Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 2

Продолжаю анализировать ЗПИФ-ы на коммерческую недвижимости.

Предыдущий пост:
Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1


1. Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток 2
• ISIN: RU000A101YY2 
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности!)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 290 804,83 ₽
• СЧА фонда: 981 968 442,36 ₽
• Рыночная котировка на момент написания статьи (22.08.2022): 240 000 ₽ (дисконт 21,2% к СЧА!)
• Договор доверительного управления: до 02.03.2026 (краткосрочный договор сроком 5 лет!)
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: Street retail

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• Доля недвижимости: ~98%
• Текущая доходность, купленной в фонд недвижимости: ~11,4% годовых

3. Структура расходов фонда

• Дивиденды пайщикам составляют только ~45% на примере отчетности за 2 квартал 2022

4. Доходность денежного потока инвестора

• ~6,45% до вычета НДФЛ дивидендная доходность фонда к СЧА
• ~7,8% до вычета НДФЛ дивидендная доходность фонда к текущей рыночной цене (240 000 ₽ за пай на 22.08.2022)

Низкая доходность связана с высокими издержками на управление фондом.

5. Отчеты оценщика

• В фонд куплено 3 объекта коммерческой недвижимости
• Договора аренды на разные объекты имеют не одинаковые условия: содержат минимальную часть оплаты и часть оплаты от оборота, для ряда договоров прописано условие индексации минимальной части на уровне ИПЦ, но не более 4-5% в год.

В целом, отчеты оценщика имеют не стандартизированное описание ключевых условий аренды для различных объектов недвижимости, что значительно затрудняет аналитику по фонду.

7. Резюме

• СЧА фонда превышает рыночную капитализацию на 21,2%, что выглядит недостаточным дисконтом с учетом высоких издержек внутри фонда
• Краткосрочный договор ДУ выглядит риском: либо может быть проведена пролонгация на прежних или еще более дорогих условиях управления, либо может быть принято решение о распродаже имущества фонда, в эффективности которой есть основания сомневаться, с учетом негативного опыта с длительной историей поиска объектов для фонда
• Документация по фонду крайне трудоемка для изучения: как стандартные отчеты УК, так и отчеты оценщика, не фокусируют внимание инвестора на ключевой информации и требуют трудоемкой ручной компиляции

Текущая цена пая не выглядит для меня привлекательной, готов рассматривать покупки при цене в районе 200 000 ₽ за пай, либо при появлении новой информации, указывающей на рост привлекательности фонда.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Если хотите больше разборов фондов недвижимости, ставьте лайк.