Розничные инвестиции в индустриальную недвижимость: плюсы и минусы на примере PNKrental

Оговорюсь сразу-этот пост ни реклама ни антиреклама конкретного фонда, а просто мысли человек (ибн мои) для которого управление индустриальной недвижимостью -профессиональное и любимое занятие.

Итак, глядя как-то одним глазом за ужином наш всеми любимый РБК узрел интервью с неким челом из PNKдевелопмент, компании которая как раз таки занимается строительством индустриальных парков.

В целом имея представление о рынке аренды производственных  помещений мне тяжело было не согласиться с тем, что рынок производственных  помещений далек от насыщения как земля от солнца. И этот сегмент растет в отличии от других примерно на 20 % в год.

Чем хороши производственные помещения как арендный бизнес, так это тем, что не в пример другим помещениям арендаторам намного сложнее покинуть насиженное место ибо затраты на демонтаж, повторный монтаж используемого в производстве оборудования и сопутствующие с этим процессом хлопоты и расходы ни в какое сравнение не идут с покиданием даже очень насиженных мест всякими купи-продай-накорми-подстриги-в-офисе-посиди.

Да, в это помещение тяжело завести арендаторов (по этой же причине), но если ты создал хорошие условия для его работы опыт показывает, что за редким исключением он будет расти сжирая все твои свободные помещения и обеспечивая стабильно растущий денежный поток.

Поэтому конечно, индустриальная недвижимость интересна для инвесторов, другой вопрос что порог входа в нее прямо скажем недоступен рядовому смартлабовцу от слова «совсем».

Только эта грустная мысль меня посетила, и тут, бац, Бинго! Чел по телек начал рассказывать про то, что стать инвестором индустриальной недвижимости можно через PNKrental с входным билетом всего в 5000 рублей!!(РУБЛЕЙ, КАРЛ 5000 РУБЛЕЙ, а не 5 миллионов долларов!!!).

Тут даже я чуть не поперхнулся и поскакал к компу читать про этот вроде как ПИФ.

Почему «вроде как»  ну на сайте означенного заведения как-то всячески обходится стороной вопрос паёв и как следствие всех регуляторских (а соответственно делающих инвестицию более безопасной) приблуд типа правил фонда, да и вообще слово «фонд» я там не узрел.

Но узрел что сие заведение декларирует 531919 кв.м индустриальных парков рыночной стоимостью примерно 30, 3 млрд рублей.

При этом указывая доходность (разумеется ориентир) от 11% годовых.

Ну что сказать, будь я розничным инвестором наверное я бы побежал с криком «Дайте мне на всю котлету!!!» .
Почему?
1. Интереснейший по перспективам и доходности сегмент при таких вложениях. 
2. Получение регулярной (ежеквартально) доходности от арендных платежей..

и вот я уже почти прибежал, но… вот и «НО» появилось:
1. Этот фонд заточен на приобретение на средства инвесторов объектов, возведенных компанией PNKдевелопмент. Ну бросьте в меня камень тот, кто может клятвенно уверить, что продажа своим структурам, использующим чужие деньги идет по цене ниже, ну или хотя бы по рыночной стоимости.

Как бы на грустные мысли по поводу того, что «а продадим ка лохам втридорога» навивают следующие аспекты:
-декларируемая «рыночная» стоимость объектов фонда. Допустим PNKпарк в Ростове-на-Дону декларируется по цене 254,1 миллиона за 5962 кв.м. PNKпарк Толмачево в Новосибирске-496миллионов за 11271 кв.м. Это объекты генерирующие денежный поток. Но есть объекты в стадии не несущей денежные потоки (на стадии заключения договора аренды… ахаха!!)с какой-то совершенно сумрачной рыночной стоимостью типа PNKпарка в Ёбурге площадью 14 тыс.квадратов стоимостью 457 миллионов рублей.

2. Доходность. 11% это мало. Очень мало для текущей рыночной ситуации и конкретно инвестиций в промышленную недвижимость. А раз это мало (а скромной можно считать доходность в 15 %, нормальной 17-18%) значит где-то тиграм (читай розничным инвесторам) недокладывают мяса… или мясо )доходность кой кто сожрал по дороге..

Одним словом подытоживая можно сказать что
а) инвестиции в индустриалку для розничного инвестора интересны. ибо есть факторы делающие эти инвестиции менее уязвимыми ко всякого рода рыночным ветрам да и предлагаемая доходность для обычного «пряника» вполне себе нормальная.
б) конечно можно много и долго сетовать на несправедливость в дележе прибылей, но, простите, кто последний у кассы тому остается то, что осталось. И то что осталось на фоне всего остального не так уж и плохо.
в) как обычно для российской действительности тема с какой-то мутноватостью предлагаемого схематоза не позволяет вот так безбашенно взять, продать нахрен все свои квартиры, машины еще и жену впридачу, вложиться в розницу в индустриалку и свалить жить на острова...

вот такие мыслишки были навеяны нашим всеми горячо любимым РБК...
Всем удачных инвестиций!