ГК Самолет. Почему несмотря на рост в 150% акций за полгода я продолжаю инвестировать в эту компанию?

ГК Самолет
Почему несмотря на рост в 150% акций ГК Самолета за полгода я продолжаю инвестировать в эту компанию?

Вначале коротко приведу несколько причин почему акции Самолета на данный момент очень перспективны, а потом разберу удивительную ситуацию на рынке недвижимости.

1. План увеличения чистой прибыли компании до 70 млрд руб. к 2023 году, что может привести к росту стоимости акций еще на 200% за 2-3 года.

2. Самый большой земельный банк среди всех девелоперов.

3. На рынке в Москве уже давно дефицит предложения новостроек. Многие девелоперы хотели бы увеличить объем строительства, но для этого нужно уже иметь земельный банк.

4. Модель сотрудничества с землевладельцами с меньшими рисками и более быстрым ростом объемов строительства.

5.Продажа не только жилья, но и дополнительных сервисов на долгий срок через управляющую компанию.


Уникальная ситуация на рынке недвижимости.

Причина сильного изменения ситуации на рынке новостроек стало введение эскроу-счетов. В результате этого произошли следующие изменения:

1. Снижение объемов строительства
В 2015 году построен 85,35 млн. м2. В 2020 году при буме цен на недвижимости было построено только 82,2 млн м2. При этом общий жилой фонд составляет 3780 млн м2 (25м2 на 1 жителя). По программе восполнения устаревающего жилого фонда планируется строить по 120 млн м2 в год.

2. Прекращение работы небольших застройщиков. Небольшим компаниям просто стало невозможно выполнять требования банков для получения кредитов с эскроу-счетов. Банкам намного легче работать только с крупными застройщиками, которые смогут без проблем завершить строительство.

3. Девелоперы перестали демпинговать. Раньше застройщики-однодневки демпинговали, чтобы набрать больше денег и исчезнуть с деньгами дольщиков. Надежным застройщикам приходилось тоже снижать цены. Сейчас демпинговать, чтобы быстрее собрать деньги, не нужно.

4. Рост цен на недвижимость и дефицит новостроек.
Цены на недвижимость в результате этого, а также падения ставок по ипотеке, выросла в Москве за год на 27% (на 35% за 2 года). Но даже при такой цене попробуйте найти свободные уже построенные квартиры от Самолет. Их практически нет – есть только квартиры, которые построят в будущем.

5. Строить дешевле и выгоднее только крупным застройщикам.
Стоимость платы за перевод назначения земельного участка под застройку сильно выросло. Сократить эти издержки можно только одним способом – застраивая целый район с офисами, школами, детскими садами, спортивными объектами. Заниматься таким крупным строительством могут только самые крупные застройщики такие как Самолет и ПИК.


А теперь главный «секрет» почему квартиры от Самолет и подобных крупных застройщиков будут пользоваться большим спросом, чем вторичка.

Всё дело в стоимости ипотеки. Ежемесячный платеж по ипотеке 2-комнатной квартиры вторички за 9 млн руб. примерно равен платежу 3-комнатной за 10,5 млн руб. новостройки с ремонтом в той же локации.

Почему?
Ставка по ипотеке вторички от 8,5%. А Ставка по ипотеке от Самолет на 20 лет – 3%.

Как это возможно?
Всё дело в сотрудничестве банка и эскроу-счетах.

Для банка:
— до окончания строительства возможно дать деньги фактически бесплатно.

— после этого на новостройку банк готов дать деньги за меньшую ставку, чем на вторичку. Для банка новостройка этот тот объект, который банк сам контролирует, понимает сколько он реально стоит, понимает, что цена будет выше после окончания строительства. При этом банк выдавая ипотеку перечисляет деньги на свой же эскроу счет, выдает кредит застройщику, застройщик использует деньги в этом же банке. Банк таким образом получает тройную прибыль. Конечно банк готов поделиться, снизив ставку по ипотеке, например, условно до 6,5%.

— банк готов снизить ставку даже еще ниже до 3% за счет соглашения и субсидирования с застройщиком.

Больше о моей стратегия инвестирования в дивидендные акции, которая дала 95% доходности за последний год, рассказываю в своем Телеграмм канале @InvestBuffett.