Специфика инвестиций в недвижимость о которой никто не говорит!

                                                                        

  
Интересный параметр о котором умалчивают рантье — Капитализация. В случае с обычными инструментами доходной стратегии на фондовом рынке, мы всегда сталкиваемся с капитализацией активов, ОФЗ платят купоны на которые мы покупаем новую пачку облигаций, 150 облигаций достаточно, чтобы ежемесячно покупать +1 в портфель, похожа схема с акциями и тому подобным(кроме акций роста, бПИФов и фьючей и т.д.).

Однако с недвижимостью иная история, сам кусок сдаваемого объекта может занимать существенную долю в портфеле, имея доходность пусть и 5% после всех аммортизаций, ремонтов и расходов, но чтобы наращивать портфель активов(объектов недвижимости) при окупаемости одной квартиры в 20 лет, вам нужно иметь эти 20+ квартир, чтобы раз в год покупать еще один объект, а это уже совершенно иной разговор, иной подход и временные затраты, плюс сам первоначальный капитал требуемый для раскрутки маховика объектов должен быть внушительным.

Иными словами, в частном управлении отдельно взятого рантье — обеспечивать капитализацию активов практически невозможно, нанимая управляющего, вы теряете доходность, не нанимая его — вы теряете уйму времени(20 объектов!), капитализации попросту может не быть, а это самый главный двигатель роста. Быть спекулянтом на рынке недвижимости тоже туго(хотя некоторые занимаются переуступками без вступления в права владения). Рабочий вариант это зПИФы и подобные им REITы, где масса объектов генерирует достаточный денежный поток для наращивания новых активов — капитализации имеющихся, но это уже не соло-рантье, это уже комиссии, это уже игра с ценными бумагами, а не своими руками вкручивать лампочку в ванной или менять сантехнику ради экономии.

Вывод: Рантье — Это практически тупиковая ветвь развития, потолок, топтание на месте, невозможность даже через десятилетия нарастить свои активы как это можно сделать на фондовом рынке. Зато можно сочетать инвестиции на рынке со сдачей в аренду недвижимости, это так или иначе денежный поток, капитализировать его эффективно можно, но не на базовом активе(квартиры).

В данном разборе я не беру в расчёт случаи ипотеки и случаи типичные для рынка США(отчасти наверное скоро и РФ) — когда человек с высоким кредитным рейтингом берёт околонулевую ипотеку и сдает затем это жильё иным людям для которых подобные займы недоступны.