Справедливая стоимость квартиры-как посчитать?
Смотрю я на рынок жилья. Хочется купить по хорошей цене. По логики в кризис/рецессию цены должны падать. НО
1. льготная ипотека, почти халявная (6-6.5% уже куда больше похоже на уровень инфляции чем 9.5% по которым предлагали мне пару лет назад). Ну а если вспомнить, что не так давно инфляция была под 10 процентов и такое может повторится опять- становиться совсем интересно.
2. Консервативные инвесторы поспешили вложиться в бетон
Вроде и так не дешево, но цены растут. захотелось расчесать некую объективную стоимость. Спрос и предложение я не вижу в чистом виде- стакана и ленты сделок тут нет. поэтому напрашивается расчёт через денежный поток от аренды.
Вложился весной коллега удачно в малосемейку 19 кв метров жилая площадь… Причем часть цены- мат капитал. немного вложений в сан узел в комнате. вышло восемьсот с чем то тысяч. Для простоты расчётов возьмем 800.
Сдал довольно быстро. Арендодатель платит 8 тыс в месяц. Выбор для меня довольно странный т к в таких домах коммуналка включает и общие площадь и выше чем в отдельной квартире с большей площадью. Ну да ладно.
Выходит поток денег в месяц 1% от стоимости. 12 % в год. Налогов он не платит (насколько понял жестко приходится платить лишь в случае долгосрочных договоров). Доходность учитывая консервативность инвестиции и то что цена не может упасть за один день на теть (что с акциями, даже из голубых фишек бывает)- очень круто. и по идее ценам ещё есть куда расти с такой доходностью- это уровень всё таки довольно рискованных инструментов (ВДО..)
Причем гипотеза эффективности рынка тут похоже не очень работает
двушка Брежнева ценой за 2600 сдается за 13-15 тыс, а это уже даст 5.3%, покупать такую видимо не сильно целесообразно-довольно консервативный портфель только из надежных корпоративных облигаций (ГТЛК, Норникиль..) даст доходность поинтересней
однушка в свежем строящемся доме со схожей площадью (40 кв) стоит сейчас около 3 млн- но цена на аренду в соседнем доме около 15 тыс стоит. то есть, не очень то выгодно вкладываться
В питере (пригород) посмотрел студии- при цене в те же 3 млн за малюсенькую студию в 24 кв можно взять в аренду в соседнем доме такую же в аренду за 12. видимо отток арендаторов был куда более значительным, а вот продавать жилье по пониженной цене люди не спешат
ОДНАКО:
надо заложить ещё: риски (затопили соседей нижних), время простоя если арендатор свалил, расходы на косметический ремонт. Если это уложиться в 2-3 процента, то полученные 9-10% процентов будут по прежнему очень интересны. тем более «продукт» вроде дивитикета- и защита от инфляции есть (цена растет в рублях) и доход генерит почти как облигация. + дом явно новее не становиться и в теории его привлекательность для новых жильцов и цена должны с износом падать- опять же происходит это очень медленно.
Какие коэффициенты тут закладывать-не знаю
Очень интересно услышать мнение людей сдающих недвижимость и профессионалов из этой сфере
p.s.изначально смотрел жильё для себя. Квартира где буду жить. но ИМХО тут принципы то не сильно от инвестирования отличаются за исключением личных хотелок (своё гнездышка ака возможность гибко выбирать место для жизни). человек купивший даже для себя жильё дешево при росте выиграет также как и тот кто покупает инвестиционно. Ну а купивший на пике (допустим в 2008) также проиграет (вспоминим историю со стенаниями валютных ипотечников -хэджирование валютных рисков у большинства небыло и даже марлжин кол не спас). Поэтому даже для себя я ищу хорошую точку входа(как в акции) и некую внутреннюю стоимость (что бы отдав значительную сумму мог бы продать минимум в безубыток или получить денежный поток)- допустим если переберусь работать в другой город. риск то тут в силу большой цены даже студии оргомен, игра часта идет с кредитным плечем (ипотека), зайти в сделку на один микрофьючерс пставив стоп лосы тут не выедет. А актив по нынешним временам вполне инвестиционный и даже спекулятивный навес можно наблюдать. даже когда выбираю квартиру для себя я в одном «стакане» и с теми кто берет под инвестиции. Специфика рыночной экономики.
По комнатам — да, выходит дороже, но сдать тяжелее (обычно срок экспозиции 1-2 месяца при норме 0,5-1 месяц для однокомнатных квартир).
Расчётов полно неохота повторять
Хотелось бы цивилизованных биржевых фондов…
Особый писк если объект в другом городе…
Владимир Владимирович,
При этом если взять риелтора, что бы он этим занимался для одной квартиры- выйдет не дешевле чем комиссия фонда. и то -надо его контролировать по хорошему. И расходы будут менее предсказуемые (съехал арендатор- плати за поиск). может не съехать в течении 5 лет, а может и пару раз в год возникнуть проблема
например в Германии зарплата начинающего айтишника от 50к евро в год. за вычетом налогов, это около 3к на руки.
аренда нормальной квартиры не на окраине с коммуналкой около 1к евро/мес
т.е. аренда стоит как 1/3 от зарплаты.
для сравнения в Москве, такой же специлист, как понимаю получает около 60-80к, а аренда стоит около 35-40к, т.е. 40-60% от зарплаты.
Выходит в Москве завышенная аренда по сравнению с Германией.
Аренда В Москве должна быть около 25к в месяц, относительно уровня зарплат.
но по ряду причин, цена на порядок выше.
допустим средняя зарплата 30к, следовательно справедливая стоимость аренды относительно Мюнхена / Берлина была бы около 10к
а насчет покупки уже давно пришел к выводу, что не выгодно. лучше арендовать самому. потому больше волнует вопрос справедливой аренды.
Нафига покупать квартиру в Москве, или ее арендовать. Если можно уехать в другую страну и будет оставаться больше кэша после аренды.
еще циан рассчитывает среднюю цену по своим алгоритмам.
Сдача это отдельная песня. Простой один-два месяца в год рядовая вещь. Со временем еще и нарисуется квартирант который и не платит и не съезжает или в субаренду сдаст. Надо будет его полицией выгонять.
Да и участковый со временем расспросит соседей кто сдает, не бином Ньютона.
1. Средство сохранить большую часть средств в случае шухера.
2. Место, когда есть немного средств, но куда их деть непонятно и _страшно_.
3. Это как правило первая и самая проверенная инвестиция у тех у кого есть хоть какие то сбережения. Уже потом идут депозиты и тем более акции. Депозиты и акции идут первые если не хватает средств на недвигу.
4. О заработке на недвиге думают в последнюю очередь. Или думают так — что то капает и хорошо + в долгосроке тоже цена или подрастет или если и потеряю то не сильно много :).
Но если хотите купить, то действительно будет верно оттолкнуться от цены аренды. Сможете ее сдать примерно за 8-10 % годовых и хочется — берите :)
Уровень входа в недвижимость — несколько миллионов, т.е. очень высок, доступен не всем
Депозиты, акции и т.д. можно купить хоть за 1тыс
www.dividend.com/dividend-stocks/high-dividend-yield-stocks/#tm=3-high-yield-stocks&r=Webpage%231281&f_35=true&f_9_min=2&f_9_max=100&only=meta%2Cdata%2Cthead
Ничего другого не бери. И смотри eps — прибыль за второй квартал обязательно должна быть
Че-то вспомнилось сразу:
Еврей с хохлом идут по пустыне. У еврея — чемодан золота, а у хохла — чемодан сала. Захотелось еврею кушать.
— Давай, хохол — как на рынке!
— Давай, — отрезает маленький кусочек сала, — подходи, покупай.
— Почем ваш кусочек сала?
— Чемодан золота.
— Ты че — ох@ел? Че так дорого?
— Походи по базару, может дешевле найдешь.
в москве за 2018 и 2019гг годы
построили 7.5млн метров жилой недвижки
население москвы увеличилось на 250000 человек...
итого на каждого нового москвича построено 30 метров недвижки
впринципе хороший фундаментал
избытка построенного жилья нет
Под 7% где будете рефинансироваться?
С другой стороны есть элитное жилье, с видовыми квартирами. Но видовая квартира сразу после покупки может стать видовой с видом на новую стройку нового дома с новыми видовыми квартирами (если надо залив засыпят и там будут строить). И издержки по его содержанию не маленькие, а потенциальных квартиросъемщиков меньше чем пальцев на руке. По моему мнению на рынке переизбыток переоцененного некачественного жилья. Его очень много и оно не стоит своих денег в перспективе. Раньше люди были готовы купить любую конуру (этож НЕДВИЖИМОСТЬ!!!) Сейчас уже люди начинают не просто покупать (снимать) квадратные метры, они выбирают по совсем иным критериям. И жилья удовлетворяющего именно этим критериям очень мало. И гарантий нет никаких, что завтра не построят рядом очистные сооружения или туберкулёзную больницу или скоростной диаметр и стоимость нехило так упадет.
Как заработок и источник прибыли рассматриваю только очень долгосрочные инвестиционные схемы, в виде покупки котлована и продажи его после сдачи дома (50% спокойно можно поднять) или покупки жилья с учётом реализации градостроительных проектов, но тут инсайдерская инфа нужна. Тип купил вроде будку в мухосрани, а через год там станцию метро открыли и цена в два раза выросла. Тип того. А все эти сдачи в аренду скоро уже смогут только коммуналку отбивать. Перегрет рынок, нет столько нуждающихся в жилье.