Справедливая стоимость квартиры-как посчитать?

Смотрю я на рынок жилья. Хочется купить по хорошей цене. По логики в кризис/рецессию цены должны падать. НО
1. льготная ипотека, почти халявная (6-6.5% уже куда больше похоже на уровень инфляции чем 9.5% по которым предлагали мне пару лет назад). Ну а если вспомнить, что  не так давно инфляция была под 10 процентов и такое может повторится опять- становиться совсем интересно.  
2. Консервативные инвесторы поспешили вложиться в бетон

Вроде и так не дешево, но цены растут.  захотелось расчесать некую объективную стоимость. Спрос и предложение я не вижу в чистом виде- стакана  и ленты сделок тут нет. поэтому напрашивается расчёт через денежный поток от аренды.
Вложился весной коллега удачно в малосемейку 19 кв метров жилая площадь… Причем часть цены- мат капитал.  немного вложений в сан узел в комнате. вышло восемьсот с чем то тысяч. Для простоты расчётов возьмем 800. 
Сдал довольно быстро. Арендодатель платит 8 тыс в месяц. Выбор для меня довольно странный т к в таких домах коммуналка включает и общие площадь и выше чем в отдельной квартире с большей площадью. Ну да ладно.
Выходит поток денег в месяц 1% от стоимости. 12 % в год. Налогов он не платит (насколько понял жестко приходится платить лишь в случае долгосрочных договоров). Доходность  учитывая консервативность инвестиции и то что цена не может упасть за один день на теть (что с акциями, даже из голубых фишек бывает)- очень круто.  и по идее ценам ещё есть куда расти с такой доходностью- это уровень всё таки довольно рискованных инструментов (ВДО..) 

Причем гипотеза эффективности рынка тут похоже не очень работает
двушка Брежнева ценой за 2600 сдается за 13-15 тыс, а это уже даст 5.3%, покупать такую видимо не сильно целесообразно-довольно консервативный портфель только из надежных корпоративных облигаций (ГТЛК, Норникиль..) даст доходность поинтересней
однушка в свежем строящемся доме со схожей площадью (40 кв) стоит сейчас около 3 млн- но цена на аренду в соседнем доме  около 15 тыс стоит. то есть, не очень то выгодно вкладываться
В питере (пригород) посмотрел студии- при цене в те же 3 млн за малюсенькую студию в 24 кв можно взять в аренду в соседнем доме такую же в аренду за 12. видимо отток арендаторов был куда более значительным, а вот продавать жилье по пониженной цене люди не спешат

ОДНАКО:
надо заложить ещё: риски (затопили соседей нижних), время простоя если арендатор свалил,   расходы на косметический ремонт. Если это уложиться в 2-3 процента, то полученные 9-10%  процентов будут по прежнему очень интересны. тем более «продукт» вроде дивитикета- и защита от инфляции есть (цена растет в рублях) и доход  генерит почти как облигация. + дом явно новее не становиться и в теории его привлекательность для новых жильцов  и цена должны с износом падать- опять же происходит это очень медленно.

Какие коэффициенты тут закладывать-не знаю


Очень интересно услышать мнение людей сдающих недвижимость и профессионалов из этой сфере

p.s.изначально смотрел жильё для себя. Квартира где буду жить. но ИМХО тут принципы то не сильно от инвестирования отличаются за исключением личных хотелок (своё гнездышка ака возможность гибко выбирать место для жизни).  человек купивший даже для себя жильё дешево при росте выиграет также как и тот кто покупает инвестиционно. Ну а купивший на пике (допустим в 2008) также проиграет (вспоминим историю со стенаниями валютных ипотечников -хэджирование валютных рисков у большинства небыло и даже марлжин кол не спас). Поэтому даже для себя я ищу хорошую точку входа(как в акции) и некую внутреннюю стоимость (что бы отдав значительную сумму мог бы продать минимум в безубыток или получить денежный поток)- допустим если переберусь работать в другой город. риск то тут в силу большой цены даже студии оргомен, игра часта идет с кредитным плечем (ипотека), зайти в сделку на один микрофьючерс пставив стоп лосы тут не выедет. А актив по нынешним временам вполне инвестиционный и даже спекулятивный навес можно наблюдать. даже когда выбираю квартиру для себя я в одном «стакане» и с теми кто берет под инвестиции. Специфика рыночной экономики.