Куда вложить?

Добрый день! Прошу посоветовать более опытных товарищей в вопросах распоряжения финансовыми активами.
Коротко и по сути:

   Инвестиционную деятельность только начал. Планы — долгосрок — 10-20 лет на пенсию/детям на подъем (сейчас 32 года). Доход стабильный ~80 тр/мес. Откладываю скромно 10-20 тр/мес. За 1,5 месяца своей инвестиционной деятельности в портфеле 55 тр. Ибо семья, ребенок и тд.
Из обязательств — ипотека 17,5 тр/мес. еще лет 17-18 платить. Для единовременного полного погашения надо 1,8 млн.
В июне-июле продам первую свою недвижимость на ~ 1,2- 1,5 млн. Продаю пока цены высокие, ипотека по ней почти погашена (примерно тыс 40-50 осталось)
   Вопрос как распорядиться?

1. Частично погасить текущую ипотеку с уменьшением срока — там до декабря 2023 полностью выплачиваю, возможно сентябрь-декабрь 2022 г еще получится поднять около 300-400 тыс до полного погашения. 
2. Деньги с продажи недвиги запустить в инвест портфель.
3. Не продавать, оставить на сдачу в аренду.

  Первый вариант психологически комфортнее — времена непростые, обязательства давить не будут (хотя сейчас не особо напряжно платить) но мало ли что и как дальше будет.
  Второй вариант примерно понимаю, что потенциально можно выгоднее распорядиться, но не совсем понимаю как именно, возможно и ошибаюсь.
  Третий вариант — не особо мне нравится, с квартиросъемщиками иметь дела такое себе. Да и сдавать ее можно за максимум 6-7 тр/мес за вычетом коммуналки, да и ремонт подходит на ~ 20 тр.
  Есть и четвертый вариант — надо бы сделать ремонт в доме, где сейчас живу, но там как раз весь 1-1,5 млн и уйдут. Но останется платеж по ипотеке и не будет актива. Этот вариант совсем не в духе данного ресурса))

Может быть, частично погасить ипотеку, частично положить в портфель.
Не часто такие суммы мне даются в распоряжение, хотелось бы грамотно распорядиться.

Заранее всем спасибо.