Марэк
Марэк личный блог
05 января 2022, 15:15

Обзор рынка недвижимости Старой и Новой Москвы, и Подмосковья по итогам 2021 года

Спрос уходит все дальше за МКАД

 

Цены на недвижимость

Дек 21 Дек 20
Москва 245 754 +18,5%
Новая Москва 196 807 +18,2%
Подмосковье 138 956 +28,1%

В 2021 г. лидером по темпам роста цен на квартиры в московском регионе стало Подмосковье, оставившее далеко позади не только Новую, но и «старую» Москву. Причем основной прирост обеспечили средние и дальние зоны области — из-за резкого подорожания жилья в последние два года покупатели вынуждены забираться все дальше от МКАД. Скорее всего, миграция спроса в «глубинку» приложится и в 2022 г.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2021 г. стоимость метра на вторичном рынке жилья Московской области увеличилась на 28,1% до 138 960 руб. в среднем. В «старой» Москве квартиры подорожали на 18,5% до 245 750 руб. за метр, а в Новой – на 18,2% до 196 800 руб. То есть область обогнала столицу сразу на 10 п.п.

Основной вклад в рост цен в области внесли среднее и дальнее Подмосковье, подорожавшие на 31,5% и 35,1% соответственно. Ближнее Подмосковье прибавило только 23,1% — оно перегрето не меньше, чем «старая» и Новая Москва.

Как следствие, среди типов жилья в Подмосковье больше всего подорожали советские кирпичные и панельные дома, которые и формируют жилой фонд в среднем и дальнем Подмосковье. Скорее всего, предпочтения покупателей были бы иными, если бы у них был выбор, но нового жилья на удалении от МКАД практически нет. Современных панельных, монолитных и монолитно-кирпичных домов много в ближнем Подмосковье, которое интенсивно застраивалось в последние десятилетия, но квартиры там большинству уже не по карману.

Примечательно, что в разрезе комнатности в области лидируют двушки и трешки, а более доступные по общему бюджеты однушки отстают. Дело в том, что однокомнатные квартиры слишком сильно подорожали в прошлом году. Но главное — на фоне резкого роста стоимости жилья в последние два года покупатели, которым нужны большие квартиры, просто вынуждены забираться все дальше от МКАД — туда, где ниже цена метра. Изменение образа жизни в связи с пандемией – распространение удаленки – и улучшение транспортной доступности Подмосковья (МЦД) облегчают такую миграцию.

В Новой Москве дальняя зона – Троицкий округ – тоже значительно опережает по темпам роста цен ближнюю – Новомосковский округ. И по тем же причинам – в НАО все и так уже слишком дорого. Отметим, что средняя стоимость метра в Новомосковском округе уже обогнала не только районы «старой» Москвы за МКАД, но и некоторые локации внутри МКАД (Бирюлево Восточное и Западное)

Цены на жильё по типам домов 

Москва Новая Москва Подмосковье
Старая и типовая советская панель +18,6%            - +31,0%
Современная панель +20,1%       +20,8% +23,3%
Старый и типовой советский кирпич +20,8%            - +34,8%
Современный монолит-кирпич +16,9%       +17,2% +26,6%

 

Цены на жильё по комнатности 

Москва Новая Москва Подмосковье
Однокомнатные квартиры +19,4%       +16,2% +24,8%
Двухкомнатные квартиры +18,2%       +16,7% +28,7%
Трехкомнатные квартиры +17,9%       +21,9% +29,1%

 

Цены на жилье по округам внутри МКАД 

Дек 21 Дек 20
Центральный округ 380 494 +14,4%
Юго-Западный округ 278 620 +19,7%
Западный округ 268 704 +19,0%
Северо-Западный округ 257 008 +22,5%
Северный округ 240 765 +17,9%
Южный округ 224 324 +19,5%
Северо-Восточный округ 221 360 +21,3%
Восточный округ 218 845 +16,2%
Юго-Восточный округ 209 510 +19,1%

 

Цены на жилье по территориям за МКАД 

Дек 21 Дек 20
Новомосковский округ 198 966 +17,3%
Все районы старой Москвы за МКАД 194 938 +21,6%
Троицкий округ 179 192 +22,9%
Ближнее Подмосковье 156 643 +23,1%
Среднее Подмосковье 124 287 +31,5%
Дальнее Подмосковье 88 557 +35,1%

 

«Дорогое» и «дешёвое» жильё  Москва  Новая Москва Подмосковье 
Индекс стоимости «дорогого» жилья20% самых дорогих квартир +6,6%       +15,2% +23,4%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир
+22,0%       +21,5% +47,0%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»
1,9       1,4 2,1

 

Индексы ожидания и доходности

Москва  Новая Москва Подмосковье 
Индекс ценового ожидания 
Темп изменения цен на жилье
1,5 %/мес.    1,5 %/мес. 2,3 %/мес.
Индекс доходности жилья 
Сравнение жилья с банковским депозитом
3,1 б.деп.    3,0 б.деп. 4,3 б.деп.

  • Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. 
 

В последние два года цены на жилье в московском регионе растут астрономическими темпами. С начала 2020 г. квартиры в «старой» Москве подорожали на 37,7%, в Новой — на 39,2%, а в Подмосковье – на 53,5%. Причем рассчитываемый IRN.RU индекс дешевого жилья в области увеличился на фантастические 80%. Главной причиной перегрева рынка была предельно мягкая денежно-кредитная политика ЦБ, благодаря которой в недвижимость потекли огромные объемы ипотечных и инвестиционных денег. Предложение жилья резко увеличиться не может, поэтому скачок платежеспособного спроса быстро привел к дефициту предложения и резкому росту цен.

Достаточно долго рост цен на жилье если не реально, то психологически компенсировала очень дешевая по российским меркам ипотека. Однако на фоне повышения ключевой ставки ЦБ средневзвешенные ставки предложения по ипотеке в крупнейших банках страны к середине декабря достигли 9,5% годовых, по данным «Дом.рф». В следующем году они, скорее всего, станут двузначными. Дорогая ипотека в сочетании с сильно завышенными ценами делает все более вероятным развитие стагнации на рынке недвижимости. Особенно в наиболее перегретых локациях. По-видимому, лучше всего в этой ситуации будут себя чувствовать отдаленные зоны Подмосковья, куда смешается спрос из Москвы.

1 Комментарий
  • Переключая каналы
    05 января 2022, 15:30
    Караул! Как будто вертолётные деньги рассыпались, откуда нахрен такой спрос, бедное пзц население рф

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн