаче ещё получить 3-4% то 7-9% можно стабильно генерить. Не каждый закрывает год стабильно +7% на бирже