Москва в минусе по итогам года, Сочи в жирном плюсе. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва впереди всех по падению за год.
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел октябрь-ноябрь 2022. В декабре тренды продолжились. Но не все) Из важных новостей — продлили льготную ипотеку, что должно поддержать спрос на новостройки.
Сочи (объявления)Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/Новостройки взяли новый рекорд. Ну а что поделать, если не будет больше новостроек по генплану? Сам генплан предполагает, что в Сочи не будет больше новостроек в ближайшие 10 лет. И это несмотря на очень слабый спрос. Вторичка немного снижается. Вторичка за месяц с 292к до 288к за метр (-4к). Первичка с 319к до 340к за метр (+21к). Это очередной максимум.
Сочи: ноябрь -> декабрь
- Первичка: 319к -> 340к (+6,6%)
- Вторичка: 292к -> 288к (-1,4%)
А теперь в Москву. Первичка рисует движение вверх, вторичка тоже. Это на фоне того, что в реальных сделках падение. Поднимают цены, чтобы пожирнее скидку потом можно было у них «выторговать»?
Данные отсюда: msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/Вторичка сильно выросла в цене с 354к до 374к за метр, первичка — чуть меньше с 325к до 335к.
Москва: ноябрь -> декабрь
- Первичка: 325к -> 335к (+3,1%)
- Вторичка: 354к -> 374к (+5,6%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделкиИндекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 259к против 265к месяц назад за метр. -6к за месяц или -1,2%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
Данные отсюда: www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда: sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market255к за метр в Москве. Декабрьских данных еще нет, но в целом видно, что похоже на данные MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 255к-259к за метр. Это на 23% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 8%!
По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 147к до 148к.
А еще посчитали, что Москва стала единственным городом России, где в 2022 подешевело жилье. Показана динамика средней цены на вторичном рынке Москвы и других городов с населением более 500 тыс. человек. Получается, что вторичка тоже довольно активно дешевеет, несмотря на объявления. По большинству других регионов, видимо, пузырь был раздут не так сильно.
Отсюда: realty.rbc.ru/news/63a23d5a9a7947c123ec054eСравнение с другими городамиЯ традиционно смотрю еще на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
- Москва: первичка 335к, вторичка 374к
- Сочи: первичка 340к, вторичка 288к
- СПб: первичка 240к, вторичка 208к
- Анапа: первичка 143к, вторичка 138к
- Краснодар: первичка 133к, вторичка 107к
Во всех трех городах немного дорожает первичка, а вторичка немного дешевеет. Сочи вырвался на 1 место как в первичке, так и во вторичке, ух!
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои делаВсего я накопил пока что около 1,601 млн с июля 2021 (отчет за 1 декабря). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,20 млн. Месяц назад было 12,37! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 5,55 метра!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Декабрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
А индекс «хотелок» — будет нести лишь хотелки, которые к реальной ситуации не имеют отношения. Это как реальная инфляция и «инфляция по ощущуениям» aka «наблюдаемая населением инфляция» или инфляционные ожидания.
Не думайте что индекс «хотелок» сильно искажают цены элитки. Скорее всего доля в объявлениях и в реальных продажах т.н. элитки +- совпадает. Просто если посмотреть объявления, то когда в обычной панели ценник 300+ за квадрат(которая далеко не элитка), а по MREDC средняя(т.е. с учетом и дорогих лотов) спустилась до 258, то по логике, кроме панели по 300, что-то продается не в меньших количествах по 180-200, чтобы выйти на эту среднюю. Очевидно что это не так. И дисконт реальных продаж к хотелкам идет и к самому дешевому жилью, и к среднему, и к элитке.
Это как среднюю цену акции считать по всему стакану на продажу)
Две недели не одного просмотра.
А если был риэлтор. За просмотры накрутил бы денег. Так и ваши все сказки. Динамику смотрят по покупкам и продажам а не по объявлениям. В сочи в одном доме цены разнятся в два раза. И я даже не вижу смысла там покупать. Если под аренду. Самый лучший способ просрать деньги время силы и убить квартиру имея повышенные риски. Примерные цены какие должны быть 100к краснодар. 150 к сочи. Все что выше уже несет риски. В сочи вообще строительство похабнейшее