Вопросы про недвижку

Интересно. Посматриваю на рынок не движки. 
1 Думал низкая ключевая ставка+ льготные кредиты. рынок перегревают. Пойдет повышения ставки. И цены пойдут вниз.
Ставку повышают. облиги падают. Не движка не падает. Говорят-строй материалы то подорожали. Причём они и должны подорожать были если бум был покупок не движки и спрос поднанял объёмы строительства а предложение в эпоху ковида не выросло + сбой цепочек поставок в рамках мира- ралли на комодис мы видели. С другой стороны фьюч на пиломатериалы в мае стоял 1600, а 16 ноября -466. то есть не всё так однозначно.
Причём Смирнов эту  схему недавно как раз в видео озвучивает. Но тут ХЗ. Впечатление что ставку должны повысить очень сильно  и то -цены пойдут вниз медленно. рейты могут летать быстро. А не движка- не хочет

2. один из застройщиков предлагает ипотеку под 4%. звучит круто. при инфляции то 8.
Посмотрел цену на квартиру на вторичку в соседнем ± таком же свежем доме. Разница есть, где то 15%.  То есть если в кредите сидеть следующие 20-30 лет это выгодно. А вот если выйти из объекта после сдачи -уже не очень.

3. Самое интересное.  ВТБ мне озвучил ставку 8.7%. с учётом того, что грубо под 1% скушает страховка выходит 9.7. что выше доходностей по ОФЗ. На моё  недоумение сказали-ой. а мы не увидели что карта зарплатная. 8.1.  ипотеку одобрял до последнего повышения ставок. Смотря один объект я поговорил с риелером- говорит у нас в том же втб 7.8. по новым заявкам. Я думаю- ну наверно обманывает. не может же сейчас быть ниже тем более банку ещё и агентское вознаграждение платить надо. Спросил у менеджера. говорит- да, есть такое. даже назвал два крупных агентсва через которых ставка такая. Что меня обескуражило. Банк работая со мной знает мои доходы и расходы, может делать выводы о моей платежеспособности+ уже я их клиент платящий им деньги и доверяющий им свои деньги (вроде могу на лояльное отношение рассчитывать). а нет. на улыбки менеджера и кофе в офисе могу рассчитывать. А на ставку по кредиту- нет. Новых клиентов им видимо важней привлечь чем удержать старых, что я у опосов наблюдал несколько лет назад. но всё равно хрень. Их бизнес мне казалось- взять денежку у ЦБ, сделать наценку свою, заложить риск на клиента физ или юр лицо и отдать ему кредит. Поскольку у них инфорации обо мне много, явно больше чем о челе который пришел с письмом от риелторов со мной у них риски ниже. а вот хрен. Риелтеров остерегался- зачем мне посредник,  их учат на курсах 3 месяца, там не высшая математика. думал через посредника дороже. а оказалось что дешевле. 

4. очень интересно было бы посмотреть график с процентом инвестиционных квартир. Ну и тех которые покупают про запас (сейчас есть деньги, ребёнку 10 лет -но купим в строящимся доме на будущее- не будет там жить а уедет в МСК- продадим).
Население то в РФ не растёт. Внутри страны есть релокацию, но растущих городов не так много. Что тут может быть драйвером внутреннего спроса? улучшение жилищных условий?  больше квадратов на человека? но опять же это удовольствие  не для небогатых масс.