Рынок жилья в США и инфляция: что ждать?

Рынок жилья в США остается горячей темой в связи с тем, что стоимость домов в США и аренды увеличивается рекордными темпами. В первую очередь это обусловлено крайне быстрым снижением запасов домов на продажу и логистическими проблемами внутри США (отсутствие свободных траков для доставки строительных материалов), что подталкивает девелоперов и дальше повышать цены вверх. Однако рынок собственного жилья и арендного жилья взаимосвязаны. Недоступность домов подогревает и без того высокий спрос на съемное жилье. Поэтому мы решили разобраться, что ожидать от рынка недвижимости в США и почему он важен с точки зрения инфляции.

В статье мы расскажем, что:

• рынок домов в США остается горячей темой;
• спрос на дома может снизиться на фоне роста ставок по ипотеке;
• домохозяйства в США переключаются на съемное жилье;
• инфляция в США останется высокой надолго.

Рынок домов в США остается горячей темой

Цены на недвижимость в США следуют базовому принципу спроса и предложения. Если есть недостаток предложения — цены вверх, избыток — цены вниз.

Сейчас на рынке рекордно низкое предложение домов для строительства (менее 1 млн домов). Согласно оценке Zillow со ссылкой на опрошенных экспертов отрасли, восстановление запасов домов до уровня 2019 года ожидается не ранее 2023 года в связи с медленной нормализацией цепочек поставок в США. 

Рекордно низкие запасы будут только способствовать укреплению цен до новых локальных максимумов в 2022 году, несмотря на ужесточение финансовых условий в США (рост ставки по 30-летней ипотеке).

О том, что на рынке жилья до сих пор присутствует сильный спрос даже при текущих рекордных ценах на жилье, говорят данные по заявкам на строительство домов. Число выданных разрешений на строительство домов в США составило 1,9 млн заявлений в годовом выражении в феврале, что находится в зоне максимума за последние 10 лет. Однако мы считаем, что рост спроса на дома может замедлиться в ближайшей перспективе. Почему? Разберемся далее. 

Спрос на дома может снизиться на фоне роста ставок по ипотеке

В первую очередь это связано с ужесточением финансовых условий в США, что сможет заякорить цены на недвижимость. 

Обычно ставки по 30-летней ипотеке следуют за динамикой доходности 10-летних облигаций федерального займа США, так как средний срок жизни ипотеки до ее полной выплаты (рефинансирования) или объявления несостоятельности плательщика составляет чуть менее 10 лет, по данным Rocket Mortgage.

Средний спред между ставкой по ипотеке и облигациями в не кризисные года оставляет около 180 базисных пунктов, тогда как в периоды рецессии достигает 250 базисных пунктов. 

Доходность десятилетних облигаций в США уже достигла 2,72%, и мы считаем, что это не предел и показатель может уйти выше 3% на фоне ускорения инфляции в США в связи усугублением ситуации с разрушенными цепочками поставок в стране, повторным закрытием портов в Китае из-за COVID-19 (поддержит ставки на фрахт в зоне максимума) и сохранением рекордно высоких цен на энергоносители. При сохранении среднего спреда в 250 базисных пунктов ставка по 30-летней ипотеке может достигнуть 5% во втором квартале 2022 года, что будет максимумом с 2008 года.

Уже в январе за счет удорожания домов в среднем на 20% г/г, а также роста ставок по ипотеке средняя плата по ипотеке взлетела на 31% г/г до $1162 в месяц, превысив уровни 2008 года, по данным Zillow. А при текущих ставках в апреле (около 4,72%), по нашей оценке, плата по ипотеке для новых заемщиков при условии внесения 20% обеспечительного платежа ускорилась до $1455 в месяц.

Уже сейчас соотношение ипотечной платы к доходу растет и достигло значения в 22% от дохода.  О неблагоприятных финансовых условиях для покупки недвижимости.

Домохозяйства в США переключаются на съемное жилье

Почему домохозяйства переключаются на съемное жилье? Спрос на аренду вырос ввиду рекордно низкого предложения домов на рынке. Уже сейчас мы видим, что, по данным FRED, доля вакантного жилья под съем опустилась до минимальных значений с 1985 года.

За счет высокого спроса средняя ставка по аренде в США ускорилась в феврале до рекордных $1883. Мы считаем, что это не предел. И вот почему.

Это связано с тем, что, согласно исследованию Федерального резервного банка Далласа, стоимость арендной ставки и эквивалента арендной ставки в США (сумма арендной платы, которая была бы эквивалентна ежемесячным расходам на владение) реагируют на темп роста стоимости домов с лагом ~ в 18 месяцев. Иными словами, рост стоимости домов в 2021–2022 годах еще полностью не учтен в динамике арендной ставки. Поэтому стоимость арендной ставки сейчас растет на повышенном спросе, а затем рост ставок будет поддержан высокими ценами на дома.

Инфляция останется высокой надолго

Рынок жилья в США в значительной степени влияет на инфляцию в стране. И это не просто так. Вес стоимости недвижимости и аренды занимает около 32% в индексе потребительских цен в США, что является самым значительным весом после индекса стоимости транспортировки и продуктов питания. 

За счет рекордного ускорения стоимости домов, аренды и энергоносителей 10-летние инфляционные ожидания в США достигли максимума с 2008 года в 2,86% уже в апреле. Приведенный ниже график — разница между номинальной ставкой по 10-летним облигациям в США и 10-летними TIPS. То есть инвесторы избавляются от первых и покупают вторые. 

Обычно инфляционные ожидания «заякорены» около 2% на уровне таргета ФРС, однако долговременный рост цен позволил «разъякорить» ожидания, и они начали расти вместе с инфляцией. Это очень важный момент, так называемый эффект раскручивания спирали зарплат и цен. Более высокие ожидания по инфляции заставляют работников требовать более высокие зарплаты, что в свою очередь побуждает бизнес переложить растущие расходы на потребителя. Это мы сейчас и наблюдаем. Получается процесс, подкрепляющий сам себя, до того момента, пока ФРС не убедит людей, что все под контролем.

Вывод

Рынок недвижимости в США остается горячей темой ввиду все еще рекордно высокого ускорения стоимости домов и аренды из-за стремительного исчезновения запасов жилья в стране. Мы считаем, что ставка на рынок недвижимости останется актуальной до конца 2022 года в связи с сохранением повышенного спроса на недвижимость в качестве не только места проживания, но и защитного инструмента от инфляции, а также ввиду продолжающегося снижения запасов домов в стране.

Мы также считаем, что за счет роста цен на дома и будущего учета ставками по аренде текущей стоимости недвижимости инфляция в США останется высокой еще долго. В совокупности с замедлением производственной активности экономика США рискует все больше впасть в период долгой стагфляции.

Статья написана в соавторстве с аналитиком Андреем Кураповым