🏗 Дешевая ипотека от застройщиков ВСЁ?

📊 Еще летом я считал, насколько выгодна ипотека под 0,1% от ПИКа #PIKK, некоторые даже предлагали под 0,01% (Самолет #SMLT, например). Но сейчас в дело вмешался регулятор и начал ужесточать условия для банков, которые выдают подобные кредиты на длинный срок. Ниже таблица сравнения ипотек с разными ставками.

❗️ Сразу оговорюсь, ипотека от застройщика доступна всем (мне дали ее по 2 документам), без всяких IT и прочего. Есть еще отдельный вариант ипотеки под 0,1% для IT специалистов, но это другое.

📈 Немного теории, когда мы берем обычный кредит под ставку, скажем 10%, время работает против нас, чем дольше мы его будем погашать, тем выше будет переплата. Это напрямую касается и ипотеки, чем выше ставка, тем больше стимул погасить ее досрочно, если есть такая возможность. Банки таким образом снижают свои риски (или дюрацию, как в облигациях).

⏳ Когда же мы берем ипотеку под 0,1%, это условная рассрочка, и здесь время уже работает против банка. Покупателю нет смысла гасить кредит досрочно, потому что инфляция в такой ситуации работает на его стороне, с каждым годом деньги обесцениваются и мы платим все меньше.

🔑 Итак, как работает ипотека от застройщика на пальцах. Строительная компания договаривается с банком о том, что из начального взноса покупателя банк получит сразу свою комиссию и дальше эти деньги будут работать на него (он может выдавать новые кредиты, ипотеки и т.д.). Но для покупателя цена такой квартиры сразу вырастает на 20% примерно. Грубо говоря, если вы купите квартиру за наличные, то цена будет 10 млн. руб., если же в ипотеку от застройщика, то цена вырастет до 12 млн. руб.

🏆 Это схема win-win, на мой взгляд. Застройщик продал недвижимость, покупатель сразу переплатил 20% и в будущем может не переживать о переплатах и необходимости досрочно гасить кредит. Банк сразу получил ожидаемую сумму процентов и начал их реинвестировать. Но ЦБ боится, что это вызовет пузырь, цены на фоне низкой ставки продолжат расти, что в перспективе может привести к серьезным проблемам у банков, как было в 2008 году в США. И здесь логика есть, задача ЦБ вполне понятна.

📈 Для сравнения, я брал ипотеку летом этого года, сейчас цена на ту же квартиру с похожими условиями выросла на 10% почти. И даже на фоне всей ситуации в РФ ценник не падает, а наоборот планомерно растет. На вторичном рынке в моменте появляются предложения с хорошим дисконтом к среднерыночной цене, а на первичке пока таких не встречал.

📌 Резюмируя вышесказанное, под 6,7% (с господдержкой) выгоднее брать, если планируете ее погасить менее, чем за 7 лет. Если же брать на более длинный период, то выгоднее ипотека от застройщика. Но сколько еще просуществует такой вариант сказать сложно. ЦБ достаточно оперативно отреагировал и скорее всего уже в этом году примет меры, чтобы эту лавочку прикрыть.

Следить за всеми моими обзорами и новостями в оперативном режиме: Telegram, Вконтакте, Дзен, Смартлаб