Мой результат инвестиций в жилую недвижимость в РФ с 2011 по 2020 год (9 лет)

Решил подбить итоги по тем немногим вложениям в жилую недвижимость что у меня остались, рассмотрю длинный период в 9 лет.

Что за квартира?

Однушка 28кв.м. в спальном районе города миллионника, была куплена за 1 149 988 р в июне 2011г, построилась в конце 2012 года, и начала сдаваться с ~ мая 2013г.

Простоев почти не было, затрат на ремонт немного. Я не вел подробный учет в те года, поэтому для уверенности, убрал по 1 мес из каждого года, в качестве простоя и учета расходов на первичное и сопутствующее обустройство.

• Текущая стоимость ~ 2 260 000 рублей
• Арендные платежи за это время ~970 000 р
• Чистая прибыль — 2 076 160 р (первоначальная сумма почти утроена)
• Период с момента первоначальных вложений — 3409 дней (~9 лет)

Много это или мало?

Сравним с депозитами, долларом и индексами полной доходности акций на том же периоде.

• Индекс полной доходности акций РФ на том же периоде дал бы рост в 2,83 раза, то есть чистую прибыль 2 104 000 р или 11.78% среднегодовой доходности
• Депозиты с капитализацией по годовым ставкам в крупных банках (самые низкие ставки) — чистая прибыль ~860 000 р или 6.58% доходности (на деле больше, учитывая что для расчета взял заниженные усредненные ставки с сайта ЦБ, реальные были выше даже в крупных банках)
• Наличный доллар под подушкой (даже не на вкладе) — чистая прибыль 2 117 454 р или 11,83% доходность
• Вложения в ETF на акции всего мира (iShares MSCI ACWI ETF) — чистая прибыль 4 190 759 или 17,87% доходность

Какой можно сделать вывод?

На периоде 2011 — 2020г, вложение в типичную однушку под сдачу в аренду проиграли даже наличному доллару под подушкой, не говоря уж о хоть каких то внятных инструментах.

Если добавить к этому факты:

1. Конкретно эта квартира не требовала вложений в ремонт вообще (изнашивала тот ремонт что был от застройщика), но сейчас близка к ремонту, который сожрет и ту прибыль что есть
2. Не произошло форсмажоров, которые загнали бы доходность далеко в отрицательную зону (а покупка страховки с хорошим покрытием от пролива нескольких этажей вниз — сожрет существенную часть доходности)
3. Не было ощутимых простоев, не учтены НДФЛ со сдачи в аренду, или риски в случае неуплаты этого НДФЛ
4. И самое главное — не учтен геморрой и необходимость присматривать за квартирой все это время

Мой однозначный вывод — реальные однушки под сдачу не интересны как инвестиции даже на периоде достаточного бурного роста недвижимости, и уж тем более не будет интересно в будущем, когда этот рост исчерпывает топливо.

К плюсам можно отнести, пожалуй, иллюзию постоянства дохода от рентных платежей, и иллюзию роста капитала (если не брать в руки калькулятор).

Мое решение — продаю и эту последнюю однушку и перекладываюсь в диверсифицированный портфель акций/облигаций с ребелансировкой и возможно ЗПИФы коммерческой недвижимости.