Обзор рынка недвижимости Старой и Новой Москвы, и Подмосковья по итогам 2021 года

В 2021 г. лидером по темпам роста цен на квартиры в московском регионе стало Подмосковье, оставившее далеко позади не только Новую, но и «старую» Москву. Причем основной прирост обеспечили средние и дальние зоны области — из-за резкого подорожания жилья в последние два года покупатели вынуждены забираться все дальше от МКАД. Скорее всего, миграция спроса в «глубинку» приложится и в 2022 г.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2021 г. стоимость метра на вторичном рынке жилья Московской области увеличилась на 28,1% до 138 960 руб. в среднем. В «старой» Москве квартиры подорожали на 18,5% до 245 750 руб. за метр, а в Новой – на 18,2% до 196 800 руб. То есть область обогнала столицу сразу на 10 п.п.

Основной вклад в рост цен в области внесли среднее и дальнее Подмосковье, подорожавшие на 31,5% и 35,1% соответственно. Ближнее Подмосковье прибавило только 23,1% — оно перегрето не меньше, чем «старая» и Новая Москва.

Как следствие, среди типов жилья в Подмосковье больше всего подорожали советские кирпичные и панельные дома, которые и формируют жилой фонд в среднем и дальнем Подмосковье. Скорее всего, предпочтения покупателей были бы иными, если бы у них был выбор, но нового жилья на удалении от МКАД практически нет. Современных панельных, монолитных и монолитно-кирпичных домов много в ближнем Подмосковье, которое интенсивно застраивалось в последние десятилетия, но квартиры там большинству уже не по карману.

Примечательно, что в разрезе комнатности в области лидируют двушки и трешки, а более доступные по общему бюджеты однушки отстают. Дело в том, что однокомнатные квартиры слишком сильно подорожали в прошлом году. Но главное — на фоне резкого роста стоимости жилья в последние два года покупатели, которым нужны большие квартиры, просто вынуждены забираться все дальше от МКАД — туда, где ниже цена метра. Изменение образа жизни в связи с пандемией – распространение удаленки – и улучшение транспортной доступности Подмосковья (МЦД) облегчают такую миграцию.

В Новой Москве дальняя зона – Троицкий округ – тоже значительно опережает по темпам роста цен ближнюю – Новомосковский округ. И по тем же причинам – в НАО все и так уже слишком дорого. Отметим, что средняя стоимость метра в Новомосковском округе уже обогнала не только районы «старой» Москвы за МКАД, но и некоторые локации внутри МКАД (Бирюлево Восточное и Западное)

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. 
  

В последние два года цены на жилье в московском регионе растут астрономическими темпами. С начала 2020 г. квартиры в «старой» Москве подорожали на 37,7%, в Новой — на 39,2%, а в Подмосковье – на 53,5%. Причем рассчитываемый IRN.RU индекс дешевого жилья в области увеличился на фантастические 80%. Главной причиной перегрева рынка была предельно мягкая денежно-кредитная политика ЦБ, благодаря которой в недвижимость потекли огромные объемы ипотечных и инвестиционных денег. Предложение жилья резко увеличиться не может, поэтому скачок платежеспособного спроса быстро привел к дефициту предложения и резкому росту цен.

Достаточно долго рост цен на жилье если не реально, то психологически компенсировала очень дешевая по российским меркам ипотека. Однако на фоне повышения ключевой ставки ЦБ средневзвешенные ставки предложения по ипотеке в крупнейших банках страны к середине декабря достигли 9,5% годовых, по данным «Дом.рф». В следующем году они, скорее всего, станут двузначными. Дорогая ипотека в сочетании с сильно завышенными ценами делает все более вероятным развитие стагнации на рынке недвижимости. Особенно в наиболее перегретых локациях. По-видимому, лучше всего в этой ситуации будут себя чувствовать отдаленные зоны Подмосковья, куда смешается спрос из Москвы.