Инвестиции в коммерческую недвижимость: фонд с долгой историей "Атриум" (ТРК "Атримум" в Москве)

Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ Недвижимости «АТРИУМ»

• ISIN: RU000A0JRHC0

• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)

• Страница фонда на сайте УК: ссылка

• СЧА на пай: 1 371,28 ₽ на на 29.07.2022

• СЧА фонда: 1 755 234 524,08 ₽ на 29.07.2022

• Рыночная котировка на момент написания статьи (28.08.2022): 1 260 ₽ (дисконт 8,1% к СЧА)

• Договор доверительного управления: до 31.01.2036 (одна из редких УК, которая рассчитывает на долгосрочные отношения с инвесторами)

• Выплата дивидендов: ежемесячно

• Для квалифицированных инвесторов: нет

• Сектор: Торгово-развлекательный комплекс

• Комиссии фонда: 1% комиссия УК; не более 1,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика; фактическая совокупная комиссия за управление за последние 12 месяцев составила порядка 1,1%, то есть меньше, чем могли бы взять (2,5%)

• Фонд является зрелым и состоит из одного единственного объекта недвижимости — ТРК «Атриум» в г. Москве (точнее его некоторая часть, которую арендует Л'Этуаль, договор аренды до 01.06.2030).

• Доходность недвижимости фонда к текущей расчетной цене составляет порядка 11% годовых
• В апреле расчетная стоимость объекта упала, вероятно дальнейшее снижения расчетной стоимости в случае роста вакантных площадей по причине ухода иностранных арендаторов

• Инвестор в среднем может рассчитывать на 65% денежного потока фонда
• Комиссии за управление УК Велес-Траст значительно ниже, чем у УК, аффилированных с крупнейшими банками и за последние 12 месяцев составили около 1,1% относительно СЧА фонда

• В последние 6 лет дивидендный доход до НДФЛ на один пай составлял 119,2-129,6 рублей
• По моим оценкам доходность в этом году может составить 124 рубля на пай (посчитал как среднемесячный доход за последние 7 месяцев, умножить на 12 месяцев и минус 5% — вероятный риск снижения денежного потока), что по текущим котировкам 1 260 ₽ составляет 9,8% годовых

• Не нашел информацию о порядке индексации договоров аренды, однако считаю важным привести следующую цитату из отчета оценки:

Базовая арендная ставка составляет около 181 100 руб./кв. м/год, что соответствует среднерыночным значениям ставок для подобных объектов (соответствует верхней границе диапазона)

• Условия формирования арендной ставки вполне объясняют, почему денежный поток от фонда годами равномерный:

Базовая арендная ставка указана в долларах США и в соответствии с ДС №12 от 18.10.2021 г. курс доллара США зафиксирован на уровне 48 руб. за 1 долл. США за период с 01 января 2022 года по 31 октября 2022 года (включительно).

Арендная плата по Договору состоит из Базовой арендной платы и Переменной арендной платы. Базовая арендная плата перечисляется ежемесячными платежами авансом до 1-го числа соответствующего расчетного месяца на основании счетов, полученных от Арендодателя.

Переменная арендная плата включает в себя эксплуатационные и коммунальные расходы.

• Существует риск ухода арендаторов:

Международные торговые операторы, из которых подавляющее большинство составляют бренды из стран, находящихся сейчас в политической оппозиции к России, в среднем занимают 22-34% площадей торговых комплексов

Доходность торговых центров сократится и вакансия, которую мы видим сейчас (11%), скорее всего, увеличится в 1,5-2 раза, что будет большим ударом для торговых центров, которые страдают достаточно давно.

В 2020-м году наступила пандемия, после которой не вернулись некоторые арендаторы, покупательская способность населения упала, а арендные ставки были скорректированы в меньшую сторону на довольно продолжительный срок.

Запаса «прочности» к текущему кризису у наших торговых центров нет.

• Согласно условиям договора аренды, арендаторы могут требовать снижения стоимости аренды:

Арендатор вправе потребовать пересмотра ставки арендной платы. Дополнительное соглашение к настоящему договору, устанавливающую новую ставку арендной платы подписывается сторонами.

• УК выбрала путь долгосрочных и прозрачных отношений с инвесторами (в отличии от аффилированных с крупнейшими банками УК)
• Расходы на управление ниже, чем у аффилированных с крупнейшими банками УК
• Наличие длительной задокументированной истории фонда (аффилированных с крупнейшими банками УКУК предпочитают очень быстро удалять отчеты)
• Я согласен с существенными рисками, обозначенными в отчете об оценке
• Я опасаюсь дальнейшего снижения стоимости пая
• Ликвидность пая низкая, набор/выход из позиции может занять продолжительное время, значительно сдвинуть цену пая можно несколькими сотнями тысяч рублей