"Свой угол" подождет: инвестируй в недвижимость, не вставая с дивана

Большинство из нас воспитаны на иллюзии, что есть всего 2 надежных типа инвестиций: депозит в банке и недвижимость. Но хорошо, что вместе с широким распространением доступа на фондовый рынок эта иллюзия начинает исчезать из голов людей. В наше время практически не осталось финансово грамотных людей, которые хотя бы раз интересовались поиском альтернативных видов инвестиций, помимо всем известных. Многие, конечно, быстро этот интерес теряют, попробовав свои силы на форексе, либо подобных “мутных” проектах, и возвращаются к традиционной покупке жилой недвижимости.

Инвестиции в жилую недвижимость имеют ряд минусов, которые отталкивают лично меня от владения физическим “бетоном”. Я выделяю для себя 3 основных:

Во-первых, если вы покупаете квартиру с целью последующей сдачи, то срок окупаемости такого проекта будет очень большим. Возьмем для примера обычную однокомнатную квартиру на окраине Москвы.

Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей

Стоимость аренды — 30 000 рублей в месяц (это в лучшем случае)

Итого мы получаем 7% годовых в рублях и 13 лет окупаемости при идеальной ситуации, не включающей в себя расходы на мелкий ремонт для квартиросъемщиков, налоги и вероятный простой этой квартиры без арендаторов. Средняя реальная доходность находится около 4%.

Во-вторых, сдача квартиры — это настоящая работа. Не получится просто сдать на 20 лет квартиру и забыть про нее, лишь периодически пересчитывая деньги от арендаторов. Вам нужно будет постоянно следить за порядком, устранять различные казусы и пр.

В-третьих, покупка квартиры требует одномоментно большой капитал. И плюс к этому, ликвидность инструмента оставляет желать лучшего и продать ее за пару дней вряд ли получится.

Что же делать?

Все три проблемы, перечисленные выше, снимает один из инструментов на фондовом рынке — REITы. Правда на российском рынке подобные компании не представлены, но на американском выбор огромен. Поэтому для ненавистников инвестиций в долларах этот инструмент будет недоступен.

REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. У подобных фондов есть несколько жестких правил, регулируемых законами США, которые очень понравятся любителям дивидендных стратегий. Прежде всего, они обязаны инвестировать не менее 75% своих активов в объекты недвижимости и при этом выплачивать не менее 90% своих доходов акционерам в виде дивидендов. При этом, не более 50% акций REIT могут принадлежать пяти или менее лицам.

Самым огромным плюсом подобных фондов является диверсификация. Покупая физическую недвижимость вы вполне можете ошибиться с локацией и будете долго пожинать плоды этой ошибки, а в случае с REIT вы инвестируете в целый портфель недвижимости и риск ошибки при этом серьезно снижается. На подобные фонды есть ETF и если вы купите его, то диверсификация становится еще привлекательнее — помимо рисков одного конкретного объекта, вы еще и можете обезопасить себя от рисков конкретной компании. Кто еще не читал статью про ETF, пора исправляться. Из разнообразия ETF я выделаю 2 топовых — VNQ и XLRE.

А что с налогами?

Как я уже сказал выше, на российском рынке нет подобных компаний, поэтому нам придется покупать американские REITы, а это значит, что встает вопрос с налогами.

Акции фондов недвижимости можно приобрести у любого российского брокера, но есть один важный нюанс — все наши брокеры берут налог 30% с дивидендов по этим фондам. Интересный момент, что брокеры имеют ссылку на вполне действующий американский закон, который обязывает всех нерезидентов США облагать налогом в 30% с дивидендов по REITам, но при этом американский брокер, у меня (резидент РФ) снимает базовые для всех американских акций 10%. Если вы покупаете через российского брокера подобные фонды, то вопрос с уплатой налогов с дивидендов вас не будет касаться, нужно будет лишь подать “нулевую” декларацию.

Как выбирать то эти твои REITы?

При выборе фондов для своего портфеля, я обычно смотрю на несколько важных показателей, на мой взгляд.

Скринер Тинькофф Инвестиций

1. Капитализация больше 1 млрд долларов, чтобы не нарваться на маленькую венчурную компанию

2. Рост выручки и прибыли за последние 5 лет

3. Payout ratio. Этот показатель позволяет отсечь компании, которые платят дивиденды из долгов, т.к. своей прибыли не хватает. Такие компании могут быть очень опасными для инвестирования

4. Дивидендная доходность

5. FFO (но этот показатель не так просто найти, поэтому его нужно смотреть уже на этапе глубокого анализа бумаги в отчетах)

В итоге мы имеем 6 компаний, которые потенциально могут быть интересны для добавления в свой портфель.

Скринер Тинькофф Инвестиций

Ну и что?

Я являюсь сторонником максимальной диверсификации в распределении своих активов, поэтому считаю, что REITы должны быть обязательно представлены в портфеле долгосрочного инвестора, потому что они позволяют обезопаситься от шоковых сценариев мировой экономики. По итогу, для себя я выбрал несколько фондов, в которые я буду инвестировать небольшую долю своего портфеля и получать постоянные стабильные дивиденды.

Автор: Антон Жуков, частный инвестор с пятилетним стажем, владелец телеграм-канала Финансовый грамотей

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции Тинькофф Инвестиций. Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением.