Инвестиции в коммерческую недвижимость: фонд ПНК-рентал

Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»

• ISIN: RU000A1013V9

• Листинг: 1 уровень (наиболее ликвидный ЗПИФ недвижимости на Мосбирже)

• Страница фонда на сайте УК: ссылка

• СЧА на пай: 1 737,51 ₽ на на 12.10.2022

• СЧА фонда: 5 150 363 109,92 ₽ на 12.10.2022

• Рыночная котировка на 12.10.2022: 1 741,6 ₽ (цена крайне близка к СЧА)

• Договор доверительного управления: до 31.07.3034 (компания настроена на долгосрочное сотрудничество с инвесторами)

• Выплата дивидендов: ежемесячно с октября 2022

• Для квалифицированных инвесторов: нет

• Сектор: индустриальная и складская недвижимость

• Комиссии фонда: 0,25% комиссия УК; не более 0,35% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика, данный размер комиссии является рекордно низким для ЗПИФ недвижимости на российском рынке

Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• Фонд является зрелым, основное имущество фонда состоит из трех объектов складской недвижимости, полный перечень объектов инвестирования можно посмотреть в справке СЧА на странице раскрытия информации 
• Фонд продолжает наращивать свой размер, компания PNK заявляет цель создать крупнейший в России фонд коммерческой недвижимости с активами более 30 млрд рублей, подробнее можно посмотреть на странице PNK
• Фонд выкупает заранее определенные объекты с готовыми арендаторами совместно со структурами PNK-Group, из-за чего устранен значительный минус, присущий другим фондам — деньги инвесторов не простаивают месяцами в ожидании, пока УК подберет недвижимость в фонд

• Доходность недвижимости может меняться от месяца к месяцу (значит, в составе стоимости аренды есть переменные платежи, вероятно, на покрытие коммунальных и иных расходов), фактическая доходность купленной в фонд недвижимости за 9 месяцев 2022 года составила 10,8% или 14,5% годовых до вычета НДФЛ
• В совокупности с самыми низкими комиссиями на рынке среди ЗПИФ недвижимости, этот фонд показывает наиболее интересные результаты доходности, денежный доход инвестора составляет примерно 10,5% годовых после удержания НДФЛ, это лучший результат среди конкурентов, достигнутый как раз за счет низких издержек при управлении фондом

• Инвестор в среднем может рассчитывать, что получит не менее 70% доходов фонда, что является наиболее высоким показателем среди конкурентов

• В рамках договоров аренды предусмотрена ежегодная индексация на уровне 4-5% в зависимости от договора аренды
• В условиях текущей социально-политической обстановки оценщик дает следующее заключение в отчете от августа 2022 года:

На основании анализа приведенной информации в разделах 9.1.1 и 9.1.2, можно сделать вывод о том, что влияния социально-политической обстановки в РФ и регионе расположения объекта оценки на рынок объекта оценки не выявлено.

• Ключевые арендаторы: Завод ЖБИ (железо-бетонных изделий), Alidi (оптовые поставки продуктов питания), Вкус-Вилл (розничные продажи продуктов питания), все арендаторы ориентированы на внутренний рынок

• УК стримится к долгосрочным и прозрачным отношениям с инвесторами (аффилированным с крупнейшими банками УК точно есть у кого поучиться)
• Расходы на управление самые низкие среди конкурентов
• Высокая ликвидность пая, торговые обороты могут достигать 20 млн рублей в день, что является самым высоким показателем среди конкурентов
• С учетом планов по росту СЧА, можно ожидать продолжение роста ликвидности фонда
• Главным негативным фактором, на мой взгляд, выступают высокие риски непрогнозируемого уровня эскалации конфликта и санкций