Кот.Финанс
Кот.Финанс личный блог
05 мая 2022, 10:26

Недвижимость. Первичка. Что происходит?

Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?

Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:

На диаграмме консолидированные данные (TG+VC).

Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.

Первичная недвижимость – особый мир.

Говорим «первичка», думаем «ипотека»

Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.

Отчетность ЛСР, пресс-релизЛСР. Отрывок из презентации результатов за 2021 год

У группы компаний ПИК аналогично – 75% это доля ипотеки

ПИК. Отрывок из презентации результатов за 2021 год

Одним словом – это катастрофа: любое ужесточение условий льготной ипотеки, или сокращение объема субсидирования моментально обернется не падением продаж, а их остановкой. Давайте разбираться, чем отличается ипотека под 7% от ипотеки под 12% (я знаю, что сейчас 9% — давайте просто смотреть на расчет; не забывая, что есть и вторичный рынок – там ставка под 15%).

ЛСР. Слайд из презентации результатов за IV квартал 2021 года

За последние 2 года отделы продаж научили нас смотреть не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. И правда: часть денег вносишь в виде первоначального платежа, остальное – равными платежами на 30 лет. Все условия зафикисрованы, если это не плавающая ставка. Удобно

Было ли оправдано смотреть на платеж? Конечно! Квартира за 10 млн. по обычной ставке 10% и квартира за 12 млн. руб. с субсидируемой застройщиком ставкой 4% — это колоссальная разница. Смотрите сами:

Самостоятельный расчет

Для чистоты эксперимента взял одинаковый первоначальный взнос в рублях, а не процентах.

В первом случае платеж 70 тыс. руб., во втором 48. Экономия каждый месяц 22 тысячи, или 264 в год.

Тогда какая разница сколько стоит недвижимость? Пусть хоть 15 млн. при ставке 1%… Хммм, а так можно?

Проверяем:

Недвижимость. Первичка. Что происходит?

Получается еще выгоднее. Магия больших чисел создает такую экономию, что только на этом можно возить семью в отпуск на море каждый год.

Недвижимость. Первичка. Что происходит?Недвижимость. Первичка. Что происходит?Недвижимость. Первичка. Что происходит?

Кто верит в невероятную щедрость застройщиков, которые делают такие акции просто так, а не потому что продажи встали?

Недвижимость. Первичка. Что происходит?

Тогда рост цен на первичку не имеет ничего общего с настоящими рыночными ценами. Хорошо, купите вы по льготной ставке по 9% — 7% — 5% — 3% годовых…

А кому потом продадите на вторичном рынке по рыночной ставке?

Сдавать в аренду? С доходностью 3-4-5% годовых? Нууу так… на любителя условия.

Фактически, застройщики сейчас могут играть двумя факторами:

— величина первоначального взноса, привлекая наиболее рискованную группу заемщиков. Идея в гарантии для банка возмещения части потерь при дефолте

— субсидирование процентной ставки: те же игры с банком партнером, когда застройщик компенсирует ставку кэшбэком. Покупатель этого не видит.

--------------------------

«Купи за 120 то, что стоит 100. В кредит. По сниженной ставке.»

Застройщики

--------------------------

Мне не нравятся такие игры, потому что в такой схеме калькулятор включается только у банков и застройщиков. Но скажу честно, есть и выгодные для покупателей варианты. Важно посчитать платежи и размер переплаты. Используйте калькулятор!

Недвижимость. Первичка. Что происходит?

Прогноз по цене

Первичный рынок сейчас – это ручное ценообразование. И важно понимать, что цена ушла на второй план. Важна производная от цены и ставки. И вот эта производная будет константой. Исчезнет льготная ипотека – цена снизится. Примут решение о льготной ставке 2% — цена уйдет выше.

🧐Какие выводы?

🔹Покупая недвижимость у застройщика – пользуйтесь калькулятором. И это не фигурально, а вполне буквально. Иногда завышенная цена оправдана сниженной ставкой, и это выгодно для покупателя. Надо считать

🔹Ценообразование первичного и вторичного рынка принципиально отличается. У застройщика можно купить дороже, но по субсидируемой ставке. А кто купит у вас по честной ставке вторичного рынка?

🔹Если взяли ипотеку на много лет под мало процентов – не спешите ее досрочно гасить 😁

Про вторичный рынок отдельно. На конкретно моем примере. Попробую разместить завтра.

Про вторичный рынок отдельно. На конкретно моем примере. Попробую разместить завтра.

----------

Мой Телеграм - кратко и емко.

t.me/+t-zQASQgLgU4YTMy

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся

11 Комментариев
  • Виктор Иванов
    05 мая 2022, 10:34
    Качество всë хуже и хуже, а цены всë выше и выше… То ли гавно с палками подорожали, то ли жадность застройщиков зашкаливает. Может быть и то, и другое, конечно…
  • Iskanderravilov
    05 мая 2022, 10:43
    У нас в Казани цены на первичку и вторичку одинаковые. Одинаково неадекватные. Хотя по вашей теории вторичка должна быть дешевле. Опять теория не работает?
  • 9-7-5-3-17… Какая разница. Если людям нужно сегодня жить, а сегодняшняя зп позволяет с комфортом оплачивать небольшой фиксированный ежемесячник, пусть и 30 лет — естественно, большинство ввяжется, примет эту лабуду и забудет про эту проблему, считая её решенной.
    Да, есть считающие люди, но выжидать, когда система навернется(читай, вернётся к справедливым значениям) — это как в анекдоте: «есть где, есть с кем, но зачем?»
    Так что эта история на текущий момент из серии «горе от ума».
  • Валерий Крылов
    05 мая 2022, 11:55
    Да, если ставка по ипотеке вырастет до 10+, то продажи упадут в разы… Поэтому им не оставалось ничего, как продлить эту льготную ипотеку бесконечно. 
  • Andrey
    05 мая 2022, 12:12
    На вторичке ситуация простая: «Это вы продаете за мульярды ваш бабушкин ремонт в опе? Нет! Я хвастаюсь! =)»
    • Simix
      05 мая 2022, 19:08
      Andrey, Ну бабушкин ремонт можно превратить в небабушкин, а вот разноцветный крольчатник из г и палок перевезти из далёкого замкадья поближе к цивилизации не так-то просто.
  • Ни одна картинка не отображается.
  • Геннадий Абрамов
    05 мая 2022, 14:40
    Спасибо.
  • Gotamcity77
    05 мая 2022, 15:01
    Говнобетон в новостройках рассыпается через 30 лет.
    Что будет через 2 года никто не знает, а тут на 30 лет берут кредит — идеально.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн