Недвижимость: попадали, и хватит

Мы долго ждали, что недвижимость начнет снижение… и вот она снизилась. Вчера зафиксирован первый недельный рост с начала лета: с конца мая рынок падал каждую неделю и только теперь сделал паузу.

Цены снизились, но все еще находятся на отметке выше конца февраля. Февраль во многих сферах стал границей до/после. Так что сейчас влияет на цены? Среди миллиона факторов я выделяю всего несколько основных:

🔹 снижение ключевой и, как следствие, ипотечной ставки

🔹 снижение цен по рынку на 7% это дисконт 10-15% по отдельным объектам.

Что я имею ввиду? Все просто: мы с вами смотрим за широким рынком, в котором сотни, а порой тысячи сделок в неделю и отдельные объекты и цены просто растворяются.

Вот пару примеров, что скрывается за конкретными сделками. Читать цены нужни снизу вверх

В целом, дисконт 10-15% не роскошь, а обыденность. Но, как часто бывает, дисконт делают от первоначально завышенных ожиданий. Все как на черной пятнице в некоторых магазинах.

Однако, сделки идут и покупатели покупают. То есть несмотря на сильное давление рынка, отдельные объекты уходят, и то, что было в моей подборке всего два месяца назад – сменилось на 40-50%!

При этом, остались и факторы за снижение цен:

🔸 падение реальных доходов населения

🔸неуверенность в завтрашнем дне и еще 30 лет ипотеки

🔸 рост прошлых двух лет не подкреплен сопоставимым ростом себестоимости. С рентабельностью разбирались тут

Кто победит? Ответит только время. Недвижимость – сильно инертный актив, он не упадет на 30%, как было совсем недавно с Газпромом. И тут есть несколько сценариев:

1. Многолетняя стагнация по примеру 2015-2019 года, когда много объектов продано в убыток. Ни о какой доходность говорить не приходится

2. Снижение на 10-15% от цен февраля в течение полугода (это будет 20-22% снижение от максимумов), а дальше рынок будет ориентироваться на инфляцию, себестоимость, валютный курс (видимо, уже на йены, а не доллары).

3. Рост цен. Да, да, такой сценарий тоже остается, но он выглядит фантастическим. Он возможен в случае еще более сильного снижения ключевой ставки. Тогда вторичный рынок недвижимости заживет по законам первички: чем ниже платеж – тем выше спрос. И не важно, сколько это рублей за квадратный метр.

За какой сценарий вы?

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко. Подписывайтесь!