08 ноября 2021, 10:21
Покупка квартиры. Алгоритм.
На текущий момент, в рамках распределения депозита по разным корзинам, планируем купить квартиру в Новой Москве, т.к занимается этим мои родственник, разработали примерный алгоритм.
Ориентир — вторичка, т.к на новостройки сейчас застройщик дает ипотеку под 2% годовых. Видимо рассчитывая таким образом распродать весь построенный обьем на волне падения спроса.
Во вторичке ипотека сейчас 9% годовых, спрос минимальный, т.к 70-90% рынка, это ипотечные сделки.
Короче, имея на руках наличные деньги сейчас выиграть можно только на вторичке и то если продавцу срочно нужны деньги.
При ином раскладе сидеть продавцы по текущим ценам будут очень долго, вплоть до того момента, пока инфляция не догонит рублевые цены на недвижимость.
Цены в рублях снижаться не будут. Цены могут снижаться только в валюте. Стоит учитывать это.
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие «юридической чистоты» квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
Собственники должны быть совершеннолетние, не пенсионеры
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
.
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние.
4. Цена в договоре. Ни какого занижения цены не допускается.
5. Обременения, не использовался ли мат капитал.
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП)
Смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Пакет документов
1. Свидетельство о регистрации права собственности
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности.
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
10. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
Теперь еще один важный момент!
Нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу.
Итак, продавец собрал все документы. Пора переходить к письменным соглашениям.
Тут советую воспользоваться услугами юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Деньги лучше передать через депозит нотариуса либо через перевод на счет продавца, путем указания варианта передачи в ДКП.
Наличными деньги передавать не стоит.
И самое основное правило, при работе с недвижимостью, не уверен — не лезь. Квартира вызывает сомнения, лучше обойти такую сделку стороной.
Ориентир — вторичка, т.к на новостройки сейчас застройщик дает ипотеку под 2% годовых. Видимо рассчитывая таким образом распродать весь построенный обьем на волне падения спроса.
Во вторичке ипотека сейчас 9% годовых, спрос минимальный, т.к 70-90% рынка, это ипотечные сделки.
Короче, имея на руках наличные деньги сейчас выиграть можно только на вторичке и то если продавцу срочно нужны деньги.
При ином раскладе сидеть продавцы по текущим ценам будут очень долго, вплоть до того момента, пока инфляция не догонит рублевые цены на недвижимость.
Цены в рублях снижаться не будут. Цены могут снижаться только в валюте. Стоит учитывать это.
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие «юридической чистоты» квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
Собственники должны быть совершеннолетние, не пенсионеры
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
.
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние.
4. Цена в договоре. Ни какого занижения цены не допускается.
5. Обременения, не использовался ли мат капитал.
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП)
Смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Пакет документов
1. Свидетельство о регистрации права собственности
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности.
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
10. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
Теперь еще один важный момент!
Нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу.
Итак, продавец собрал все документы. Пора переходить к письменным соглашениям.
Тут советую воспользоваться услугами юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Деньги лучше передать через депозит нотариуса либо через перевод на счет продавца, путем указания варианта передачи в ДКП.
Наличными деньги передавать не стоит.
И самое основное правило, при работе с недвижимостью, не уверен — не лезь. Квартира вызывает сомнения, лучше обойти такую сделку стороной.
Витя, если дивы зажмут почему бы и нет, тем лучше, будет шанс хорошенько усредниться, а на дне всё выкупят, а через год 2 дивдох перешагнет 20% Вы только пост не стирайте, посмотрим кто был прав.
STEPAN55, Вы в школе учились где тот одессит, который в 18 лет не мог показать где север????
7:06
И послушаю Вальс №2
Sloikin -простой факт. Я еще в Июне писал, что заблокируют Ютуб, а затем Вотсап, Майкрософт, Гугл и полностью все западные сервисы.
Затем в ответку запад нам окирпичит смартфоны на андроид и IOs. бу...
ТАСС: в Москве и области было более 10 поджогов банкоматов и взрывов за сутки
В Москве и Московской области за прошедшие сутки более десяти раз устраивали взрывы пиротехники в общественных местах...
Лютый Комерсант, по три раза в день переобувается Трамп )))))
Ни один авторитеный отраслевой ресурс подобной информации не размещал. Кому именно, где, когда и при каких обстоятельствах не представитель, а ЗАМЕСТИТЕЛЬ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ(Mandatsstellvertreter) Transliq...
Дмитрий Первый, из всего сказанного можно сделать вывод или сейчас вниз или через 150 пунктов вниз, вроде так?
genubat, с модулем планирования и коррекции.
Дмитрий, есть поговорка, что лучше синица в руках, чем журавль в.опе
3. В которой никто не живет и не прописан.
4. Владелец квартиры знает для чего он сейчас ее продает.
Без 3 и 4 есть вероятность что ее не продают, а просто выясняют спрос. И вы зря потратите время.
Дед Панас, там прямые ошибки у человека, пишет про срок владения в 3 года, когда его давным давно подняли до 5 лет
Про несовершеннолетних — да таких квартир после введения маткапитала — каждая вторая! В результате ты пропустишь отличный вариант, чисто из-за глупых предрассудков. Ведь органы опеки всего лишь следят, чтобы дети — собственники не остались на улице из за махинаций родителей. Это наоборот огромный плюс к чистоте сделки если есть решение опеки на продажу, чем мутный хозяин одиночка у которого могут быть многие причины на мошенничество.
Неоднократно покупал и продавал квартиры с несовершеннолетними владельцами, это последнее чего стоит опасаться.
Ну и так далее по тексту… С таким подходом абсолютно «чистая» и «проверенная» квартира, выстрелит неприятностями в совершенно другом, непредсказуемом месте. Даже не буду перечислять.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
Вона бойца Рыжего Тарзана долго мурыжили, а потом все таки признали невменяемым.
Зачем вам кадастровый паспорт? Была перепланировка или нет — вам не узаконивать, также потом продадите.
Зачем вам Выписку из реестра у покупателя просить? Сами заказали за 300 рублей свежую и норм, гарантия неподдельности.
И застройщики (в монолитно каркасных) сейчас хитрожопо сдают квартиры только наметив где будут потом стены пазогребеневыми блоками, без устройства этих самых стен, которые жилец уже начинает сам ваять из гипсы как бог на душу положит. И не узаконивает потом никак. А отступил при устройстве стены каркас 5-10 см вправо-влево от нарисованного застройщиком — все, перепланировка, как будто ты капитальную стену перенес, а не несущую. Абсурд.
В итоге получается лотерея, когда найдётся тот сотрудник ЖКС/газовой службы, который придёт на плановую проверку счётчиков или просто осмотр, которому будет не всё равно и он даст ход делу. Может быть никогда не придёт. А может быть через месяц заявится.
А что такое «кухня»? Если у тебя очень длинный гарнитур, заходящий в «детскую», то значит и кухня такая быть не должна ибо заходит? По мне так кухня это мокрая точка, она как правило у стояка, стояк и вентшахта рядом их не передвинешь, сололифты не видел, чтоб кто то дома ставил.
И там не играет роли то, где находится кран. Важна геометрия помещения, определяемая стенами.
200 рублей платил полтора года назад
и риелтора искал сам, чтобы он занимался всеми вопросами
даже интересно будет, если вы это сможете получить.
Хотя да соседка снизу убрала стенку(не капитальная) чтобы сделать столовую и у меня местами обои наклееные показывают трещину. это законно?
Если отношения хочется испортить или уже испорчены — можно написать запрос в администрацию(или жил. инспекцию) с указанием повреждений.
Громкое и безапелляционное утверждение))
А на акции цены в рублях тоже снижаться не будут?)
P.S. главное не забыть проверить запрет на передачу данных 3м лицам. Если вы понимаете о чем я:)
Да и сам акт на вторичке в общем случае не обязателен по судебной практике, фактическое вселение указывает на прием недвижимости.
А какой крайний срок того, что у квартиры перешедшей по наследству могут появиться новые наследники?
В сознании людей уже просто переставили котировку. Инфляция, не инфляция — по факту объяснить можно чем угодно. Хотя, с точки зрения затрат и себестоимости, конечно, не объясняется рост в полтора раза.
Особенно, на эти монолитные пики-путинки, в которых что за стенкой, что через 2этажа слышно, как у себя в коридоре. О каком комфорте модно вести речь — вообще непонятно. Как дети в таких квартирах будут музыкой заниматься, например. Не все же художники. В свое время товарищ на трубе занимался — хоть бы кто из соседей что сказал — да просто звукоизоляция хорошая.
откровенной хрени можно избежать, но до конца быть уверенным нереально
З.Ы.: Я продал свою квартиру по рыночной цене, за 2 дня, ещё и очередь из покупателей была.
почему же вы квартиру, на которую очередь была, за 2 дня продали — вы же могли бы побольше денег срубить в этом случае
У вас предложение, поди, весьма ограничено. А спрос высок, тем более на фоне дико скакнушего Сочи.
квартира в нормальном месте — не в крольчатнике — это не макароны в магазине
хорошую квартиру для себя — если позволяют финансы — можно купить и чуть дороже чем хотелось бы, и наоборот — дисконт может быть нафиг не нужен.
1. Выяснил у агентств, какими агрегаторами пользуются.
2. Оплатил подключение к этим ресурсам, как физик. Тогда были базы:
www.novoebenevo.ru/
www.bazaplus.ru/mcgi/PriceList/PriceList.pl
www.r2-navigator.ru/install.aspx
www.orsn.ru/
www.cian.ru/
1014103.ru
www.bonusrealty.ru/
3. Нашёл через нотариуса чела, который мог за сходные деньги давать выписку по объекту с историей. Т.е. от момента строительства или приватизации. Давал он просто печатный текст без реквизитов. Всё на доверии.
Это нужно понять, нет ли там скрытых обременений, стрёмных операций, наследников недовольных, разводов с брачным контрактом или без, судебных решений, переводов из нежилого в жилое, опекуны, действия по доверенностям и пр.
Так спокойней. За чистую хату можно и переплатить слегонца.
4. В регистрационной можно получить выписку за деньги по желанному объекту. Но там будет отражёно только текущее юридическое состояние.
5. После выбора объекта разговаривал с жителями, соседями, узнавал слухи. И разговаривал с участковым, что бы он запросил ПНД и нарко диспансер на предмет учета в нем собственников. Т.е. понять их дееспособность на сделке. Владельцы быкуют с этими справками. Но есть и адекваты.
5.1. Выписки от ресурсоснабжающих и эксплуатирующих организаций по платежам. ЖКХ, телефон, газ, свет, вода, водоотведение и пр. что бы не было долгов.
6. Если покупаешь с котлована, то надо в налоговой взять выписку по юрлицу и посмотреть полномочия подписантов договора. Т.е. проверить по их Уставу и выпискам из протоколов, что им предоставлены такие права, как распоряжение недвигой.
7. Ну, а с банком ячейка уже детали. Договор взял у своего нотариуса за образец.
8. Обычно, от лица продавца выступает агентство. Но ещё более часто, одно агентство продает хаты другого с двойной комиссией. Первые руки искать сложно. Владельцы в договоре с агентством дают обязательство на время не вести прямых переговоров.
Но в любом варианте, собственная проработка дает больше уверенности в будущем и возможность жёстко снизить комиссии.
9. Проверить перепланировки.
Я все сделки сопровождал сам. Даже был объект, который у застройщика имущественный комитет Москвы через суд оспаривал. Но имея всю фактуру, картина была прогнозируемая.
Может, что и поменялось. Поправьте. интересно, как сейчас.
Просто с точки зрения логики — какой смысл даже риэлторам держать варианты в закрытой базе, не вкладывая их на циан, авито, в то время как это первые два ресурса, к которым обращается потенциальный покупатель?
Лет 10 — 15 назад, может, и был резон пробраться к этим базам, но сейчас, разве, это актуально?
Чем ближе к источнику, тем чище вода. В первую очередь, отлетают посредики в виде тех же агентств. Они с удовольствием делятся данными между собой. Корпоративное сотрудничество уже тогда присутствовало.
Одно агентство не хочет упускать клиента, другое продаёт лот. А платит за всё покупатель.
Подключение на месяц стоило копейки по сравнению со стоимостью хаты. Я находил концы и вел переговоры уже с продавцом. Но поступал по пацански, если у продавца были договорные обязательство перед риэлтором, то комиссию платил.
Главное — очистить хату от всех наслоений, что бы потом не всплыло.
Самое важное, что при таком поиске очень быстро начинаешь чувствовать внутреннюю суть процесса. Пульс рынка, так сказать. Я ходил по агентствам в начале, хоть уже имел опыт покупки на конкурсах нежилых. Заходишь в агентство, узнаешь предложения рынка и сразу смотришь на мониторы у менеджеров, что за приложение у них открыто. Потом, дома прорабатываешь эту базу адрес за адресом, не спеша, самостоятельно, без чужих комментариев.
На любителя, но я быстро оброс связями. Интересная штука, на самом деле.
Вопрос цены, комиссии и количества посредников. Как сейчас, там собственники квартир размещают?
размещают (и я в т.ч.)
и агент знакомый сказал, что это- основные ресурсы.
в основном с них идут звонки. с домклик сберовского-ноль, хотя все кто приходит- ипотечники. это по Питеру.
А вы разместили, что бы сделку провести самостоятельно?
Отдельное вам спасибо за развёрнутый ответ и, особенно, за список ресурсов!
про права не знал
бюджет какой?
помню покупали квартиру… сделку делали на коленке прям на кухне… хозяин взял 400к евро рассовал по краманам и уехал на такси )
Кадастровые паспорта не выдают с того же 2017 года, т.к. ГКН и ЕГРП объединили в ЕГРН. Чтобы проверить планировку требуйте у продавца технический паспорт.
Ребят, не слушайте этого автора. По этим 2-м пунктам понятно, что он вообще не разбирается.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
такого документа нет уже 5 лет, теперь только распечатка из базейки
ну для объектов моложе 5 лет не будет такого документа, для старых да
Так вот, если вы покупаете квартиру за наличные, причем в Новой Москве, ваша доходность будет ненамного выше банковского вклада, только с гораздо меньшей ликвидностью. Чтобы получить заметно бОльшую доходность, надо выбирать перспективные с точки зрения аренды квартиры ближе к центру и в перспективных местах с точки зрения развития микрорайона, а также обязательно использовать дешевое ипотечное плечо. Тогда, даже если квартира будет в среднем расти в цене всего на 5% в год, ваша доходность на вложенные средства будет 20-25% годовых (за счет доп.дохода от аренды и ипотечного плеча). А если вырастет на 30%, то заработаете более 100%. Может так случиться, что рынок вообще не будет расти, а будет плавно снижаться на протяжении нескольких лет, но при правильном выборе квартиры даже в этих условиях можно получать доход.
И, самое важное, речь шла про некую альтернативу депозиту, вы же приводите примеры краткосрочных спекуляций. Если вы дальше будете сдавать в аренду свои 3-комнатные квартиры, средняя годовая доходность сильно уменьшится.
1. Пенсионеров надо бояться только если они в этой квартире прописаны.
2. Справки ПНД-НД продавец получает сам, не надо никуда с ним ходить. Это вас особо ни от чего не страхует (см. комменты выше). Продавал квартиру (за нал в ячейке) — справку получал, когда покупал (через нотариуса) — у продавца не требовал. Через нотариуса — да, вариант проще и приятнее. Но при альтернативных сделках и ипотеках придётся идти в банк и нанимать регистраторов, чтобы всей оравой в МФЦ не идти.
3. Техпаспорт — сразу лесом. Я, когда продавал, требующих техпаспорт (ипотечники) сливал даже если теоретически можно было договориться с небольшим торгом. Причина даже не в мелкой перепланировке (перенос двери в ненесущей стене), а в том, что паспорт «потерялся» в недрах БТИ (дом советских времен, приватизация, не было перехода прав с 90х). В итоге надо месяц ждать обмерщика, платить что-то, он еще и придраться может, бумажная волокита. Нахрен оно надо. И такие продавцы есть, и их, думаю, немало. Требуя паспорта вы приравниваетесь с налом к ипотечникам, а их я, как продавец, не взлюбил с самого начала продажи
Как только начали таким тоном разговаривать, сразу прошу передать трубку старшему, кто решать будет и оплачивать мне +2% к цене на отпуск с работы, за доп. проверки и сбор нужных кому-то документов. Агентам платят, пускай и мне за работу платят.
Сколько пробовал, понял, денег у таких покупателей нет, трамбуют вас, ищут «себе гарантий». Сами они не знают и не решают, за слова не отвечают. Как банк, его риэлтер скажет, так и будет оформлять. Плюньте и забудьте, такой dekab1 вам даже не перезвонит, забыл и уже другим мозг выносит, в поисках бесплатных гарантий.
Ну и я все таки думаю что цены должны упасть, либо как то зарплаты вырасти, квартиры как то стали неподъемны основной части граждан на мой взгляд.
Была такая разводка по совету ушлого риэлтора разыграли мне спектакль, зная сумму свели меня по телефону с застройщиком, риэлтор сказал что квартиры будут через пол года, если бы взял её то сейчас она в цена в 2 раза дороже была, но мне нужна была сейчас, риэтор спросил для жилья или инвестиций, я сказал для жилья, риэлтор сказал что сейчас нет, но есть вторичка в нужном районе, но она ипотечная и типа узнает купили её или нет, перезванивает типа квартира есть нужно ЕЁ ЗАРЕЗЕРВИРОВАТЬ для Вас чтобы не перекупили. Нужно было отсегнуть 15к. на предварительный договор о намерениях купить квартиру, предлагали сделать это удаленно нужно было прислать фэйс с паспортом. Кароче разводняк.
Бывает застройщик разводит, говорит что квартиры 1 комн. есть но они забронированы и предлагает 2 комн. но бабла только на 1-ку типа берите ипотеку, тоже развод избавляются от 2-х. навязывая импотеку.
Так что автору надо было прошлым летом брать бетон и сейчас он бы уже достроился и стоил бы на 2 раза дороже.
Еще надо проверять собственника на резиденство. Был кейс когда продавец не хило попал на налог из-за этого. Хз как со стороны покупашки, но имеет смысл держать в голове этот момент
Не продавать негражданам за наличку — кейс был как раз об этом
А ведь это может обернутся для продавца «попадаловом».
К примеру: я продавец и занизил цену, делая радость ипотечнику, которому одобрили меньше чем ему было надо, ну соответственно и себе делая выгоду, от того что квартира меньше 3 лет в собственности.
Но весь прикол кроется в деталях.
Вася Пупкин решил кинуть продавца и через суд по каким-то причинам сделку признали недействительной и обязали покупателя вернуть деньги за проданную ему квартиру. И опа, «чудо в лаптях», то есть продавец, получает именно ту сумму которая прописана в договоре. К примеру: продавалась до занижения за 10млн.р, занизили до 7млн.р, соответственно 3млн.р ушли в профсоюз. Как вам такое?
Это просто мои фантазии, развейте этот миф?
Есть еще интересный развод при покупке сложных квартир. Пытался я как-то купить коммуналку, за 10 часов до сделки, один владелец, 70 летняя бабка, решила что ей мало предложили. И подняла цену на свою долю на 1 млн. (при общей стоимости всей квартиры тогда ~14). Или так, или сделка разворачивается. Сделку развернули, потом еще пару месяцев возвращал авансы со всех сторон.
Это при наличии всех документов.
С тех пор зарекся работать с условно «бедными». Очень приятно, на самом деле, покупать и продавать квартиры у среднего класса и выше, разговариваешь на одном языке. И не дай бог покупать квартиры у тех, кому они достались просто так, потому что не видят и не понимают ценности денег.
— на первоначальный взнос берут потреб (в течение одного дня вроде прокатывает), а ты очкуешь, не откажет ли банк, пока идет регистрация в РР;
— часто кредитная история испорчена, потому ипотека одобряется в банках не первой 20ки и схемы продажи очень веселые;
— торгуются до победного, при этом нанимают риэлтора (особенно приезжие) и платят ему хорошие комиссионные (а тот делает вид, что участвует);
- в договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке;
— почему дают ипотеку под 2% а не под ставочку 7% хотя бы не задумывался?
— точно думаешь что новостройка в новой Москве это инвестиция? Есть мнение что «новая москва» это лютый suburb с редким исключением
Если смотреть на исторические карты Москвы, условия доступности выполняются для районов 50- начала 70х годов застройки. Перспективными я бы считал покупки нового жилья в зелёных районах 5-12 этажной застройки, прошедших реновацию. Но и здесь не стоит вестись на многоэтажные крольчатники. Все хорошее в Москве будет индивидуальным.
Ktv, Ценность метро кстати сильно преувеличена. На таких расстояниях метро ничем не отличается от электрички. А электрички наоборот, входят в сеть внутренних диаметров и колец. Электрички в подмосковье доступны уже лет 100 ))
Здесь недавно была хорошая статья, почему в течении пары лет цены на квартиры сильно упадут! Кроме того, исторически в кризисы инвестиции в покупку квартир в России оказывались не рентабельны.
По этому покупать квартиру в рашке для инвестирования совсем плохая идея.
Но вот в европе совсем другое дело. Например в Чехии, можно купить квартиру и отдать агентству под аренду. При этом агентство само будет искать постояетльцев, заниматься приведением квартиры в порядок!
Не лишним бонусом к такой покупке будет возможность иметь длинную визу во всю европу.
А можно купить жилье в стране, где она еще и дает право на вид на жительство. Вообще замечательно — иметь аэродром на то время, когда в России настанет полная жопа. А по экономическому анализу она однозначно придет, вопрос лишь в времени. И, кстати, в момент полной жопы продать квартиру в России с профитом не удастся. Это будет либо потеря денег либо тупо замороженные деньги.
Не хочу отговарить — всетаки каждый сам себе злобный Буратино и в тоже время предлагаю хорошенько подумать, прежде чем сделать такую глупость!
Ведь по сути можно узаконить четкий список документов, справок и тп для проведения сделки, которые будут однозначно делать сделку юридически чистой и не подсудной. Тогда все эти мошеннические схемы уйдут
1. Справки из ПНД и НД без освидетельствования ничего не дают. Кто брал — тот знает.
2. Работать нужно непосредственно с продавцом, а не с риэлтором. Контакты ищутся легко — получаем выписку ЕГРН на объект и далее по ФИО находим контакты владельца в интернете/телеграмм каналах (подписка стоит рублей 300 на месяц)/знакомых в МВД. Риэлтор берет 3-5 % с объекта — продавец Вам скинет на эту сумму.
3. Когда выбран конкретный ЖК — поиск нужно начинать с телеграмм канала этого ЖК, спросить продает ли там кто — то. Если это новострой и там сидят ждуны квартир — среди них всегда есть те, кто купил для инвеста, мониторит рынок и предложит хорошую цену.
4. В агрегаторах есть истории продаж — ориентируйтесь на них по адекватности цены.
5. Схема продажи стандартная (если не подгорает) — оценивается цена по рынку, ставится выше на 300-500 и каждую неделю снижается на 50-100 и смотрится количество звонков. Помощь дармоедов не нужна.
Это не так. Есть профилактический учёт, когда права просто не забирают, есть так же другие юридические нюансы по которым водительские права могут быть у человека на учёте.
Я сам столкнулся с ситуацией, когда риелтор одной из крупных риэлторских контор пыталась обмануть при продаже квартиры: говорила, что есть водительское удостоверение, можно не переживать про справку из диспансера. В результате я внёс залог и уже после этого предоставили справку, в которой человек числился на учёте. Хорошо, что залог вернули.
одна с неузаконенной перепланировкой
вторая — наследственная, два собственника, у меня доверенность на продажу доли брата
Вот Вам новая, возможно хайповая тема.
Ак так, посмотрите на панельки ПИКа и ДСК1 2000х — прошло 20 с небольшим лет и как они выглядят...
В перспективе — будет доступный воздушный транспорт (попробуйте квадрокоптеры, например, dji и поймете, что до перевозки людей не более 10 лет осталось) — потому перспективнее земля, в доступности 100-200 км от мегаполисов. Связность в России намного улучшится.