Ипотечное кредитование в июне

Ипотечное кредитование остаётся под серьёзным давлением. В июне количество выданных ипотечных кредитов резко выросло к уровню мая, но цифры выглядят очень скромно в сравнении с недавним прошлым. В июне 2021 года в целом по России было выдано 178,7 тыс. ипотечных кредитов, в июне 2022 года 65,7 тыс. Аналогичная картина на ключевых рынках (Москва/МО, Петербург/ЛО) публичных застройщиков. Продолжает расти средний чек, поэтому динамика в деньгах выглядит лучше, чем выдача в штуках.

Очевидно, что дно пройдено в мае. Но насколько сильным и быстрым будет отскок – большой вопрос. Возможно, те количественные показатели выдачи ипотеки, которые мы наблюдали еще полгода назад, очень долго не будут достигнуты. Таким образом, натуральные продажи (в м2) большинства застройщиков будут заметно ниже, чем в прошлом году. Есть отдельные игроки, которые могут органически расти и на падающем рынке, занимая долю более слабых участников. Возможно, Самолёт как раз является тем самым застройщиком, который продолжит наращивать объёмы текущего строительства и реализацию новых квадратных метров. Москва и Санкт-Петербург очень ёмкие рынки. Только в Московском регионе объём текущего строительства 28,1 млн.м2. Самолёт с 2018 года утроил объём текущего строительства с 1 млн.м2 до почти 3 млн.м2, став вторым в России застройщиком, обойдя ЛСР. Земельный банк позволяет ещё нарастить объёмы стройки, подбираясь к ПИК.

Самолёт прогнозирует на 2024 год продажи 3.2+ млн.м2 (x4 к 2021 г.). Сложно сейчас сказать не выглядят ли эти планы переоценёнными (склоняюсь к тому, что серьёзная переоценка присутствует). Возможно, компании придётся пересматривать операционные прогнозы в сторону понижения, что может отразиться на котировках. Нужно понаблюдать в ближайшие пару месяцев за тем, как быстро происходит восстановление выдачи ипотеки в штуках, что будет с ценами. А вообще, если Самолёт действительно учетверит продажи квадратных метров, то и по +- текущей цене реализации EBITDA компании приблизится к 120 млрд.руб. Серьёзно раздуется и валовой долг (проектное финансирование + бонды: до 500+ млрд.рублей). Процентные расходы будут отъедать от EBITDA до 40 млрд.рублей. Чистая прибыль может составить 60+ млрд.рублей при текущей рыночной стоимости в 160 млрд.рублей. Потенциал для total return (переоценка курсовой стоимости, дивиденды) здесь могучий, если планы менеджмента реализуются. Но встречный ветер для этих планов очень сильный. Я пока в стороне, по 2000- посмотрю на возможность купить в портфель. Либо по текущим, но хочу увидеть бодрое оживление ипотечного кредитования в штуках, а не в денежном выражении за счет раздувания ценового пузыря. Маржа на столичных рынках у застройщиков сумасшедшая. Как и рентабельность инвестированного в земельный банк (для дальнейшей застройки) капитала. Ценовая конъюнктура остаётся горячей, дивергенция со спросом существенная.